謝逸楓：2026年房地產(chǎn)大拐點(diǎn)來(lái)臨，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，靠譜嗎？

文/謝逸楓

過(guò)去一周老漢收到業(yè)內(nèi)很多房企老板、同行、證券、投行、金融機(jī)構(gòu)、外國(guó)的人電話、私信，問(wèn)“2026年中國(guó)房地產(chǎn)是否觸底（見(jiàn)底），大拐點(diǎn)是否來(lái)臨”。老漢2025年11月的文章已初步回答。

2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有望止跌回穩(wěn)，值得觀察。老漢認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正浮現(xiàn)出不容忽視的積極信號(hào)。第一是上海、杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的止跌回暖跡象，去年12月上海、杭州新房?jī)r(jià)格是同比上升的。

第二是一線城市的二手房市場(chǎng)正走出獨(dú)立行情，成交創(chuàng)新高，市場(chǎng)韌性同樣較強(qiáng)。第三是一線4個(gè)城市和二線16個(gè)城市的二手房掛牌量下降。第四是融資政策持續(xù)改善，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行。

加上多家房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門(mén)要求每月上報(bào)“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)。第五是房企化債在持續(xù)推進(jìn)，25家房企重組或重整。第六是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策應(yīng)一次性給足，盡可能縮短市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間，也有效提振了購(gòu)房人的信心。

二手房成交量上升、二手房掛牌量（庫(kù)存）下降、幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)有所企穩(wěn)，尤其一線城市。政策上，“政策要一次性給足”，近期增值稅、首付等政策小幅調(diào)整，北京放寬限購(gòu)，媒體渲染房企端“三道紅線”政策調(diào)整（此前已經(jīng)弱化）。

根據(jù)冰山指數(shù)，1月26城二手房實(shí)時(shí)成交環(huán)比去年12月同期增長(zhǎng)16%；5城1月掛牌量環(huán)比12月下降了1.9%，減少了5.6萬(wàn)套；價(jià)格指數(shù)也有一定企穩(wěn)，整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“成交量上升、掛牌量（庫(kù)存）下降、房?jī)r(jià)企穩(wěn)”的組合。

總結(jié)來(lái)看，政策的局部調(diào)整（商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs、三道紅線調(diào)整、收儲(chǔ)二手房、收儲(chǔ)商品房和土地），影響有限。政策的定調(diào)，能否及宣布和落地，待觀察。而其他的信號(hào)，僅僅是短期的市場(chǎng)調(diào)整正常現(xiàn)象，是否具有持續(xù)性，待觀察。

按照證券機(jī)構(gòu)的總結(jié)，房地產(chǎn)企穩(wěn)看到了一些積極信號(hào)，一是看似供需關(guān)系有所改善。2023年以來(lái)，新政后往往會(huì)出現(xiàn)比較明顯的“以量換價(jià)”的情況，即掛牌和成交同時(shí)往上，而這一次掛牌量明顯降低，是和以往最大的不同點(diǎn)。

同時(shí)房?jī)r(jià)有所企穩(wěn)。庫(kù)存降低、價(jià)格企穩(wěn)對(duì)應(yīng)著更好的供需關(guān)系，具備了更大的企穩(wěn)基礎(chǔ)。二是租售比的局部抬升，北京、上海租售比向2%靠近，低于房貸利率水平，但開(kāi)始好于存款利率，租購(gòu)關(guān)系趨于平衡。

三是從潛在房屋置換中樞來(lái)看，根據(jù)華泰宏觀組在2025年11月3日?qǐng)?bào)告《重估中國(guó)：走向縱深》中根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家年均4%~6%的住宅換手率測(cè)算，我國(guó)新房、二手房成交量已開(kāi)始低于合理的置換中樞位置，地產(chǎn)周期企穩(wěn)的可能性上升。

四是成交密集的價(jià)格區(qū)間具有一定支撐位作用，當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)已跌破2017-2019年的密集成交區(qū)，而臨近2013-2015年的密集成交區(qū)，集中性籌碼區(qū)域降低了潛在的賣(mài)盤(pán)，形成一定的支撐。

