謝逸楓：商品房庫存連降3個月，核心城市房價呈現止跌強烈信號

文/謝逸楓

前5月全國房地產市場基本情況數據透露出一個重大信號，截至5月末，商品房庫存7.7182億平（2月末7.9998億平、3月末7.8601億平、4月末7.7801億平），連續3個月下降。但庫存壓力不減，這是自1987年有統計數據以來的第四高紀錄。

對比2025年全年、同期，今年前5月房地產市場總體呈現未止跌，處于下行周期的探底調整、價格邊際改善的狀況。銷售額跌幅收窄、資金端和投資端跌幅擴大，延續震蕩、下調、探底、深度調整的邊際改善趨勢，樓市回跌暖需時間。

目前全國樓市真的回暖了嗎，老漢實話說，樓市總體未止跌回穩，離回暖尚早，處于邊際改善、下探筑底的調整的階段。從供求關系、預期、信心、信用、信貸來看，主要是處于修復、改善的穩固止跌企穩階段。

從國房景氣指數、房企到位資金、購置土地面積/費用、銷售額/銷售面積、房價、庫存去化周期、新開工/竣工面積、投資額來看，市場處于下降筑底的調整階段，需要時間去修復，去穩定，政策需要更大力度。

房地產市場進入止跌回穩階段，供需關系正在改善，核心城市釋放出積極的信號。5月70城房價跌幅持平、一線城市新房、二手房住宅價格連續3個月上漲、全國銷售額跌幅收窄、房價跌幅連續3個月收窄、庫存連續3個月下降。

包括核心城市的新房成交上升、二手房成交量火爆、租金上漲；北上深杭等城市出現樓市“日光盤”；核心城市土地市場火熱，優質地塊出現高溢價率、高地價、地王；新一輪城市救市開啟；信心和預期正在逐漸的改善。

前5月全國房地產各項指標處于深度調整過程中，這更加突出了2026年著力穩定房地產市場的重要性和迫切性。同時，意味著房地產各指標仍然存在調整和改善的空間，未來需要更大力度、規模、系統的超常規刺激政策。

逆周期之下，政策將加大力度維穩房地產，一系列政策工具會繼續出臺。目前房地產市場連續4年已經超調、超跌了，短期內全國房價難止跌，房價下跌態勢明顯，主要是供求關系未逆轉，庫存和二手房掛牌及法拍房的量居高不下。

目前全國房價處于探底的筑底調整階段，前5月房價同比跌幅3.0%，跌幅收窄1.9%，表明價未止跌回穩，呈現結構性邊際改善的趨勢。主要是市場結構性、好房子成交的因素，明確房地產市場供需關系未根本改變。

前5月全國商品房銷售面積、銷售金額，分別為同比下降10.8%、13.5%，對比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分別擴大2.1%、4.8%。總體來看，房地產行業風險繼續出清，延續深度調整趨勢，呈現結構性邊際改善。

前5月開發投資額同比下降16.2%（2025年下降17.2%）、施工面積下降12.2%（2025年下降10%）、新開工面積下降22.6%（2025年下降20.4%）、竣工面積下降23.4%（2025年下降18.1%），說明供應邊際改善，緊縮趨勢不變。

前5月全國平均房價同比下降3.0%（2025年同比下降4.27%），跌幅收窄1.7%，市場量價齊跌，但結構性改善。房企到位資金下降19.0%（2025年下降13.4%）、待售面積下降0.4%、國房景氣指數跌幅擴大，說明樓市尚未回暖。

第一是供應端，開發投資跌幅擴大。前5月全國房地產開發投資3.0356萬億元，環比前4月13.7%的跌幅擴大2.5%，同比下降16.2%。對比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄1.0%。投資的跌幅擴大，與供應端收縮、去庫存有直接的關系。

說明房地產行業主動去杠桿、收縮規模的趨勢仍在延續，而非只是基數效應。住宅投資降幅略小于整體，意味著非住宅地產（商業、辦公）的收縮更為劇烈，這與市場對商業地產需求疲軟的普遍判斷相符。

核心城市投資依靠優質地塊托底，個別地塊高溢價成交，但開發投資整體下滑趨勢難以扭轉。未來房地產投資的改善，本質上是行業發展模式的轉型，不體現為增速的反彈，是投資結構更優化、投資主體更穩健、聚焦好房子與城市更新。

