謝逸楓：京滬深房價驚現觸底信號，一線城市樓市止跌企穩

文/謝逸楓

目前全國樓市進入筑底的調整之際，一線城市樓市率先止跌企穩，京滬深成交量、房價驚現觸底信號，連續3個月持續上升。毫無疑問，一旦量價上漲持續保持6個月-9個月以上，意味著一線城市樓市正式見底，開啟上行周期

3月“小陽春”樓市的火爆行情延續至5月份，京滬深的成交量、房價呈現持續3個月回暖的上升趨勢。不僅振興市場預期，還讓入市信心達到2022年以來最高的熱度，最重要的消息是全款購房率持續上升，說明看漲房價預期強烈。

值得資源的是一線城市截至5月底，二手房掛牌量，還是商品房庫存量有所下降，但是總量巨大，去化周期依然超出合理期。去庫存目前主要靠限購松綁、收儲、人才、補貼、稅收和利率的門檻下降、公積金政策優化等。

北京二手房連續3個月持續上升

目前北京二手房成交量連續三個月突破1.5萬套并站穩榮枯線之上，連續兩個月成交量均為五年來同月新高。透露出北京二手房市場止跌回穩的信號，基本告別最寒冷、最低迷的深度調整階段，步入穩步復蘇通道。

北京二手房市場能夠在傳統旺季過后依然保持高位，反映出剛需及改善性需求的實質性回升，市場需求韌性顯著增強。北京作為一線城市，城市基本面較好，住房剛性需求和改善性需求長期存在，且后續房地產政策仍具備優化空間。

住建委數據顯示，5月北京二手房網簽量達15229套，同比上漲6.67%；網簽面積約136.37萬平方米，同比增長3.33%。對比去年同期，2025年5月北京二手房網簽量為14277套。今年5月網簽量不僅同比回升，更創下近五年5月同期新高。

自去年底以來，北京二手房市場回暖之勢持續上升，呈現止跌回穩局面。其中2025年12月北京二手住房網簽量突破1.7萬套，達到17200套。2026年1月15082套。在2月經過春節回落后，3月成交量創下19886套的高值。

4月成交量雖有回落，但仍高達17893套，并創下近5年同期新高，同比上漲超15%。5月北京二手房網簽成交量15229套，環比下降14.89%，雖然環比3月、4月均有所下降，但是同比2025年5月上漲6.67%，并再度創下近5年來同期新高。

截至5月底，北京二手房掛牌量進一步回落。北京市二手房掛牌總量11.83萬套，較2025年9月20日14.32萬套的歷史峰值減少24900套，降幅達17.39%。二手房掛牌量刷新近八個月庫存新低，政策紅利持續落地是市場接續走高的底層支撐。

截至目前，北京二手房掛牌均價維持在5.26萬元/平方米，價格保持平穩運行。上述數據的變化，并非簡單的“以價換量”，也不是單純的政策短期刺激，而是由價格回調后購房門檻實質性下降所觸發的真實需求釋放。

官方數據顯示，新房市場可售期房住宅約3.35萬套，可售現房住宅約3.11萬套，加起來超過6.4萬套的庫存壓在那里。二手房掛牌量雖然從高點回落，但仍有約14.3萬套房源在市場上掛著。超過20萬套的房子等著人買，這陣勢確實有點大。

截至2026年5月25日，北京新房住宅庫存約6.1萬套，近期呈下降趨勢。5月25日統計顯示，北京新房住宅庫存為60926套，單日減少282套。2025年底庫存約7萬套，2024年底約8.5萬套，庫存量在逐步降低。

4月北京全市二手住宅網簽量為17893套，同比增長14.9%，環比下降10%。相比之下，3月北京二手房成交量接近2萬套，創近15個月以來的新高。4月出現環比下行屬季節性現象，是旺季過后交易節奏放緩的表現，本年度亦不例外。

對比近幾年北京4月網簽數據，今年4月二手住宅網簽規模為近5年最高，是2021年以來交易熱度最高的4月。今年4月，二手住宅網簽量達到17893套，不僅較上年同期增長14.9%，環比3月的回落幅度僅為10%，明顯小于往年的下滑幅度。

自去年底以來，北京二手房市場活躍度就已開始提升。2025年12月北京二手住房網簽量為17181套，重回1.5萬套“榮枯線”以上。2026年1月北京二手住房網簽量15082套，同比環比均有所下滑，北京二手房市場仍在恢復回暖的通道之中。

春節過后，3月北京二手住宅網簽量為19886套，創近15個月的最高值。2026年3月，北京二手住宅成交19866套，同比增長3.4%，這一成交量不僅創下了近15個月的新高，更成功躋身2021年5月以來，近五年月度成交量第三高位。

從單日來看，3月31日，二手住宅單日網簽量達1422套，創下2023年4月以來，近三年單日成交量新高。直觀展現出北京二手房市場的復蘇，更為關鍵的是，此輪回暖不僅實現了量的穩步增長，價格表現亦同步向好，呈現止跌回穩態勢。

