一線豪宅，保本都要賣到15萬+/㎡

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

一線樓市的豪宅，劃出一條市場底線——保本都要賣15萬+/平。

百億地王落錘，不只是一場土拍

一線樓市豪宅市場都有一致性，就是賣得更貴。

這是從土地端，傳來的信號。

昨天（7月28日），上海位于楊浦區的八埭頭地塊，起拍價118.68億元，經過219輪激烈舉牌、鏖戰整整2小時、總價最終定格161.2億元，成交樓面單價約102023元/㎡，溢價率35.83%，可售住宅樓面單價約11.4萬元/㎡

不僅摘下了2026年全國總價地王的頭銜，更給上海內環濱江豪宅劃了一條扎心的價格線。

若算完建安、稅費、財務所有開發成本，按照4000元/㎡的裝修成本，保守預估保本價格就要賣到15萬+/㎡。

而15萬+/平只是不虧錢的門檻，想賺出合理利潤，實際售價預估直奔20萬級。

畢竟與地塊相距步行約500米的翠湖濱江，疊墅聯排合院產品開盤均價已經到約21萬/㎡。

同一天，上海徐匯康健地塊，起拍價56.7億元，經過96輪競價，最終由保利發展&徐匯城投聯合體以70.6億元拿下，樓面價79072元/㎡，溢價率24.51%，住宅可售樓面價到約11.56萬元/㎡。

同樣按照成本利潤測算，按照4000元/㎡的裝修成本，保守預估保本價格也要賣到15萬+/㎡。

這樣的土拍廝殺，表面看是央企下場搶地，實則已經提前寫好上海豪宅市場格局重塑的劇本。

這兩宗宅地，從起拍就定了調——起拍樓面單價分別約75112元/㎡、63504元/㎡。

要知道，這兩宗宅地附近的位置地段，前幾年連成交樓面單價都還夠不到現在的起拍樓面單價價，成交樓面單價更是幾乎翻了倍。

而且兩宗新地都是成片的大地塊，可以看到，相比前幾年上海核心區零散小塊的供地，說明上海同樣正在經歷豪宅升級的邏輯，或者說市場從拍地階段，就已經定格了上海豪宅的走向。

保本15萬/平背后，上海豪宅真實走向

“地王”再貴，央企拿地再強勁，市場會不會買賬，最終還要看產品能不能匹配地價。

去年上海從2025年2月份持續到2026年1月份，總計成交52幅宅地，相比2024年變化不大，樓面價超過10萬/平的有4幅，分別是徐匯徐家匯1幅、徐匯濱江1幅、虹口北外灘2幅，超過5萬/平樓面價的也有19宗。

整體上，上海的新房成本就已經被抬升一個臺階。

其中成交樓面價超過92225元/㎡的項目，除了祺祥旺宇拍下的徐匯區XH-02(TPL）單元051-11地塊，都已經開盤銷售。

但開售情況表現不盡如人意。

比如中海·云錦6月開盤，均價20.6萬元/㎡，開盤十余天銷售去化顯示大約8.七成，但僅30套洋房的貨量。

7月二期加推洋房、疊加及聯排產品，整體均價到約23.26萬元/㎡，開盤去化率接近九成，推盤量也僅44套。

比如中鐵云璟外灘首開遇冷、二批次也略微慘淡，今年4月47套洋房，認籌率約117%，開盤當天官宣6個億銷售額，大約去化超70%，但實際網簽截至2026年7月累計簽約15套，網簽去化率約31.9%；

6月6日加推93套洋房，由于市場熱度欠缺，認購人數較少，未達搖號門檻，直接取消公證搖號，改為“直接選房”，截至2026年7月，第二批次加推的情況下網簽顯示2套。

有機構數據統計，今年3—5月上海部分單價超過10萬/㎡的新房項目，開盤整體去化表現平平，低的僅約5%，高的約70%。

但這些10萬+的項目，推售的貨量可以看到，每個批次都不大，也就幾十套，或者百來套的體量。

這就意味著，豪宅也有些也卷不動，尤其是核心區的位置。

那么換個角度看，不斷更新以及刷新樓面價天花板的“地王”，更多是給市場一針短暫的強心針。

而用高地價給板塊重新定錨，用低密純居住的規劃跳出同質化內卷，也暫時是當下豪宅市場的唯一可選項。

容積率更低、社區更純粹，貴出合理價差，這樣的市場邏輯看似沒毛病。

這也僅限樂觀情景下。

要知道豪宅市場的需求是有天花板的，塔尖人物再多，豪宅群體的數量也有限。

根據中指研究院數據，2020年—2025年期間3000萬以上的新房豪宅成交套數增長明顯，去年3000萬以上的新房成交套數就達到2059套。

但在豪宅成交高增長后，去年上海3000萬—5000萬的豪宅成交套數增速明顯放緩。

雖然增速放緩受上海新房豪宅的推盤節奏快慢影響，但明顯2024年與2025年是上海地王頻出，土拍市場火熱的兩年。其中2024年全國土拍成交樓面單價TOP10的宅地，清一色都位于上海，市場上并不缺豪宅新房項目。

并且一線樓市都在盡可能地搶占豪宅群體，也都在卷豪宅產品。

北京、深圳、廣州也同樣走這樣的市場邏輯，不斷誕生新地王，不斷推出位置更優，戶型更好，裝修更佳的高端項目。

而剛需群體才是這個市場的地基。

或許，這輪豪宅獨立行情分水嶺才剛剛開始。

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作者觀點，不代表格隆匯立場