全國有6億棟房子？房子過剩就是笑話！

我上次去理發(fā)，Tony老師一邊給理發(fā)一邊說，哥，你說全國有6億棟房子，人均好幾套，房價是不是還得下跌。

我問他這話從哪兒聽的。

他說某音啊，好多人都在講。

我當(dāng)時差點(diǎn)讓他把我耳朵給剃了。

一個數(shù)字從官方文件里出來，經(jīng)過短視頻幾道加工，就變成了房子多到爛大街，白送都沒人要。

至于數(shù)字真不真，從哪來的，沒人關(guān)心。

1

先說這個數(shù)字打哪兒來的。

6.02億棟城鄉(xiāng)建筑，出自第一次全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查。

標(biāo)準(zhǔn)時點(diǎn)定在2020年底，當(dāng)年全國動員了260多萬人，走遍全國所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村。">

它的首要目的，是排查房屋安全隱患，防止建筑坍塌。

跟商品房庫存、跟房價漲跌，不能說毫無關(guān)系，只能說八竿子都打不著。

一份防災(zāi)數(shù)據(jù)，被拿來論證房子過剩，房價要崩，這操作，跟拿體溫計量血壓差不多。

只能說那些大聰明，有勁沒用到對的地方。

2

最要命的誤會，出在棟和套上。

你樓下那棟三十層的高層，住著一百戶人家，統(tǒng)計口徑里算1棟。

農(nóng)村那種兩層小樓，也算1棟。

這倆能畫等號嗎？

不能！

可有些人只喜歡輸出自己相信的，直接拿棟當(dāng)套用，一頓換算，得出人均好幾套的結(jié)論。

然后配一段緊張的背景音樂，再配一句全國房子大量過剩，你的房子正在歸零，播放量就上來了。

流量是有了。

但你的判斷被搞壞了。

3

那真實(shí)的數(shù)字是多少？

住建部在普查里說得很清楚。

繪制城鄉(xiāng)房屋建筑和市政設(shè)施圖斑6億多個，但扣掉廁所、雜物房、車庫、養(yǎng)殖圈舍、在建工程、農(nóng)業(yè)大棚這些之后，實(shí)際調(diào)查的城鄉(xiāng)房屋建筑是3.54億棟，總建筑面積1280億平方米。

3.54億棟里，農(nóng)村房屋約3.07億棟，城鎮(zhèn)房屋只有4738.8萬棟。

看清楚了嗎？

農(nóng)村占了將近87%。

城鎮(zhèn)那4738萬棟里，還得再刨掉寫字樓、廠房、學(xué)校、醫(yī)院、商場。

真正意義的城鎮(zhèn)住宅剩多少？

你自己算。

幾家研究機(jī)構(gòu)折算過，全國城鄉(xiāng)所有住房加起來大概3.15億套，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積41平方米左右。

人均41平米是什么水平？

夠住了。

但距離滿大街都是房子，白送都沒人要，還差著十萬八千里……

那些天天喊房子爛大街的人，你問問他自己有沒有房子？

4

糾正這個數(shù)字，并不代表樓市沒壓力。

壓力是真的。

2026年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資38074億元，同比降18%。

房屋新開工面積降23.4%，新建商品房銷售面積降11.6%。

6月末全國商品房待售面積7.63億平方米，其中住宅待售約4.09億平方米。

這些數(shù)字很難看。

但你得看懂它們到底意味著什么。

過去那種大量拿地、大量開工、大量賣新房的高周轉(zhuǎn)模式，正在被一層一層拆掉剔除。

拆的是模式，不是房子的價值。

這是兩回事。

造車的工廠減產(chǎn)了，不代表你手里那輛車不值錢了。

恰恰相反，供給端一收縮，存量里的好東西反而會更稀缺。

5

真正的分化，藏在同一份數(shù)據(jù)的兩面。

人口持續(xù)流入的強(qiáng)二線，杭州、合肥、成都的核心板塊，新房去化周期穩(wěn)定在8到10個月，這是健康檔位。

北方那些收縮型縣城、普通的三四線城市，去化周期動不動26個月往上，庫存壓力依然很大。

同一個城市里頭，一樣存在裂縫。

南京主城老牌板塊的改善盤，掛一兩個月就能找到接盤人。

到了遠(yuǎn)郊，去化周期甚至能拉到50個月以上，很多遠(yuǎn)郊新小區(qū)，在晚上都沒幾盞燈亮著。

一邊是一線城市二手房網(wǎng)簽創(chuàng)近五年同期新高，北京上半年同比漲5.7%，上海漲13.1%，深圳7月二手住宅網(wǎng)簽4795套同比漲3%。

另一邊是三四線城市的新房降價促銷，依舊少人問津。

你把這些數(shù)字混在一起平均，得出全國房子過剩的結(jié)論，跟把姚明和我平均一下，說中國男的平均身高兩米一樣荒唐。

6

所以這次普查的真正價值在哪兒？

不在于給房價定論。在于第一次摸清了全國房屋的真實(shí)家底。

家底摸清了，土地供應(yīng)就能貼著各個城市的真實(shí)情況走。

該收的地方收一收，該供的地方松一松。

因城施策有了扎實(shí)的依據(jù)，不再是拍腦袋決定。

這對手握有核心城市房產(chǎn)的人來說，是天大的好消息。

供給端會越來越精準(zhǔn)，越來越克制。

你手里那套房子的稀缺性，就是被這種克制一點(diǎn)一點(diǎn)抬上去的。

我遇到過太多人，被一個自己都沒搞懂的數(shù)字嚇到，在低位把房子掛出去了。掛的時候心里想，趕緊跑，還能少虧點(diǎn)。

后來呢？

后來他拿著那筆錢，也沒找到更好的去處，眼睜睜看著核心區(qū)的房子先企穩(wěn)了。

7

數(shù)字這個東西，誰都能引用，關(guān)鍵看誰在翻譯。

喊你跑路的人，翻譯數(shù)字的時候，不會告訴你棟和套的區(qū)別。

你要做的其實(shí)特別簡單。

核心城市、有真實(shí)居住需求、錢夠、月供扛得住，該買就買。

手里已經(jīng)有的，尤其位置好、品質(zhì)過關(guān)、有電梯有物業(yè)的那些，拿住，別聽風(fēng)就是雨。

至于人口外流的縣城老破小，我不勸你補(bǔ)倉，也不建議你恐慌拋售，看清楚自己和城市的情況慢慢來。

6億棟這個數(shù)字，嚇不倒真正看得懂的人！

只能說，好地段的好房子，只會越來越稀缺，越來越值錢。