五是復(fù)盤(pán)境外地產(chǎn)下行周期來(lái)看，美韓等國(guó)家下行周期平均5-6年，當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間已大致接近。得益于就業(yè)、人才引入、租售比等改善，香港市場(chǎng)回暖，成交、房?jī)r(jià)、租金均有修復(fù)，2025年25%的內(nèi)地買(mǎi)家，提供了回暖預(yù)期和信心。

季節(jié)性和成交結(jié)構(gòu)值得關(guān)注，這輪指導(dǎo)城市二手房市場(chǎng)改善有一定的季節(jié)性原因，且成交結(jié)構(gòu)上仍是低價(jià)邏輯。一是最近幾年地產(chǎn)階段性企穩(wěn)并不少見(jiàn)，季節(jié)性特征與政策變化往往放大短期的數(shù)據(jù)改善。

今年春節(jié)偏晚，確實(shí)存在著一部分“金三銀四”小陽(yáng)春需求提前的可能性。二是二手房掛牌量的降低也有較強(qiáng)的季節(jié)性，春節(jié)前不少業(yè)主會(huì)選擇階段性撤牌或延后出售安排，掛牌量往往出現(xiàn)短期明顯的回落。

三是從當(dāng)前成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，低價(jià)是主要邏輯。以上海為例，近期300萬(wàn)以下房源成交占比提升、增速相對(duì)更高。反映的故事可能是之前一段時(shí)間的降價(jià)確實(shí)吸引了部分基于租售比和低價(jià)的購(gòu)房需求，再疊加掛牌量的降低。

低價(jià)房源的供需暫時(shí)形成了平衡，也推動(dòng)價(jià)格有所企穩(wěn)，但本質(zhì)上還是低價(jià)邏輯，由短期交易結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)，相對(duì)價(jià)格更高的房源流動(dòng)性未全面改善，持續(xù)性還需要觀察。四是租售比是不是一個(gè)有效的指標(biāo)？有一定意義，但需要條件。

國(guó)內(nèi)在稅費(fèi)結(jié)構(gòu)、持有成本體系方面存在差異，其合理區(qū)間難以簡(jiǎn)單套用國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，歷史上地產(chǎn)情緒和租售比的相關(guān)度不算高。租售比有效至少還需房租企穩(wěn)、房?jī)r(jià)不再下跌作為前置條件，這些均是租售比作為判斷企穩(wěn)條件的關(guān)鍵因素。

老漢判斷房地產(chǎn)大拐點(diǎn)、見(jiàn)底論的信號(hào)，可以概括為，一是政策端，一次給足、一步到位，大力度的供需、融資、信貸和財(cái)稅政策出臺(tái)、大規(guī)模貨幣信貸與財(cái)政投放。二是二手房不降價(jià)拋賣(mài)，法拍房?jī)r(jià)不腰斬，掛牌房連續(xù)9個(gè)月以上下降。

三是商品房庫(kù)存快速消化，供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)。四是成交量上升、房?jī)r(jià)上漲，并且持續(xù)9個(gè)月-12個(gè)月以上。五是一二線城市出現(xiàn)搶房，三四線城市買(mǎi)房多過(guò)買(mǎi)黃金。六是險(xiǎn)情房企除個(gè)別外破產(chǎn)，基本走出信用、交房、被執(zhí)行、被限高的困境。

七是房企業(yè)績(jī)復(fù)蘇，虧損扭轉(zhuǎn)，信用、交房的風(fēng)險(xiǎn)出清（信用風(fēng)險(xiǎn)化解，或重組、或重整。八是國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)9個(gè)月以上上升。九是宏觀經(jīng)濟(jì)（GDP增長(zhǎng)5.5%-6.5%）上臺(tái)階，居民收入大增長(zhǎng)與就業(yè)穩(wěn)定。

判斷后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，總體來(lái)看2026年房地產(chǎn)降幅收窄、基本面、供需、信用等預(yù)期、信心會(huì)有所改善。目前房地產(chǎn)正從外生的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，變成經(jīng)濟(jì)的同步略滯后變量，就業(yè)影響房租、收入，信貸收縮和供應(yīng)過(guò)剩，影響房?jī)r(jià)。