其中住宅投資2.3426萬億元，環比前4月13.1%擴大2.5%，同比下降15.6%。對比2025年下降16.3%，降幅收窄0.7%。背后主要的原因是新開工面積、竣工面積、購置土地費用的數據下滑、銷售數據低位運行依然影響房企的投資意愿。

辦公樓1130萬平方米，環比前4月下降18.3%收窄1.8%,同比下降16.5%，對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄6.3%。商業營業用房1993萬平方米，環比前4月下降19.5收窄2.5%，同比下降22%,比2025年同比下降14.0%，跌幅擴大8.0%。

前5月住宅投資2.3426萬億元，同比下降15.6%，對比2025年下降16.3%，降幅收窄0.7%，已經連續下降4年5個月（53個月）。其中辦公樓同比下降16.5%，對比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄6.3%，是開發投資跌幅擴大主要原因之一。

2026年前5月，房地產開發投資額跌幅已經連續下降4年5個月（53個月）。投資一路下滑的趨勢尚未得到根本性扭轉，總體來看，新開工面積、竣工面積、購置土地費用的改善修復效應不明顯，政策傳導到投資效果差，恢復緩慢。

現在房地產行業修復緩慢，房企投資信心嚴重不足，民營房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降幅度擴大，土地購置面積和費用降幅保持高位，反映出銷售復蘇邊際改善不明顯，房企資金緊張局面未緩解。

房企拿地減少、資金承壓、庫存較高等情況并未出現實質性改善，房企多“以銷定產、以需定投”，2026年新開工和投資預計將持續回落，降幅都會收窄。能否出現明顯修復在于貨幣化舊改推進進度、盤活閑置存量土地的開展、銷售復蘇。

單月來看， 5月開發投資金額6387億元，同比下降24.4%，降幅較4月擴大了4.3%。其中住宅開發投資金額4962億元，同比下降23.8%，降幅較4月擴大了5.4%。投資降幅擴大主要是受到施工建安投資與土地投資的雙雙拖累。

自2022年開始，單月連續下降53個月，呈現下探的筑底態勢。主要下行壓力來自房企現金流緊張、施工意愿不足、新開工及土地購置面積、金額持續大幅度下降，導致投資一直處于下降的狀態，融資、銷售回款一直沒有明顯好轉。

按照物業類別看，前5月房地產開發投資跌幅擴大，主要是住宅投資和辦公樓跌幅擴大，商業營業用房跌幅擴大。總體看各物業類型投資同比跌幅均較上期有所擴大，辦公樓和商業營業用房投資跌幅高于住宅投資。

按照地區區域看，東部下降16.6%、中部下降15.5%，西部下降14.6%、東北部下降28.4%，跌幅擴大的趨勢。開發企業對住宅投資的比重較上期再提高0.2%至77.2%。開發企業在東部地區的投資比重為60.1%，較上期降低0.6%。

第二是供應端，房屋施工面積跌幅擴大。前5月房企房屋施工面積54.8775億平，環比跌幅擴大0.2%，同比下降12.3%（前4月下降12.1%、前3月下降11.7%），對比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.3%。說明房企投資、施工意愿低迷，因為庫存高，銷售低迷。

住宅施工面積38.0830億平，環比跌幅擴大0.1%，同比下降12.6%（前4月下降12.5%，前3月下降12.1%）。對比2025年下降10.3%，跌幅擴大2.3%。從住宅庫存面積看，銷售低迷，影響施工面積。同時，房企收縮投資，影響開工速度。

辦公樓施工面積2.4110億平，同比下降10.5%（前4月下降10.4%，前3月下降9.3%）。比2025年同比下降6.2%，跌幅擴大4.3%。商業營業用房施工面積4.7865億平，同比下降12.6%（前4月下降12.1%，前3月下降11.9%）。比2025年同比下降9.8%，跌幅擴大2.8%。

前5月房企房屋施工面積54.8775億平，同比下降12.3%，對比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.3%，連續下降4年5月（53個月），一路下滑的趨勢尚未得到根本性“扭轉”，改善、修復的效應不明顯，政策傳導到投資效果差，大量停工。

單月來看，房屋施工面積連續下降53個月，呈現繼續探底，底部未修復完成態勢，說明政策傳導到投資、供應端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實不到位、房企大量的項目停工，集中精力保交房、去庫存。