住建委網簽數據顯示，北京5月新房住宅網簽數據同比有所上漲，環比盡管有所下降，但仍是近12個月中的第二高。5月北京新建商品房共成交7698套，網簽面積約64.43萬平方米。新建商品房住宅成交總套數為4528套，環比下降28%。

同比上漲15.6%，網簽面積約50.79萬平方米。5月北京二手房累計成交17025套，網簽面積約147.18萬平方米。其中北京二手房住宅成交總套數為15229套，環比下降14.89%，同比上漲6.67%；網簽面積約136.37萬平方米。

中指數據顯示，2026年5月一線城市新建住宅價格環比上漲0.26%，同比上漲5.54%。其中，深圳、上海、廣州環比分別上漲0.48%、0.44%、0.19%，新房價格上漲主要來自于新入市高價項目結構性帶動。

成交量穩步回升的帶動下，新房、二手房成交價格逐步企穩。當前市場成交量持續走高，房價止跌回穩態勢清晰。購房者愈發看重居住品質與房源流通性，置業升級需求凸顯，次新房價值優勢進一步釋放，預示著居住產品品質將持續提升。

上海二手房成交量創同期新高

5月上海樓市延續“小陽春”熱度，二手房網簽成交套數站穩2.8萬套高位。二手房市場開始從“以價換量”模式進入“量價齊穩”的新階段。新房市場伴隨供應回暖，置換鏈條也越來越順暢。毫無疑問，上海樓市進入企穩復蘇的階段。

“網上房地產”數據顯示，5月，在五一假期出游影響的背景下，上海二手房（含商業）累計網簽量仍超2.8萬套，達28023套，延續了近三個月高位成交的態勢。該成交量創下2021年以來近6年同期最高值，僅次于2020年5月的3.05萬套。

上海2026年5月二手房網簽成交合計28023套（全口徑數據包含商業、車位等），同比上漲約31%。數據顯示，上海二手房成交均價較3月上漲約1370元/㎡，新政落地的這三個月里，房價呈現逐月穩步上行的態勢。

從環線維度拆分，區域分化十分明顯，內中環漲幅領跑，成交均價上漲約2225元/㎡。內環內緊隨其后，漲幅約1948元 /㎡。而郊環外價格基本持平，暫無明顯波動。雖說網簽價存在做低的情況，采用統一網簽數據，具備參考價值。

鏈家對外展示的掛牌量在5月底7.88萬套，對比最高點減少超3萬套，是24、25、26年三年的最低值。掛牌壓力松綁，整體掛牌量依舊在高位，二手賣方市場壓力較大。5月鏈家外網純新增掛牌有8420套，原有上架2608套，合計11028套。

掛牌量連續8個月下降成為關鍵信號。截至2025年12月末，上海二手房掛牌量降至8.85萬套，較年中峰值減少超21%，回落至2023年下半年水平。這種“量減價穩”的態勢，表明市場正從買方市場向供需平衡轉變。

上海二手房網簽量創下近10年同期新高，北京成交量亦創近5年同期峰值。“網上房地產”數據顯示，4月上海二手房（含商業）累計網簽量達28742套。這一交易量創下10年來上海4月單月成交最高值，打破了2019年4月2.71萬套的紀錄。

上海新房市場，實現了“紅五月”。中原地產監測數據，2026年5月上海新建商品住宅成交面積55.9萬平方米，環比增長18.7%。上海房產市場置換鏈條已明顯暢通，前期剛需存量房源逐步去化后，大批置換客群正式進入改善置業周期。

與核心區形成鮮明對比的是外環外市場的艱難去化。截至2025年末上海新房庫存總量達811.55萬平方米，其中外郊環去化周期達18個月，郊環外高達37個月。盡管寶山楊行、嘉定新城等板塊新盤承接力較強，外環外市場仍需政策大力支持。

這種分化本質上是城市資源集聚效應的體現，背后是人才政策和人口增長及居住觀念的轉變。中指數據顯示，2025年上海內環內新房去化周期基本在12個月以內，而外環外區域受制于交通、教育、商業配套短板，難以吸引購房者。

庫存規模與去化周期是研判樓市供需格局的核心標尺，是本輪新政發力的客觀背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅庫存量62476套，整體呈現波動上升態勢。按12個月月均成交量計算，去化周期為17.6個月，處于近幾年相對高位。

這意味著房地產市場已進入買方主導階段，商品房庫存壓力成為觸發政策調整的關鍵變量。本輪新政正是通過適度放松需求端限制，著力消化存量、穩定預期，推動市場回歸平穩健康軌道，促進房地產市場止跌回穩。

目前上海樓市一二手房置換鏈條的修復，直接帶動了改善需求的入場，成為支撐新房市場的核心力量。不過，分化情況仍存，非核心區、遠郊板塊的項目去化壓力依然較大，市場流動性較弱，而核心區、中心區的項目熱度不減。

