中國金茂，按下重啟鍵

文/十一弟

中國金茂又開始在大本營撒錢了。

昨天，位于北京海淀區的四季青西冉地塊拍賣，起始價86億。

現場來了五家央國企及聯合體，大家輪番舉牌，足足鏖戰了130輪。

中國金茂笑到了最后——

98億。

這不是一個小數目。

它刷新了今年北京土地市場的總價紀錄，把中海新城剛剛保持了一周的84億廣渠路地王，甩在身后。

溢價率14%，折算下來，平均樓面價6.8萬塊錢/平方米。

更有意思的是，這塊地就在金茂的大本營。

對它來說，北京從來不是一個普通城市。

2009年，金茂拿下了位于北京朝陽區的廣渠路15號地塊，將其開發成了廣渠金茂府。

正是這個項目，讓金茂府三個字，成為中國金茂最響亮的招牌。

這一次，它又以98億代價，拍下了西冉地塊，多少有點重返主場的意思。

但如果把時間軸往回拉三年，就會發現——

今天這個敢砸上百億資金，在大本營拿地的金茂，其實也是從一場大出血里慢慢緩過來的。

2023年，是中國金茂相當難受的一年。

全年營收規模724億，下滑了13%；

凈利潤直接虧掉了69億。

為什么虧這么多——

不是因為金茂突然不會賣房了。

而是以前賬上的一些東西，終于要掀開蓋子，面對現實了。

那一年，金茂對名下的開發項目，一口氣計提了48億資產減值。

說白了，就是以前拿地開發的項目，成本花了多少錢，賬面上是一回事；

現在市場下行，還能賣多少錢，又是另外一回事。

會計準則不相信眼淚，該減值就得減值。

于是，金茂在2023年狠狠地挨了一刀。

這一刀雖然疼，但也有一個好處——

該擠的水分，擠出來了；該認的賬，也都認了。

到了2024年，金茂開始回血。

全年營收590億，下滑了18%，看起來并不漂亮；

但凈利潤卻扭虧為盈，從2023年凈虧損69億，變成了小賺10個億。

這就很像一個人剛從ICU里面出來，雖然還不能跑，但至少已經能自己下床活動了。

金茂自己也承認，扭虧的重要原因——

一方面是管理費用、銷售費用、融資成本下降；

另一方面，就是對名下開發項目計提的資產減值，明顯減少。

到了去年，情況又往前走了一步——

全年銷售額1135億元，增長了15%，重新站上千億規模；

營業收入594億，略微增長1%；

到手凈利潤12億，增長了18%。

今年前7個月，金茂賣了667億，增長了8%，行業排名升至第七。

于是，一條非常有意思的曲線出現了——

2023年，凈虧損69億；

2024年，扭虧為盈，小賺了10個億；

2025年，盈利修復，凈利潤增長至12億；

今年，銷售端繼續回暖。

與此同時，金茂干的另外一件事情，也越來越猛——

拿地。

如果說2023年的金茂，是在出清風險，刮骨療傷。

那么，從2024年開始，它明顯又把手伸回了土地市場。

有人專門作了統計——

2024年，金茂花了333億拿地；

2025年，進一步飆升到了577億。

兩年拿地金額加起來，總共910億。

這已經不是適當補充幾塊土地儲備了，金茂是真的用力踩下了油門。

尤其是北京。

2023年，金茂在北京一塊地都沒拿。

到了2024年，終于重新出手了——

它以40億代價，拍下了位于豐臺區的東鐵營棚改地塊。

這是時隔兩年以后，金茂重新殺回北京土地市場。

2025年，金茂聯手保利，以逾87億代價，拿下了位于朝陽區的三間房組合地塊。

之后，金茂聯手中建智地、越秀地產和朝陽城發，以126億代價，摘牌了位于朝陽區的平房鄉黃杉木店及孫河組團地塊。

去年，它還跟廈門建發一起，以21億的代價，在豐臺區拍下了槐房新宮舊改地塊。

今年，先是在四月份，花了21億代價，拍下了位于朝陽區東壩鄉單店地塊。

這次拿下的西冉地塊，是金茂今年在北京摘牌的第二塊地，也是一次更大的手筆。

簡單算下來——

從2024年到現在，金茂已經在大本營拿到了六塊地，總土地款393億。

按照實際權益比例計算，它需要承擔的土地款，大概是252億。

它是在用真金白銀向市場宣告，自己重新回到了大本營。