前5月住宅施工面積38.0830億平方米，同比下降12.6%，對比2025年下降10.3%，跌幅擴大2.3%，已經連續下降4年5個月（53個月）。而施工面積中辦公樓的、商業營業用房跌幅擴大，呈現不斷擴大的趨勢，修復緩慢。

第三是供應端，房屋新開工面積跌幅擴大。前5月房屋新開工面積1.7929億平方米，環比跌幅擴大0.4%，同比下降22.6%（前4月下降22%，前3月20.3%）。對比2025年下降20.4%，跌幅擴大1.2%。絕對值來看，處于2004年以來同期最低水平，短期內無法改變這一局面。

其中，住宅新開工面積1.3084億平方米，同比下降23.4%（前4月下降23.6%，前3月下降22.0%）。對比2025年19.8%，跌幅擴大3.6%。持續處于深跌區間，主要是土地市場低迷，房企減少土地購置，去庫存的任務重，當務之急是保交房、去庫存。

辦公樓400萬平方米，同比下降35%（前4月下降31.3%，前3月下降18.7%）。比2025年下降21.9%，跌幅擴大13.1%。商業營業用房1064萬平方米，同比下降25.7%（前4月下降23.8%，前3月28.1%），比2025年下降23.5%，跌幅擴大0.3%。

前5月住宅新開工面積1.3084億平方米，同比下降23.4%，對比2025年19.8%，跌幅擴大3.6%，連續下降6年5個月（77個月）。住宅新開工面積呈現跌幅擴大的趨勢，總體看住宅新開工面積的修復放緩，與去庫存、保交房有直接關系。

前5月房屋新開工面積1.7929億平方米，下降22.6%，對比2025年下降20.4%，跌幅擴大2.2%，連續下降6年5個月（77個月）。房屋新開工面積呈現跌幅收窄的趨勢，總體看新開工面積的修復改善緩慢，與去庫存、保交房有直接的關系。

新開工持續深跌是政策控增量、資金承壓、庫存高企等多方面因素共同影響，并直接壓制竣工體量，年內市場新增房源供給逐步收緊，行業已進入低杠桿、重運營、存量盤活階段，短期內無法改變。

單月來看，5月新開工面積4029萬平，同比下降24.6%，降幅較4月收窄2.0%。且從絕對值來看，新開工面積處于2003年以來同期最低水平。由于前期拿地減少、庫存規模仍然較高、銷售低迷情況并未出現實質性改善，短期內仍下降。

第四是供應端，房屋竣工面積跌幅收窄。前5月房屋竣工面積1.4087億平方米，同比下降23.4%（前4月下降24%，前3月下降25%）。比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大5.3%。總體看，竣工有微小改善，與推進保交房有關。

其中住宅竣工面積9999萬平方米，同比下降25%（前4月下降25.8%，前3月下降26.5%）。比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大4.8%。2021年下半年以來新開工縮量，累計同比持續負增長，按照2-3年的工程進度來計算，2026年竣工將延續周期性的縮量。

辦公樓446萬平，同比下降20.1%（前4月下降24.7%，前3月下降28.45)。比2025年增長6.7%，止漲轉跌。商業營業用房952萬平，同比下降28.5%（前4月下降27.1%，前3月下降30.1%）。比2025年同比下降12.9%，跌幅擴大15.6%。

住宅竣工面積9999萬平方米，下降25%，比2025年同比下降20.2%，跌幅擴大4.8%，連續下降2年5個月（29個月），住宅竣工面積呈現跌幅擴大的趨勢，總體看竣工面積的修復緩慢，與去庫存、保交房、新增供應減少有直接關系。

前5月房屋竣工面積1.4087億平方米，下降23.4%，比2025年同比下降18.1%，跌幅擴大5.3%，連續下降2年5個月（29個月），竣工面積同比降幅擴大， 處2007年以來同期最低水平，竣工面積的修復緩慢。

由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，竣工持續承壓。由于2024年-2025年為竣工大年，同期基數相對較高，因此，2026年以來竣工持續出現兩位數的單月同比降幅。

單月來看，5月竣工面積2201萬平方米，同比下降20.0%，降幅較4月擴大了1.0%，且從絕對量來看，處于2007年以來同期的最低水平。由于2021年下半年以來新開工明顯縮量， 累計同比持續負增長，竣工將延續周期性的縮量。

第五是供應端，土地成交跌幅收窄。前5月全國土地購置面積、土地購置金額超過2025年的降幅，累計同比下降分別為7年、5年，連續下降89個月、77個月，這輪土地購置面積、土地購置金額自2019年、2021年開始下行，一直到現在。

