投資暴跌90%！文昌樓市，正在停擺！

上半年海南樓市整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，各市縣分化進(jìn)一步加劇。唯獨(dú)文昌，交出了一份全省最慘的數(shù)據(jù)——房地產(chǎn)投資暴跌90%，跌幅全省第一。

投資端：從全省第五到倒數(shù)第三

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2026年6月統(tǒng)計(jì)月報(bào)，今年1-6月，文昌房地產(chǎn)開發(fā)投資僅完成7845萬元，同比暴跌90.2%，跌幅全省第一。

上年同期，這個(gè)數(shù)字還是8.04億元。

7845萬元是個(gè)什么體量？放在全省橫向?qū)Ρ龋?strong>文昌的房地產(chǎn)開發(fā)投資額已經(jīng)排到全省倒數(shù)第三，僅高于屯昌和白沙——這兩個(gè)市縣本就是海南房地產(chǎn)開發(fā)極少的區(qū)域。

同期全省房地產(chǎn)開發(fā)投資下降34.1%，三亞降了13.5%，海口降幅雖然也高達(dá)到52.9%，但投資絕對值仍有數(shù)十億規(guī)模。文昌的跌幅是全省平均水平的近3倍，投資額連三亞的零頭都不到。

把時(shí)間軸拉長，落差更刺眼。2017年1-10月，文昌房地產(chǎn)開發(fā)投資94.29億元，在全省18個(gè)市縣中排名第五，僅次于三亞、海口、陵水和澄邁。那一年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資排名前六的城市，如今三亞仍是投資重鎮(zhèn)，海口雖然腰斬但體量尚在，陵水跌得狠但仍有近10億規(guī)模，澄邁維持著數(shù)億級(jí)別——唯獨(dú)文昌，從年投資近百億，跌到半年不足一個(gè)億，跌幅超過99%。

投資端塌了，土地端更徹底。

根據(jù)專業(yè)海南地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年文昌經(jīng)營性用地、市場化住宅用地、商服用地的供應(yīng)和成交全部歸零，而去年同期好歹還有成交記錄。

2026年文昌部分土地交易信息 圖源：海南省自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)

連鎖反應(yīng)已經(jīng)傳導(dǎo)到經(jīng)濟(jì)總量上。

上半年文昌GDP增速僅0.4%，全省倒數(shù)第二，僅高于儋州的0.1%。如果看一季度，文昌GDP為78.74億元，名義增長率是-6.7%，總量不增反減。

銷售端：量穩(wěn)價(jià)跌，但金額縮水43%

銷量方面，統(tǒng)計(jì)局口徑下，上半年文昌新建商品房銷售面積6.14萬㎡，同比下降7.2%；銷售額6.30億元，同比下降7.1%。

環(huán)璟半年刊的商品住宅口徑更能反映住宅市場的真實(shí)溫度：

上半年文昌商品住宅成交4.13萬㎡，同比微增2%，但成交均價(jià)11385元/㎡，較去年同期的12429元/㎡下跌了8%。按成交金額算，文昌上半年僅入賬約6億元，同比縮水43%，占全省的比重只剩1%。

銷量勉強(qiáng)撐住了，但價(jià)格是實(shí)實(shí)在在往下走的。5月份文昌新建商品房均價(jià)一度跌到9000余元/㎡，清瀾半島的二手房掛牌均價(jià)已降至8000元/㎡上下，同比跌幅接近三成。

在海南樓市"三強(qiáng)格局"愈發(fā)固化的當(dāng)下——2026年上半年，海口和三亞兩城合計(jì)吃下全省超七成銷售額，陵水雖價(jià)格暴跌但仍保有可觀體量——文昌的市場份額已經(jīng)微乎其微，幾乎被擠出主流版圖。

曾經(jīng)的"第四極"：年銷百億、房企搶灘

幾年前，文昌不是這樣的。

時(shí)間往回?fù)艿?016至2017年，那是文昌樓市的高光時(shí)刻，也是它被業(yè)界稱為"海南樓市第四極"的時(shí)期。

2016年，文昌商品房銷售額72.86億元，同比增長150%；銷售面積95.36萬㎡，同比增長151%；房地產(chǎn)開發(fā)投資117.43億元，同比增長26%。全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)115家，在售項(xiàng)目74個(gè)。

這個(gè)增速，在當(dāng)年的海南各市縣中名列前茅。

到了2017年，文昌樓市更上一層樓。全年商品房銷售面積136.92萬㎡，同比增長57.7%；銷售額128.98億元，同比增長93%。房地產(chǎn)業(yè)完成增加值15.91億元，比上年增長16.9%。