只有在逆轉(zhuǎn)供需關(guān)系，庫(kù)存和信用及基本面、預(yù)期、信心修復(fù)完成，二手房不沖擊新房、產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楹梅孔油瓿桑績(jī)r(jià)上漲，房企利潤(rùn)和收入預(yù)期等內(nèi)生變量企穩(wěn)之后，房地產(chǎn)的內(nèi)生需求才有望真正企穩(wěn)。

短期來(lái)看，在二手房供需結(jié)構(gòu)階段性好轉(zhuǎn)、庫(kù)存中樞降低、金三銀四的旺季節(jié)點(diǎn)，數(shù)據(jù)企穩(wěn)尚難以證偽，可能形成階段性的博弈機(jī)會(huì)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)全面止跌企穩(wěn)的必要條件能否形成充分條件，需再觀察一段時(shí)間。

在供需關(guān)系平衡、信用和交房及庫(kù)存出清化解、房?jī)r(jià)、企業(yè)盈利和收入、預(yù)期和信心企穩(wěn)之前，房地產(chǎn)企穩(wěn)的條件尚需要穩(wěn)固。因此，簡(jiǎn)單以短期的幾個(gè)積極信號(hào)來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)跌、拐點(diǎn)，是不客觀的。

老漢認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體要實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，預(yù)計(jì)在2028年完成，2029年-2030年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)反彈，主要是政策、供需關(guān)系和基本面及預(yù)期和信心、收入的修復(fù)期決定。房?jī)r(jià)將率先在2026年-2027年完成止跌回穩(wěn)，之后是銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積。

假如，一次性給足、一步到位的房地產(chǎn)大力度、大規(guī)模、一攬子強(qiáng)刺激政策提前出臺(tái)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、大拐點(diǎn)、見(jiàn)底將在2028年前來(lái)臨。這就是所謂的最強(qiáng)救市，超過(guò)1998年、2008年、2015年的政策力度。

因政策、人口集中、供需關(guān)系、資源配置、好房子產(chǎn)品的調(diào)整，預(yù)計(jì)一線城市和強(qiáng)二線城市的少些城市、核心區(qū)域、板塊拐點(diǎn)、見(jiàn)底，止跌回穩(wěn)在2026年二三季度來(lái)臨。這就是所謂的政策、供需、資源分化導(dǎo)致城市分化、區(qū)域板塊分化。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)何時(shí)止跌回穩(wěn)的預(yù)測(cè)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)下行周期可能在2025年第二季度觸底，另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為2025年中國(guó)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，會(huì)形成未來(lái)發(fā)展新階段的起點(diǎn)。因此，這二種觀點(diǎn)可以排除在外。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況已經(jīng)有所改善，調(diào)整比較充分。預(yù)計(jì)2026年市場(chǎng)有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，有望見(jiàn)底企穩(wěn)，與GDP增長(zhǎng)目標(biāo)5%左右的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相協(xié)調(diào)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為2026年主要城市基本可以，三四線城市需要時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在2025年有望逐步趨穩(wěn)，但正式趨穩(wěn)或?qū)⒁?026年。另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為從二手房成交占比、租金回報(bào)率、房?jī)r(jià)收入比看，房地產(chǎn)距離止跌回穩(wěn)并不遙遠(yuǎn)，按照當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整節(jié)奏，預(yù)計(jì)2026年一二季度有望企穩(wěn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2026年下半年觸底，租金企穩(wěn)、租房收益率高于融資成本是判斷回暖的關(guān)鍵先兆。另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為從2024年開(kāi)始房地產(chǎn)還需要3-5年（2027-2029年）時(shí)間進(jìn)行20%-30%的調(diào)整。

以土地供給側(cè)出清、總量（銷(xiāo)售面積回升至10億平中位數(shù)）周期回升、行業(yè)調(diào)整幅度（指標(biāo)）至中位數(shù)時(shí)長(zhǎng)、行業(yè)基本面（租金回報(bào)與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑)已出現(xiàn)邊際改善，這是半夏投資創(chuàng)始人李蓓判斷根據(jù)。