2023年-2025年末全國土地購置面積因統計部門未公布，無法獲得。土地購置面積平均約為1億平方米、09億平方米、0.8億平方米，2025年土地購置面積已經回到1997年的水平，土地供應下降的周期達到7年時間。

土地購置面積先升后降，1998年-2009年全國土地購置面積分別為1.0109億平、1.1958億平、1.6905億平、2.3409億平、3.1356億平、3.5696億平、3.9784億平、3.8253億平、3.6573億平、4.0245億平、3.9353億平、3.1909億平。

2010年全國購置土地面積3.9953億平，增長25.2%；2011年4.10億平，增長12.6%；2012年3.56億平，下降19.5%；2013年3.88億平，增長8.8%；2014年3.33億平，下降14%。2015年2.28億平，下降31.7%。

2016年2.20億平，下降3.45%。2017年2.55億平，增長15.8%；2018年2.91億平，增長15.2%。2019年2.58億平，下降11.4%；2020年2.55億平，下降1.1%。2021年2.15億平，下降15.45%；2022年1.0051億平，下降53.4%。

2026年前5月未公布土地購置面積和金額。根據第三方機構的Wind數據顯示，2026年一季度全國322城宅地成交面積同比下降22%，拿地減少、去庫存將持續影響后續新開工、竣工數據。因此，新開工、竣工面積2026年難全面回暖。

2025 年三季度全國（300 城）土地成交總價同比下降11.5%，增速較二季度下降 32.9%， 四季度降幅擴大至22.7%，2026年一季度降幅進一步擴大至29.2%。預計對今年二、三季度的土地投資持續造成拖累。

中指數據顯示，2026年5月，300城住宅用地推出、成交同比繼續下降。2026年5月，300城共推出住宅用地規劃建筑面積3232萬㎡，同比下降24.0%。而成交規劃建筑面積1943萬㎡，同比下降27.1%。

累計來看，2026年1-5月，300城共推出住宅用地規劃建筑面積12979萬㎡，同比下降22.4%。而成交規劃建筑面積10339萬㎡，同比下降24.1%。出讓金方面，5月，300城住宅用地出讓金966億元，同比下降7.6%。

5月出讓金降幅較上月明顯收窄，主要由于去年同期高基數效應減弱，同時核心城市優質地塊土拍熱度不減，對整體出讓金形成一定支撐。累計來看，2026年1-5月，300城住宅用地出讓金4202億元，同比下降35.8%。

樓面價方面，5月300城住宅用地成交樓面均價為4972元/㎡，同比上漲26.8%。累計來看，2026年1-5月300城住宅用地成交樓面均價為4089元/㎡，同比下跌15.0%。溢價率方面，2026年1月-5月300城住宅用地平均溢價率為6.7%。

專項債收儲存量土地方面，2025年以來截至5月末，28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地總金額超8000億元，專項債實際發行超3800億元。廣州、無錫住宅供地計劃，兩地供地規明顯收縮，重心從規模擴張向結構優化轉變。

地價上漲，讓購置費上漲。1998年-2009年全國土地購置金額分別為375.4億元、500億元、733.9億元、1038.8億元、1445.8億元、2055.2億元、2574.5億元、2904.4億元、3814.5億元、4873.2億元、5995.6億元、6023.7億元。

2010年全國土地購置金額9999億元、2011年11527億元、2012年12100億元、2013年13501億元、2014年17458億元、2015年17675億元、2016年18778億元、2017年23169億元、2018年36387億元、2019年41675億元。

2020年44451億元、2021年43504億元、2022年40907億元。2023年全國土地購置金額38616億元，下降5.5%；2024年35655億元，下降8.7%；2025年30760億元，下降13.9%，2025年全國土地購置金額依然是第七高水平。

第六是需求端，銷售面積跌幅擴大。前5月新建商品房銷售面積3.1320億平，同比下降10.8%（前4月下降10.2%，前3月下降10.4%，前2月下降13.5%），環比跌幅擴大0.6%。比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大2.1%。總體看商品銷售未明顯改善，回暖動能的勢頭減弱。

其中住宅銷售面積2.6026億平方米，同比下降12.1%（前4月下降12.2%，前3月下降13.1%）。比2025年同比下降9.2%，跌幅擴大2.1%。主要是核心城市的住宅銷售成交有所回升，但是總體的回暖減弱，樓市依然處于筑底調整的止跌企穩階段。