同一時(shí)期，文昌房地產(chǎn)開發(fā)投資在全省排名第五——前三名是三亞、海口、陵水，第四是澄邁。但從旅游地產(chǎn)的集中度和品牌房企的扎堆程度來看，文昌被視作僅次于海口、三亞、陵水的"第四極"，這個(gè)說法在當(dāng)時(shí)的海南地產(chǎn)圈廣為流傳。

"第四極"的底氣，來自文昌獨(dú)特的資源組合。

它擁有278.5公里海岸線，是海南海岸線最長的城市；它是知名僑鄉(xiāng)，文化底蘊(yùn)深厚。在"海澄文"一體化戰(zhàn)略下，文昌與海口、澄邁并列，被定位為瓊北經(jīng)濟(jì)圈的重要支點(diǎn)。

文昌海岸線

文昌的房地產(chǎn)項(xiàng)目分布主要集中在三大片區(qū)：

以本地剛需為主的城區(qū)板塊、濱海旅游度假資源豐富的高隆灣板塊和月亮灣板塊。高隆灣發(fā)展較早、配套相對成熟，清瀾半島2017年高層均價(jià)從年初8000元/㎡一路漲到年底15000-17000元/㎡，別墅精裝沖到4萬元/㎡；白金海岸從8000元飆到25000元/㎡。月亮灣則是后期崛起的高端旅游地產(chǎn)新區(qū)，雅居樂、世茂、富力、合景、魯能等品牌房企扎堆進(jìn)場，海景房最高炒到一萬八一平，別墅單價(jià)突破3萬元/㎡。

文昌主城區(qū)實(shí)景

轉(zhuǎn)折點(diǎn)全島限購之后，文昌樓市的銷售額開始下滑，但體量仍然可觀。

真正的斷崖發(fā)生在2019年：銷售面積驟降至22.59萬㎡，較2018年縮水77%。此后數(shù)年，文昌樓市再未恢復(fù)元?dú)狻?020年28.73萬㎡、2021年34.13萬㎡、2022年28.95萬㎡，在低位反復(fù)磨底。

文昌某樓盤實(shí)拍

那些曾經(jīng)炒到天價(jià)的濱海項(xiàng)目，如今價(jià)格普遍腰斬甚至腳踝斬。

清瀾半島從3萬元/㎡跌到8000元/㎡，白金海岸從2.5萬跌到8000元，雅居樂月亮灣從1.8萬跌到7769元。高位買入的投資客，賬面縮水普遍超過六成。月亮灣板塊甚至出現(xiàn)了寶能爆雷后留下的133畝半拉子商業(yè)綜合體，售樓處鋼筋裸露；

文昌某樓盤實(shí)拍

從年銷百億到半年6億，從房企搶灘到土地零成交，從全省第五到倒數(shù)第三，從"第四極"到幾乎被市場遺忘。文昌樓市的墜落，不是慢慢下滑，是直線墜落。

政策已放開，市場沒接住

該做的，文昌其實(shí)都做了。

2024年10月7日，文昌與澄邁、東方同步發(fā)布通知，全面取消商品住房購買及交易限制政策——不再審查購房資格、不再限制購買套數(shù)、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。

文昌是海南首批全面取消限購的市縣之一。在此之前，文昌已經(jīng)先行優(yōu)化了人才購房政策，又是全省安居房政策調(diào)整優(yōu)化試點(diǎn)市縣。

用當(dāng)?shù)刈〗ú块T的話說，取消限購后"新建商品房和二手房成交量呈明顯提升態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心進(jìn)一步增強(qiáng)"。

海南文昌淇水灣旅游度假綜合體 圖源：綠發(fā)地產(chǎn)微信公眾號(hào)

市場確實(shí)給過一波反饋。2024年12月，中國綠發(fā)（前身魯能集團(tuán)，最早進(jìn)入海南的大型房企之一）在文昌一口氣拿下8宗住宅用地，總成交價(jià)約5.23億元，拿地規(guī)模超330畝。這是文昌近年來最大的一筆房企拿地，一度被視為市場回暖的信號(hào)。

但暖意沒能持續(xù)。進(jìn)入2026年，文昌房地產(chǎn)開發(fā)投資從上年同期的8.04億元斷崖式跌至7845萬元，跌幅90.2%。上半年土地市場更是零成交——半年沒有賣出一宗地。

中國綠發(fā)拿下的那8宗地，至今未見新項(xiàng)目入市，反倒成了文昌土地市場近期最后一筆像樣的成交。

投資歸零、土地停擺——文昌樓市正在經(jīng)歷海南各市縣中最劇烈的一次出清。