結(jié)合國(guó)際房地產(chǎn)5年-7周期規(guī)律經(jīng)驗(yàn)、香港市場(chǎng)回升情況，李蓓判斷房地產(chǎn)拐點(diǎn)可能在2026年半年內(nèi)出現(xiàn)，如果后續(xù)有重磅政策出臺(tái)，可能進(jìn)一步加速行業(yè)企穩(wěn)。行業(yè)在逐步見(jiàn)底之后，將面臨十年級(jí)別的回升周期。

未來(lái)地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)不在房?jī)r(jià)、銷(xiāo)量回升，而在供給出清后的企業(yè)份額擴(kuò)張與盈利能力修復(fù)。2023年底我就判斷房地產(chǎn)有“十年一遇的機(jī)會(huì)”，現(xiàn)在我的核心觀點(diǎn)沒(méi)有變，只是時(shí)間上可能晚了一兩年，核心原因是政策宣講與落地存在巨大差異。

2023年時(shí)，李蓓曾公開(kāi)表示房地產(chǎn)板塊面臨“10年一遇的機(jī)會(huì)”，背后邏輯在于隨著房企暴雷、停止投資拿地，行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒(méi)有爆雷的房企將迎來(lái)市場(chǎng)份額的擴(kuò)張，銷(xiāo)售規(guī)模有望創(chuàng)出新高，存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

老漢告訴大家，李蓓的判斷2026年半年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)大拐點(diǎn)、見(jiàn)底論是缺乏客觀性、科學(xué)性，是不靠譜的。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，已經(jīng)不是1998年、2008年、2015年單純的供求關(guān)系調(diào)整問(wèn)題，與國(guó)際樓市、香港樓市存在差別。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基已經(jīng)變化，即宏觀面，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)目標(biāo)放緩，出口逐漸占GDP上升，而成年人口在2021年巔峰之后，人口出生率、結(jié)婚率、居民收入和就業(yè)的一直在修復(fù)。供需面，住房面積和城鎮(zhèn)化率及戶套率已經(jīng)到一個(gè)高度。

供應(yīng)、庫(kù)存的積累快到頂峰，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性改變。房企的三高轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)進(jìn)入淘汰期，房地產(chǎn)板塊和市值進(jìn)入調(diào)整期，只要不解決房企虧損，逆轉(zhuǎn)供需關(guān)系，解決信用、交房、庫(kù)存、預(yù)期和信用問(wèn)題，市場(chǎng)難見(jiàn)底，現(xiàn)拐點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題已經(jīng)與金融、貨幣、信貸、資金、戶籍、人口、社保、收入、產(chǎn)業(yè)、資源（教育、醫(yī)療、交通、人才、政策紅利）配置的交匯在一起，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)、法拍房市場(chǎng)互相沖擊預(yù)期。

第一是土地供給側(cè)出清。這個(gè)“土地供給側(cè)出清”，忘記了開(kāi)發(fā)商手的土地土儲(chǔ)備面積，足夠開(kāi)發(fā)8年以上-10年，如果按照現(xiàn)房的開(kāi)發(fā)速度，開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)。另外是2022年-2025年大量的土地在城投、國(guó)企、央企手上，開(kāi)發(fā)緩慢。

這個(gè)所謂的“土地供給側(cè)出清”，顯然無(wú)法作為判斷2026年半年內(nèi)房地產(chǎn)大拐點(diǎn)、見(jiàn)底的根據(jù)。第二是總量（銷(xiāo)售面積回升至10億平中位數(shù)）周期回升，這個(gè)根據(jù)缺乏支持點(diǎn)，至少2026年不可能回升至10億平，未來(lái)十年年均10億平，需觀察。

第三是行業(yè)調(diào)整幅度（當(dāng)前已滿足企穩(wěn)條件，從2021年6月至今調(diào)整18個(gè)季度，達(dá)到全球房地產(chǎn)泡沫破滅調(diào)整的中位數(shù)時(shí)長(zhǎng)，新開(kāi)工下降70%、新房銷(xiāo)售下降60%、二手房?jī)r(jià)格下跌40%）至中位數(shù)時(shí)長(zhǎng)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)不合適中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