辦公樓856萬平，同比增長5.9%（前4月增長10.8%，前3月增長19.6%），連續3個月實現止跌上漲。商業營業用房1756萬平，同比下降13.8%（前4月下降11.1%，前3月下降6.9%）。比2025年同比下降9.5%，跌幅擴大4.3%。

前5月新建商品房銷售面積3.1320億平，同比下降10.8%，比2025年同比下降8.7%，跌幅擴大2.1%，連續下降4年5個月（53個月）。總體看，商品房銷售面積呈現邊際改善減弱趨勢，主要是季節性的調整，反映出供需關系的修復放緩。

前5月住宅銷售面積2.6026億平方米，同比下降12.1%（前4月下降12.2%，前3月下降13.1%）。2025年同比下降9.2%，跌幅擴大2.1%，連續4年5個月下降（53個月），呈現跌幅收窄趨勢，但下降的幅度依然比較大，與季節性的因素、短期政策有關。

按照分類物業銷售看，其中住宅銷售面積跌幅收窄，商業營業用房銷售同比跌幅擴大，辦公樓銷售正增長。按照地區銷售情況看，東、中、西、東北部同比跌幅分別為10.5%、8.5%、12.5%、19.2%，東北地區跌幅為各區域最大。

辦公樓銷售面積正增長5.9%，銷售額僅增長0.2%，兩者剪刀差高達5.7%，這意味著辦公樓是以大幅折價換量，低價甩賣在支撐成交面積，并非市場復蘇，而是一種被迫的價格出清行為，投資價值需高度謹慎對待。

隨著金三銀四的需求釋放、核心城市優質項目集中入市，一線城市火爆，及營銷力度加大，帶動前5月商品房住宅銷售階段性修復，“小陽春”后預計將以“點狀復蘇”形式在核心城市出現，二手房市場表現比一手房火爆。

單月來看，5 月全國商品房銷售面積6062萬平，同比下降13.2%（4月下降9.5%，3月下降7.4%），降幅較4月擴大3.7%。其中住宅銷售面積同比下降11.7%（4月下降9.1%、3月下降10.3%），同比降幅較4月分別擴大2.6%。

商品房銷售面積同比降幅從2025年11月以來持續收窄，4月、5月跌幅擴大，回暖勢頭減弱，缺持續性。整體市場仍處于筑底期，結構性、分化特征預計將持續深化。需求端的表現，影響到去庫存、保交房、房企信用、供需關系平衡的修復。

目前房地產尚未止跌回穩，數據持續在下滑中做“俯臥撐”，意味市場處在探底、筑底和底部修復、深度調整過程中，短期內政策無法熨平供需關系波動，限制政策未完全解除，去庫存供應過剩，加上二手房和法拍房沖擊。

其七是需求端，銷售額跌幅收窄。前5月新建商品房銷售額2.9366萬億元，同比下降13.5%（前4月下降14.6%，前3月下降16.7%），環比收窄1.1%。比2025年同比下降12.6%，降幅擴大0.9%。

其中住宅銷售額2.5783萬億元，同比下降14.1%（前4月下降15.7%，前3月下降18.5%）。比2025年同比下降13%，降幅擴大1.4%。總體來看，結構性的改善了，核心城市的好房子和豪宅價格支撐銷售額，以價換量是市場主流。

辦公樓1034億元，同比增長0.2%（前4月下降1.2%），比2025年同比下降9.3%。商業營業用房1549億元，同比下降18.2%（前4月下降15.9%，前3月11.6%）。比2025年同比下降11.7%，跌幅擴大6.5%。表明商業地產市場以價換量趨勢不變。

前5月新建商品房銷售額2.9366萬億元，同比下降13.5%，連續下降4年5個月（53個月）。影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業預期尚未根本性扭轉，市場信心仍然不足，房企去庫存，以價換量是主流。

前5月住宅銷售額2.5783萬億元，同比下降14.1%（前4月下降15.7%），環比收窄1.6%，比2025年同比下降13%，跌幅擴大1.1%，連續下降4年5個月（56個月），毫無疑問，住宅庫存4.1620億平方米的背景下，房企選擇以價換量的方式去庫存。

單月來看，5月銷售金額6366億元，同比下降9.3%， 降幅較4月擴大了1.7%。其中住宅銷售金額同比下降8.0%， 降幅較4月擴大了1.76%。總體看，房企以價換量、高品質好房成交為主支撐成交金額。

