13億債，金輝物業(yè)就這么扛了

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

一筆現(xiàn)金對(duì)價(jià)僅1元的關(guān)聯(lián)交易，將上海北外灘金輝索菲特酒店從上市房企金輝控股（09993.HK）的報(bào)表中悄然剝離。

買(mǎi)家不是外人，是同宗同源的金輝物業(yè)。它用1塊錢(qián)換得一棟樓，卻也要替上市平臺(tái)背走將近13億元的債務(wù)包袱。

7月20日，金輝控股一紙公告，宣布將旗下北京金輝創(chuàng)領(lǐng)科技有限公司（簡(jiǎn)稱“金輝科技”）的全部股權(quán)出售給北京閩越管理咨詢有限公司。

這筆交易總代價(jià)12.95億元，其中現(xiàn)金支付的股權(quán)代價(jià)僅1元，其余12.95億元由買(mǎi)方承擔(dān)目標(biāo)公司所結(jié)欠的債務(wù)。

顯而易見(jiàn)，這并非一筆市場(chǎng)化的資產(chǎn)處置，而是一場(chǎng)精心計(jì)算的內(nèi)部騰挪。

被甩賣(mài)的酒店

被擺上貨架的，是上海北外灘金輝索菲特酒店。

這棟位于上海市虹口區(qū)溧陽(yáng)路601號(hào)的商業(yè)樓宇，總建筑面積約31750平方米，它的前身是綠地集團(tuán)1997年打造的九龍賓館。

2021年6月，金輝以8.6億元將其攬入懷中。彼時(shí)，外界將其看作金輝作進(jìn)軍上海酒店業(yè)、布局一線城市核心資產(chǎn)的里程碑。

拿下項(xiàng)目后，金輝引入雅高集團(tuán)，將老樓升級(jí)為索菲特品牌，2024年5月正式開(kāi)門(mén)迎客。

然而，開(kāi)業(yè)僅兩年，這棟曾被寄予厚望的酒店便被匆匆擺上了貨架。

原因并不復(fù)雜：它不賺錢(qián)，還在持續(xù)燒錢(qián)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年和2025年，這家酒店除稅后虧損凈額分別高達(dá)9097.78萬(wàn)元和3723.36萬(wàn)元。

截至2026年6月30日，金輝科技未經(jīng)審核資產(chǎn)總值約10.15億元，負(fù)債凈額卻達(dá)2.52億元。

更關(guān)鍵的是，金輝控股自身已經(jīng)扛不住了。

2025年，金輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約141.94億元，同比減少42.7%。好在虧損表現(xiàn)有所收窄，期內(nèi)毛虧損約15.60億元，同比縮窄73.1%；凈虧損約79.39億元，同比縮窄21.0%；公司擁有人應(yīng)占虧損約69.19億元，同比縮窄24.1%。

進(jìn)入2026年，第一季度金輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.43億元，同比下降約32%；歸母凈虧損為400萬(wàn)元，而上一年同期為盈利9900萬(wàn)元，由盈轉(zhuǎn)虧。

在這樣的處境下，一棟連年虧損、資不抵債的酒店，自然成了必須甩掉的包袱。

1元交易的財(cái)務(wù)魔術(shù)

從財(cái)務(wù)角度看，這筆交易對(duì)金輝控股可謂“一舉三得”。

第一，虧損資產(chǎn)出表。

交易完成后，金輝科技的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)、資產(chǎn)及負(fù)債不再計(jì)入上市公司的合并財(cái)務(wù)報(bào)表。每年近億元的虧損，此后從金輝控股的利潤(rùn)表上消失。

第二，債務(wù)剝離。

金輝物業(yè)承擔(dān)的12.95億元債務(wù)中，包括結(jié)欠廈門(mén)國(guó)際銀行北京分行的銀行貸款4.43億元、結(jié)欠北京居業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司的款項(xiàng)7.71億元，以及其他應(yīng)付款項(xiàng)8,195.63萬(wàn)元。

北京居業(yè)明面上是一家房產(chǎn)中介，但追溯股權(quán)，它同樣是金輝控股的子公司。

這也意味著，金輝物業(yè)不僅要替上市平臺(tái)向銀行還債，還變相為集團(tuán)輸送了7.7億元的資金。

第三，賬面收益。

根據(jù)金輝科技截至2026年6月30日的未經(jīng)審核負(fù)債凈額約2.52億元計(jì)算，金輝控股預(yù)計(jì)將從出售事項(xiàng)中錄得未經(jīng)審核收益約2.52億元。