因?yàn)槟壳爸袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)、政策、基本面、存在的問(wèn)題與全球房地產(chǎn)調(diào)整期的情況、周期規(guī)律經(jīng)驗(yàn)、香港樓市不同，不存在可比性。例如香港樓市，供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)、住房制度等完全不同。

第四是行業(yè)基本面（租金回報(bào)與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑)已出現(xiàn)邊際改善。這個(gè)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，基本面是樓市政策、土地供應(yīng)、供需關(guān)系、庫(kù)存去化周期、資金關(guān)系和房企營(yíng)利、景氣指數(shù)。

另外是宏觀基本面，即貨幣和財(cái)政政策，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)和驅(qū)動(dòng)GDP的動(dòng)力、居民收入和就業(yè)增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)和資金配置情況等。所以，不能以短期“租金回報(bào)與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑”來(lái)判斷。

例如，租金回報(bào)與邊際融資成本已匹配，實(shí)際上是不匹配的。目前30個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過(guò)55%的小區(qū)回報(bào)率逾2%。但是目前房企的融資成本明顯高于住宅租金回報(bào)率2.06%，盡管高于銀行存款利率。

例如，2025年12月以來(lái)的25城二手房掛牌量下滑，20個(gè)城市呈現(xiàn)惜售態(tài)勢(shì)。目前的二手房掛牌量下滑、惜售與季節(jié)性、二手房交易稅收免減政策有關(guān)，是短期性的市場(chǎng)波動(dòng)而已，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格上漲，又回升。

例如，2025年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)9527元/平方米，累計(jì)同比下降4.3%。新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10005元/平方米，同比下降4%。去年12月70城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降6.1%，降幅較11月擴(kuò)大0.4%，環(huán)比下降0.7%，房?jī)r(jià)未止跌。

李蓓的判斷基本上是以房地產(chǎn)板塊，即地產(chǎn)股票的角度來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)股的關(guān)系，已經(jīng)背離，因?yàn)槭袌?chǎng)處于下行的調(diào)整周期，很多上市房企虧損超過(guò)市值。即使股市出現(xiàn)4000-4100點(diǎn)波動(dòng)，房企虧損短期難逆轉(zhuǎn)。

房企2025年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)告已經(jīng)透露出行業(yè)深度調(diào)整期的強(qiáng)烈信號(hào)，即上市房企歸母公司、股東凈利潤(rùn)超過(guò)八成虧損，上市房企凈利潤(rùn)虧損連續(xù)2年-4年以上占多數(shù)，面臨庫(kù)存高企、銷(xiāo)售腰斬、流動(dòng)性緊張、負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大的壓力，這就是基本面。

判斷2026年房地產(chǎn)觸底、見(jiàn)底的機(jī)構(gòu)不少，例如中金公司為代表，丁祖昱、連平認(rèn)為，2026年將正式確認(rèn)行業(yè)底部。隨著庫(kù)存去化的企穩(wěn)和“好房子”政策創(chuàng)造的新需求，市場(chǎng)將告別大幅下行，轉(zhuǎn)入“L型”的筑底磨底期。

中金認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累將逐步減輕。高和資本認(rèn)為，2026年大概率是“底部確認(rèn)”的一年。所謂底部，并非指價(jià)格反彈的V形拐點(diǎn)，而是指成交量的企穩(wěn)和價(jià)格跌幅的收窄。因?yàn)槟遣攀琴Y產(chǎn)價(jià)格回歸理性，“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”的起點(diǎn)。

摩根士丹利，稱“大摩”、瑞銀為代表。大摩預(yù)測(cè)2026年新房?jī)r(jià)格有2%~3%的慣性下跌，核心城市的全面復(fù)蘇可能要等到2027年下半年。瑞銀擔(dān)憂人口結(jié)構(gòu)和高庫(kù)存的長(zhǎng)期壓制，認(rèn)為銷(xiāo)售和投資仍有5%~10%的跌幅，復(fù)蘇之路漫長(zhǎng)。