市場整體呈現邊際修復態勢，兩項指標同比跌幅依然維持兩位數。同時5月單月銷售面積跌幅再度擴大，反映出回暖持續性不足，止跌回穩的狀況不穩定。核心城市優質房源成交占比提升帶動下，成交均價有所修復，對銷售額形成支撐。

第八是需求端，商品房庫存連續3個月下降，依然創歷史第四高。前5月商品房待售面積7.7182億平（2月末7.9998億平、一季度7.8601億平，前4月7.7801億平），同比下降0.4%（前4月下降0.5%，前3月下降0.1%）。

比2025年末增長1.6%，51個月以來連續3個月下降，庫存有所改善但不明顯。5月末商品房待售面積持續減少，同比連續3個月下降，跌幅較上期縮小0.1%，但待售3年以下的面積同比跌幅再擴大0.2%，短期庫存去化加速。

供給側主動出清帶動短期流通房源優先消化，但住宅待售總量依然增加，同比上漲0.8%，表明老舊現房積壓仍在，拖累整體庫存降幅，三四線長期滯銷房源去化壓力較大。毫無疑問，去庫存最難的是老舊現房、三四線城市的滯銷房源。

5月末商品房待售面積7.7182億平，同比下降0.4%，其中待售3年以下面積5.7152億平（2月末6.0616億平，下降1.6%，3月末5.9012億平，下降1.8%，4月末5.7903億平，下降2.6%），同比下降2.8%。

在“控增量”政策支持下，商品房庫存從持續累積轉向溫和去化。結構上看，待售3年以下的商品房庫存下降得更快。而長期積壓庫存持續在增加，多為低端、偏遠、戶型差、配套弱、非好房子和豪宅、無法交房的房源，是去庫存的難點。

5月末商品房待售面積7.7182億平方米，同比下降0.4%。這意味著庫存正從過去積壓轉向出清和減少階段。這一輪庫存增加始于2021年7月，至2026年2月已持續51個月，3月首次出現下降，已連續3個月下降，標志著庫存壓力實質性緩解。

去庫存多管齊下。截至2026年5月，商品房累計待售面積為7.7182億平方米，同比下降0.4%（4月末0.5%），從2024年6月份至2026年2月累計同比增幅逐步收窄，2026年3月、4月、5月累計同比轉負，去庫存的效果邊際改善。

51個月以來首次下降，這與各地優化供地節奏、需求端政策不斷加大、一二手房堵點打通有關聯。在這一輪樓市調整和“小陽春”中，庫存開始出清是最關鍵的指標之一，是房地產市場復蘇的真正轉向、供求關系修復和重大逆轉的信號。

其中住宅待售面積4.1602億平，增長0.8%（前4月增長1.0%，增幅收窄0.2%。辦公樓5193萬平，增長1.1%（前4月增長0.8%），增幅擴大0.3%。商業營業用房1.3583億平，同比下降5.5%（前4月下降6.3%，前3月下降5.3%）。

目前商品房庫存7.7182億平方米，創下1987年有統計數據以來第四最高紀錄。截至2026年5月末，全國商品房待售面積7.7182億平方米，同比下降0.4%（前4月下降0.5%，前3月下降0.1%),這是自2021年7月以來，51個月后連續3個月下降。

7.7182億平方米商品房待售庫存，其中待售3年以下面積5.7152億平方米，下降2.8%(4月末下降2.6%，3月末下降1.8%），降幅擴大0.2%。表明老舊現房積壓仍在，拖累整體庫存降幅，三四線長期滯銷房源去化壓力較大。

按當前銷售面積計算，現房消化周期為21.9個月，庫存去化壓力仍然較大。去庫存政策貫徹全年，未來仍將持續，但不再局限住房市場，也包括辦公樓、商業營業用房，從國家到地方，將有更多具體措施支持推動商辦市場去庫存。

兩個月銷售改善，廣義庫存去化壓力小幅減輕。現房庫存占比處于歷史最高水平。 從住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至5月末商品住宅廣義庫存面積為13.6億平， 環比下降1.5%，同比下降18.4%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值） 24.4個月， 環比下降0.1個月，同比下降1.3個月。從現房庫存（已竣工未銷售）來看， 截至5月末，住宅現房庫存面積（住宅待售面積）4.1602億平， 環比下降1.2%，同比增長0.8%。