用1元現(xiàn)金代價(jià)，換回2.52億元的賬面收益，同時(shí)卸下13億債務(wù)和連年虧損。這筆賬，金輝控股算得不可謂不精。

物業(yè)扛下了所有

交易的B面，是金輝物業(yè)。

買(mǎi)家北京閩越管理咨詢有限公司，由金輝物業(yè)服務(wù)有限公司全資持有。進(jìn)一步穿透股權(quán)，金輝物業(yè)由林定強(qiáng)、林鳳英分別實(shí)益擁有64.97%和35.03%權(quán)益。

目前，金輝物業(yè)的董事長(zhǎng)為林宇，他正是金輝創(chuàng)始人林定強(qiáng)的兒子，現(xiàn)任金輝控股執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁。

不難看出，這是一筆徹頭徹尾的關(guān)聯(lián)交易，左手倒右手。

金輝物業(yè)得到了什么？一棟位于上海北外灘的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

值得注意的是，截至2026年6月12日，該物業(yè)評(píng)估價(jià)值約11.05億元，相比2021年8.6億元的收購(gòu)價(jià)，賬面增值近三成。

但沉重的是，金輝物業(yè)也要扛下12.95億元的債務(wù)。

金輝物業(yè)的體量有多大？

金輝物業(yè)官網(wǎng)顯示，截止到2022年末，它已形成集商業(yè)、寫(xiě)字樓、城市綜合體、別墅、中高端住宅等業(yè)態(tài)，在管面積突破4000萬(wàn)平米，在管項(xiàng)目200余個(gè)，在管售場(chǎng)80余個(gè)。

這是一個(gè)比較落后的數(shù)據(jù)，但近幾年地產(chǎn)不景氣，物業(yè)規(guī)模增量有限，金輝物業(yè)現(xiàn)有體量可能跟這組數(shù)據(jù)相差不多。

而這樣一個(gè)體量的物業(yè)公司，突然背上近13億的債務(wù)，償債壓力不容小覷。

更值得關(guān)注的是債務(wù)結(jié)構(gòu)：4.43億是銀行貸款，7.7億是欠關(guān)聯(lián)方的款項(xiàng)。

銀行貸款需要按時(shí)還本付息，而酒店本身仍在虧損、現(xiàn)金流為負(fù)。

如果酒店的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流撐不起償債壓力，風(fēng)險(xiǎn)不過(guò)是從集團(tuán)的左口袋挪到了右口袋。

化債還是藏債

這筆交易的特殊性在于：它沒(méi)有帶來(lái)任何真金白銀的流入。

金輝控股沒(méi)有拿到13億現(xiàn)金，只收了1塊錢(qián)。債務(wù)從上市公司的報(bào)表上消失了，但并沒(méi)有真正被償還，只是被轉(zhuǎn)移到了非上市的關(guān)聯(lián)公司賬上。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，地產(chǎn)公司調(diào)用關(guān)聯(lián)物管公司資源“救急”的案例并不鮮見(jiàn)。物管公司現(xiàn)金流穩(wěn)定、估值相對(duì)較高，往往成為地產(chǎn)母公司眼中的“提款機(jī)”。

但這樣的操作能持續(xù)多久？

金輝物業(yè)的在管項(xiàng)目收入和現(xiàn)金流，能否覆蓋這13億債務(wù)的還本付息壓力？

如果酒店持續(xù)虧損，金輝物業(yè)是否需要用其他項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)貼這個(gè)“燙手山芋”？

金輝控股在公告中坦言，出售事項(xiàng)將有效減少集團(tuán)債務(wù)、改善負(fù)債結(jié)構(gòu)、緩解流動(dòng)資金壓力。

但對(duì)于金輝物業(yè)而言，這究竟是獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的戰(zhàn)略機(jī)遇，還是被當(dāng)作化債工具的無(wú)奈之舉，恐怕還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

一筆1元的交易，剝離了13億債務(wù)、2.5億負(fù)債凈額和連年虧損。金輝控股用一次精準(zhǔn)的關(guān)聯(lián)交易，給資本市場(chǎng)交出了一份漂亮的“縮表”答卷。

但這份答卷的代價(jià)，由同宗同源的金輝物業(yè)默默承擔(dān)。

從集團(tuán)整體來(lái)看，債務(wù)并沒(méi)有消失，只是換了“持有人”。金輝物業(yè)的償債能力、酒店的經(jīng)營(yíng)前景，決定了這究竟是化債妙手，還是左兜換右兜的數(shù)字游戲。

對(duì)于投資者而言，看到的不僅是報(bào)表上的債務(wù)減少，更應(yīng)追問(wèn)：那13億債務(wù)，究竟去了哪里？

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