周潤(rùn)發(fā)賣房套現(xiàn)，炸上熱搜！

作為全球公認(rèn)的頂級(jí)豪宅標(biāo)桿，香港港島山頂片區(qū)向來(lái)是高端樓市的風(fēng)向標(biāo)。

長(zhǎng)久以來(lái)，這里的獨(dú)棟洋房、景觀宅邸始終頂著稀缺保值的光環(huán)，被視作富豪資產(chǎn)避險(xiǎn)與增值的優(yōu)質(zhì)選擇。

但近兩年，這片頂豪聚集地徹底告別了過(guò)去的堅(jiān)挺行情，一場(chǎng)大范圍的降價(jià)拋售潮悄然來(lái)襲。

就連深耕香港樓市多年、手握多處優(yōu)質(zhì)物業(yè)的影帝周潤(rùn)發(fā)，也深陷賣房難題，核心豪宅大幅折價(jià)仍無(wú)人接盤，足以窺見當(dāng)下香港頂豪市場(chǎng)的真實(shí)困境。

熟知香港娛樂(lè)圈樓市布局的人都清楚，周潤(rùn)發(fā)自上世紀(jì)九十年代便深耕本地房產(chǎn)投資，多年來(lái)陸續(xù)置辦八處物業(yè)，總價(jià)值接近10億港幣，是圈內(nèi)低調(diào)的樓市投資者。

如今年過(guò)七旬的他，生活早已褪去熒幕光環(huán)，日常以爬山、慢跑為主，生活狀態(tài)低調(diào)簡(jiǎn)樸。

也正是從今年開始，這位老牌藝人開啟了集中處置名下房產(chǎn)的節(jié)奏，多處珍藏多年的物業(yè)陸續(xù)掛牌出售，成為香港頂豪市場(chǎng)降溫的鮮活縮影。

最受市場(chǎng)關(guān)注的，是周潤(rùn)發(fā)與妻子陳薈蓮共同持有的山頂加列山道48號(hào)陽(yáng)光花園洋房。這套核心地段的頂豪早在2022年10月就正式掛牌，最初意向售價(jià)定為2.2億港元。

依托山頂稀缺地段與明星業(yè)主的加持，這套房源當(dāng)初掛牌時(shí)備受矚目，不少人預(yù)判會(huì)快速成交。

可四年時(shí)間過(guò)去，房源始終無(wú)人問(wèn)津，無(wú)奈之下只能持續(xù)下調(diào)售價(jià)，最新報(bào)價(jià)已降至1.6億港元，累計(jì)降價(jià)額度高達(dá)6000萬(wàn)港元。

即便降幅可觀，這套資質(zhì)優(yōu)越的頂豪依舊沒(méi)能撬動(dòng)市場(chǎng)，成交陷入僵局。

不止山頂核心豪宅，周潤(rùn)發(fā)另一處持有三十余年的老牌住宅也遭遇了降價(jià)拋售的境遇。今年4月，其位于香港西半山堅(jiān)道嘉景臺(tái)的老宅正式成交，這套1995年以392萬(wàn)港元購(gòu)入的房產(chǎn)，陪伴其三十一年，最初掛牌價(jià)為899萬(wàn)港元。

漫長(zhǎng)的掛牌期內(nèi)毫無(wú)成交動(dòng)靜，甚至一度被迫撤牌休整。重新掛牌后，房源直接降價(jià)149萬(wàn)港元，降幅達(dá)到16.6%，最終以750萬(wàn)港元的價(jià)格成交，售價(jià)甚至低于銀行估價(jià)8%。

這也是周潤(rùn)發(fā)時(shí)隔十六年再次賣房，雖然最終順利出手，且賬面仍有358萬(wàn)港元的收益、整體升值超九成，但大幅折價(jià)拋售，已然打破了老牌優(yōu)質(zhì)物業(yè)穩(wěn)賺不賠的固有認(rèn)知。

事實(shí)上，周潤(rùn)發(fā)的賣房困境從來(lái)不是個(gè)例，而是當(dāng)下香港山頂頂豪市場(chǎng)的普遍現(xiàn)狀。2026年以來(lái)，山頂傳統(tǒng)豪宅片區(qū)已有至少八宗豪宅主動(dòng)減價(jià)放盤，不少上億級(jí)別的豪宅降幅超兩成，曾經(jīng)一房難求的頂豪賽道，如今徹底轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。過(guò)往市場(chǎng)信奉的“山頂豪宅永不貶值”的鐵律，已經(jīng)被徹底打破。

深究背后原因，頂豪市場(chǎng)遇冷是多重因素疊加的結(jié)果。

首先是持續(xù)走高的持有成本，香港長(zhǎng)期處于高利率環(huán)境，豪宅按揭成本大幅增加，疊加高額的物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、差餉與稅費(fèi)，頂級(jí)物業(yè)的持有壓力持續(xù)攀升，投資性價(jià)比大幅下滑。

其次是高端購(gòu)買力的收縮，頂豪的目標(biāo)客群本就是小眾高凈值人群，當(dāng)下全球資產(chǎn)配置趨于保守，跨境資金流動(dòng)放緩，本土富豪也更偏愛(ài)現(xiàn)金等流動(dòng)性更強(qiáng)的資產(chǎn)，對(duì)大額不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿持續(xù)走低。

更關(guān)鍵的是，市場(chǎng)心態(tài)已經(jīng)徹底逆轉(zhuǎn)。過(guò)去買家爭(zhēng)相搶籌、唯恐踏空的局面不復(fù)存在，如今降價(jià)潮持續(xù)蔓延，讓市場(chǎng)形成了“房?jī)r(jià)仍有下行空間”的一致預(yù)期。

買家普遍持幣觀望，不會(huì)因?yàn)樾》祪r(jià)就貿(mào)然入手，反而會(huì)持續(xù)等待更低價(jià)位，最終形成“越降價(jià)越難賣”的惡性循環(huán)。

與此同時(shí)，大量全新一手頂豪持續(xù)入市，設(shè)施更新、設(shè)計(jì)更貼合現(xiàn)代居住需求的新盤，進(jìn)一步分流了老舊二手頂豪的客源，樓齡偏高的二手豪宅只能靠大幅折價(jià)換取流動(dòng)性。

縱觀周潤(rùn)發(fā)的兩處房產(chǎn)處置經(jīng)歷，一處長(zhǎng)期折價(jià)滯銷，一處低價(jià)甩賣收?qǐng)觯逦凵涑鱿愀鄹叨藰鞘械倪壿嫷?/p>

過(guò)去依靠地段稀缺、圈層溢價(jià)就能穩(wěn)保值的樓市時(shí)代已經(jīng)落幕。無(wú)論是明星光環(huán)加持的稀缺房源，還是持有多年的老牌優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在市場(chǎng)趨勢(shì)與供需變局面前，都難以獨(dú)善其身。

從更深層面來(lái)看，香港頂豪市場(chǎng)的降溫，也是不動(dòng)產(chǎn)投資回歸理性的必然結(jié)果。

房產(chǎn)早已不再是穩(wěn)賺不賠的避險(xiǎn)資產(chǎn)，尤其是大額高端物業(yè)，流動(dòng)性弱、持有成本高、受市場(chǎng)波動(dòng)影響大的短板徹底暴露。

對(duì)于高凈值投資者而言，盲目囤積核心房產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，理性配置、重視資產(chǎn)流動(dòng)性，已然成為新的投資準(zhǔn)則。

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