現房去化周期為21.9個月（由于1-4月現房銷售未公布，采用2025年7-12月銷售均值計算）， 環比下降0.3個月，同比提升2.0個月。住宅現房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為30.6%，環比提升0.1%，同比提升5.8%。

5月末全國商品房、住宅待售面積規模，創1987年有統計記錄以來歷史第四高。2011年、2.7194億平、2012年3.6460億平、2013年4.9295億平、2014年6.2169億平、2015年7.1853億平、2016年6.9539億平。

2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平、2025年7.6632億平。

第九是房價端，房價跌幅收窄。前5月商品房銷售價9376元/平（前4月9106元/平方、前3月8841元/平、前2月8809元/平、2025年9527元/平），環比上漲3.0%，同比下降3.0%，跌幅比前4月收窄1.9%，比2025年同比下降4.3%，跌幅收窄1.3%。

前5月住宅銷售均價9906元/平（前4月9616元/平、前3月9320元/平、前2月9259元/平），環比上漲3.0%（前4月上漲3.2%），同比下降2.1%（前4月下降4.0%，前4月下降4.2%），比前4月收窄1.9%。 絕對值來看，平均回落至2024年3月的水平。

前5月商品房銷售均價9376元/平， 環比上漲3.0%，同比下降3.0%（前4月下降4.9%、前3月下降7%），比前4月收窄1.9%。住宅銷售均價9906元/平，環比上漲3.0%，同比下降2.1%（前4月下降4.0%、前3月下降6%），比前4月收窄1.9%。

絕對值來看，全國房價回落至2024年3月的水平，連續下降2年5個月（29個月），表明房價結構性邊際改善，處于筑底的調整態勢，房價未觸底，未到拐點。主要是核心城市的好房子和豪宅價格上漲，出現房價改善現象。

2016年-2025年全國商品房銷售平均價為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全國商品房銷售平均價連續2年跌破萬元大關。

前5月全國商品房銷售平均價為9376元/平方米，房價絕對值已經從2021年10239元，跌破10000元/平方米大關，連續兩年跌破10000元/平方米，前5月的房價，正式回到2024年，可謂是非常罕見，當務之急是防止房價下跌。

前5月全國商品房價跌幅收窄，主要原因是放松限價、限簽政策、房企調整定價策略等有關，及市場區域、產品結構性的因素。即售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以價換量的因素存在。

前5月住宅銷售均價9906元/平（前4月9616元/平、前3月9320元/平、前2月9259元/平、2025年10005元/平），環比上漲3.2%，同比下降2.1%，比前4月跌幅收窄1.6%。已經連續下降2年5個月（29個月），意味著房價止跌穩企的改善趨勢。

2016年-2025年全國商品房住宅銷售均價為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前4月住宅平均價跌破萬元大關，回到2020年水平。

前5月住宅銷售均價9906元/平，同比下降2.1%，比前4月收窄1.9%。 從絕對值來看，房價回落至2024年的水平。 說明房價止跌企穩的趨勢，房價未觸底，未到拐點，處于筑底期，但止跌企穩基礎不牢固，短期內見底反彈條件不具備。

單月來看，總體看銷售均價同環比均改善。5月商品房銷售均價10501元/平（4月10009元/平）， 環比上漲4.9%（4月上漲12.8%），同比上漲4.5%（4月上漲2.1%），漲幅比上月擴大2.4%，連續4個月上漲。

自2025年3月時隔13個月銷售均價同比增速連續2個月轉正，自2025年1月以來時隔15個月，均價連續2個月破萬。其中住宅銷售均價11067元/平（4月10601元/平）， 環比上漲4.4%（4月上漲13.0%）， 同比上漲4.2%（4月上漲3.0%）.

呈現止跌的強烈信號，商品房的房價絕對值回升至2024年5月水平。從絕對值來看，住宅房價回升至2024年12月的水平。單月房價上漲、平均價格重新回萬元水平。原因依然是5月核心城市的好房子、豪宅價格上漲，出現結構性上漲。

第十是資金端，房企到位資金跌幅擴大。前5月房企到位資金3.2756萬億元，同比下降19%（前4月下降18.4%），比前4月跌幅擴大0.6%。比2025年同比下降13.4%，跌幅擴大5.6%，說明房企資金、融資狀況未明顯改善。