金茂這幾年的變化，并不只是在土地市場上撒錢更猛了。

人，也換了一撥。

2023年，陶天海升任中國金茂執行董事兼首席執行官。

一個多月后，在上市公司干了十年首席執行官的李從瑞，辭去了只干了一個月的董事會主席。

一把手的位置，由母公司中國中化空降過來的張增根接任。

去年，張增根到齡退休，董事會主席正式交棒陶天海。

短短兩年，金茂經歷了三次一把手的更替輪換。

這套班子變化，其實很有意思——

張增根是典型的中化體系老將，在中化工作了三十多年。

2023年，中國中化派他到金茂，更像是帶著母公司的風險管理和經營管理經驗，來給這家央企地產商做一次全方位體檢。

陶天海，則完全是另一種人——

他早在2000年就加入了金茂，從企劃部經理、戰略規劃部總經理、成本合約總經理一路干上來。

后來升任副總裁，被派去掌管華東區域。

靠著上海、杭州、寧波、蘇州等幾個城市，把華東做成金茂的大糧倉。

2023年，陶天海從華東區域調回北京，接替李從瑞，出任首席執行官；

去年，他更進一步，接棒到齡退休的張增根，坐到了董事會主席的位子。

所以，現在的中國金茂，在某種意義上，已經進入了陶天海時代。

陶天海坐穩一把手以后，他干的第一件事，就是改組織——

去年，金茂直接取消原來的區域層級，從總部-區域-城市三級管控模式，調整為總部-地區的兩級架構。

相應地，之前的5大區域、20個城市公司，調整為現在的14個城市公司與6個事業部及片區。

總部和一線之間，砍掉了一個層級。

意思也很簡單——

別開那么多會了，也不再需要中間傳話管理了；

項目上的事情，離客戶近一點，離市場近一點，離錢近一點。

相比金茂過去相對穩健、層級比較完整的管理模式，組織變化不小。

這些變革，最終要落到一個地方——

土地能不能拿對，項目能不能賺錢。

所以，過去三年里，金茂其實做了兩件看起來有些矛盾、實際上很一致的事情——

一邊是在清理老項目，處理歷史包袱；

另一邊，在北京、上海這些核心城市，重新買地。

左手做減法，右手做加法。

用金茂自己的話說，其實就是八個字——

盤活存量，做優增量。

這就好比一個人搬家——

老房子里的破家具，能丟的丟，能賣的賣，舊賬先算清楚；

然后，再掏錢去買一套新的，重開爐灶。

2023年，金茂對名下開發項目一次性計提48億資產減值，像是給過去幾年的粗放擴張，作了一次結算。

2024年以后，它連續在北京、上海加倉，則是為接下來重新上路，儲備彈藥。

2025年，金茂新增補充了21塊土地，總地價577億。

其中在上海、北京兩個城市，拿地金額就有379億，占比三分之二。

這也解釋了為什么昨天它又在北京砸了98億，豪橫地拍下了西冉地塊。

這顯然不是腦袋一熱，突然上頭。

站在金茂的立場上，重新押注核心城市的土地，已經醞釀了一兩年。

在經營層面，金茂的一番折騰調整之后，也確實有點東西可以拿出來吹——

2025年，銷售業績重回千億規模，增長了15%；

新項目的平均首開周期，壓縮到了5個多月；

有些項目，甚至做到了拿地、開盤、清盤，能在一年之內完成。

當然，幾百億的土地款砸下去，不是賭運氣、買彩票。

尤其是西冉地塊這種地王級別的項目，拿的時候很風光。

對賬的時候，才是真正的考驗。

三年前，金茂對名下開發項目一次性計提48億資產減值時，已經證明過一件事——

房地產行業最貴的東西，從來不是搶地王的新聞標題；

而是兩三年以后，財報里那一行刺眼的資產減值。

昨天的98億土地款，手上一舉牌就花出去了。

但究竟是王者歸來，還是傷愈復出后的一場大考，現在還很難講。

但至少有一點，是很清楚的——

人換了，組織換了，土地換了，利潤表也從虧損轉向了盈利。

然后，它一轉身，又在大本營拍了一塊新地王。

如果說過去幾年里，金茂是在給自己刮骨療毒、剜肉補瘡，做系統更新。

那么昨天拿到手的西冉地塊，就是它按下的那個按鈕——

重啟。

電腦重啟只需要幾十秒。

而金茂這一次，花了三年，代價是98個億。