總體看，債務、交房、庫存風險未出清、化解。房企的現金流緊張，流動性緊張，資金鏈未明顯好轉。房企到位資金已經累計下降4年5個月（53個月），跌幅的擴大，意味房企的資金狀況惡化，出現融資困難，銷售回款緩慢的局面。

其中前5月國內貸款4875億元，同比下降28.7%，比前4月跌幅擴大2.8%。比2025年下降7.3%，跌幅擴大21.4%。利用外資3億元，下降82.1%。自籌資金11985億元，下降13%。跌幅比前4月擴大2.5%。比2025年下降12.2%，跌幅收窄0.8%。

定金及預收款10012億元，同比下降16.1%，跌幅前4月收窄1.5%。比2025年下降16.2%，跌幅收窄0.1%。個人按揭貸款4066億元，同比下降28%，跌幅比前4月收窄3.7%。比2025年下降17.8%，跌幅擴大11%。

定金及預收款、個人按揭貸款分別較上期收窄1.5%和3.7%，兩項指標跌幅仍較大。個人按揭貸款跌幅在三成左右。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的43%，較上期提升了1.6%，自籌資金占全部資金的36.3%，較上期降低0.6%。

具體來看，資金到位總量下降19.0%，且結構性壓力更為突出。國內貸款下降28.7%，個人按揭貸款下降28.0%，兩項金融端融資指標均接近三成降幅，遠超整體水平。這表明銀行對房地產行業的信貸態度依然審慎。

而購房者端的按揭意愿因預期不穩而明顯收縮。定金及預收款下降16.1%，與銷售面積降幅基本吻合，尚屬正常區間。自籌資金相對抗跌（下降13.0%），與部分國企、央企開發商資產變現有關，增加了自我的流動性。

與上期數據比較看趨勢，國內貸款和自籌資金同比跌幅持續擴大，分別較上期擴大2.8%和2.5%。定金及預收款、個人按揭貸款分別較上期收窄1.5%和3.7%。注意的是按揭貸款降幅（下降28.0%）與銷售面積降幅（下降10.8%）嚴重背離。

兩者差距約17%，意味著現有成交中有相當比例來自全款購房、高首付比例成交，購房者主動降低負債的意愿十分強烈。這是債務周期收縮的典型特征，非短期政策刺激所能扭轉，說明居民自動下降債務。

總體來看，房企資金總量持續下行，資金壓力加劇。主要表現為銷售回款邊際改善但總量仍然較低。銀行風險偏好未有明顯修復，對房企開發貸投放保持審慎。經營利潤承壓、融資端收緊自籌資金持續縮水。

當前房地產金融政策邏輯不再大規模給房企主體授信，而是通過項目融資、盤活存量、居民需求刺激，企業資金修復高度依賴商品房銷售。若商品房市場成交無法有效改善，到位資金跌幅仍存在再度擴大風險。

單月來看， 5月房企到位資金6059億元，同比減少21.5%（4月下降21.9%，3月下降18.7%），比前4月跌幅收窄0.4%。 房企到位資金降幅小幅收窄，主要是因為房款降幅收窄，由于投資減少、 外部融資仍然走弱。

首先是房款3016億元，同比下降10.8%（4月下降14.2%、3月下降20.1%） 。 其中定金及預收款同比下降9.7%（4月下降9.8%），個人按揭貸款同比下降13.2%（4月下降23.2%）， 降幅較4月分別收窄0.1%、10.0%。

其次是非房款3043億元，同比下降29.9%（4月下降27.9%） 。其中國內貸款676億元，同比下降42.3%（4月下降34.2%）。自籌資金2147億元，同比下降22.9%（4月下降25.7%），降幅較4月收窄2.8%。

前5月房地產市場未觸底，房企業績規模下滑，資金面持續承壓。金融政策將繼續支持企業改善資金壓力，低成本資金通過政策性銀行傳導至地方城投和央國房企，有助于緩解企業流動性壓力，還有一定降準降息空間，利好房企資金面。

第十一是國房景氣指數，跌幅擴大。2026年2月-5月末的國房景氣指數未公布，暫時無法得知，從量價、庫存、資金狀況來看，4月末的國房景氣指數環同比的跌幅擴大，已經連續5年5個月（65個月）跌破100。

刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，可謂罕見，主要是供需關系發生重大變化，量價和供應指標跌得深并且跌幅大。國房景氣指數跌幅擴大，表明市場未回暖，景氣、活躍、信心、繁榮度修復緩慢，處于止跌筑底，邊際修復趨勢。