深圳一二手成交量創14個月新高

樂有家研究中心最新數據顯示，2026年5月深圳全市一二手房合計網簽13348套，環比增長6%，同比增28%。其中，新房市場表現尤為亮眼，5月一手房合計網簽6651套，環比增長21%，同比增長36%，成為拉動整體成交的主力。

樂有家研究中心最新數據顯示，5月深圳全市一二手房合計網簽量達到13348套，環比增長6%，同比大漲28%。以住宅口徑統計，全市一二手住宅合計網簽10077套，這是自2025年4月以來，時隔14個月該數據再度突破1萬套大關。

環比大幅上漲28%創下新高，市場活躍度回升至近年來的高位水平。深圳新房市場成為拉動整體成交的主力。數據顯示，5月深圳全市一手住宅（含預售及現售）合計網簽4543套，環比大幅上漲34%，同比增幅高達44%。

相比新房的火熱，二手房市場在4月沖高后于5月進入高位盤整階段，整體表現依然強韌。5月深圳二手房網簽6697套，其中住宅類網簽5534套，環比微跌6%，同比大漲21%。交易量再次維持在5000套的“榮枯線”水平之上，筑底行情明顯。

伴隨二手房市場成交回暖，房價出現上行態勢。5月二手成交均價6.08萬元/㎡，環比上漲5%，房價重回“6字頭”。房價上漲背后，一是市場信心修復帶來的交易活躍度提升，二是核心區域、高總價優質房源轉移，最終推高了整體成交均價。

樂有家數據顯示，5月深圳二手住宅掛牌均價環比下跌1%至5.93萬元/㎡，首次低于同期成交均價。市場回暖過程中，成交明顯向品質更好、價格更堅挺的優質房源集中，直接推動成交價上行，最終形成了掛牌價與成交價 “倒掛”的特殊現象。

截止到2026年5月23日，深圳二手房的在售總量已經正式突破了10萬套的大關，達到了104078套，其中住宅房源90547套。截至2026年5月11日，深圳二手房掛牌量達到130496套，包括住宅，還有公寓及其他業態。

截至2026年5月10日，全深圳在售公開掛牌二手房為88390套。這個數據，相比24年11月20日左右的49504套增長了78.5%，相比23年2月底的27,872套增長了217%。毫無疑問，二手房的掛牌量變化，反映出業主賣房急切的心理。

中原數據顯示，2026年5月深圳一二手住宅成交10079套，環比上升11.4%，同比上升28.4%，為近14個月以來首次突破萬套。數據顯示，深圳5月一手住宅（預售+現售）網簽4545套，環比上升33.6%，同比上升43.7%。

其中，預售成交2819套，環比上升52.9%，同比上升37.2%。現售成交1726套，環比上升10.9%，同比上升55.8%。二手住宅過戶5534套，環比下降1.9%，同比上升18.1%。二手房環比過戶量有所下降，核心區域較上月實現兩位數增長。

福田、南山二手住宅過戶量環比分別增長12%、17.1%，體現出新政對核心區域的利好作用。“429”樓市新政推出，“五一”小長假推動集中看房和成交，深圳樓市基本面穩固，以及周邊的香港樓市較快增長，共同推動本輪樓市銷量上漲。

2025年深圳新房去庫存效果顯著，截至2025年末，深圳新房住宅存量為327萬㎡，創四年來新低。但受制于需求不振，去化時間再度增加，2025年去化時間約15.3個月，較2024年底上升3.0個月。

成交持續放量，深圳的庫存量也在進一步下降。深圳中原提供的數據顯示，截至今年4月末，深圳全市新房住宅存量為264.3萬平方米，根據過去一年平均成交量計算去化時間約為15.24個月，較上月份減少0.54個月。

在4月29日的樓市政策加持下，深圳樓市回暖態勢有望延續，市場結構性特征則進一步顯現，各片區、樓盤走勢有所分化。新房市場方面，頂豪、網紅盤憑借稀缺屬性，熱度預計持續走高；外圍片區則依舊以平穩去化為主。

隨著市場預期不斷修復，購房者置業意愿將持續提升。二手房方面，行情步入量價企穩、分化復蘇階段。核心區業主心態更強，議價空間持續收窄。外圍板塊成交以穩步走量為主，價格表現相對溫和，整體呈現“中心強、外圍穩”的格局。

新政的效果正在持續顯現。深圳樓市已經走出底部區間，進入穩步復蘇通道。未來隨著政策效應的進一步釋放，市場活躍度有望繼續提升，結構性、分化的特征將更加明顯，高性價比剛需盤和核心區優質資產將繼續受到市場追捧。

廣州二手房成交量創一年單月新高

廣州發布"穗8條"新政，一套組合拳打下來，市場情緒肉眼可見地被點燃了。5月廣州二手房網簽10100套，環比增長19%，同比增長31%。新房網簽7180套，環比增長25%，同比增長9%，合計超1.7萬套，均創近一年單月成交新高。

4月底廣州發布“穗八條”新政，通過降低首付、優化信貸、試點國企收購二手房等舉措刺激需求。5月1日至24日廣州一手住宅累計網簽5508套，同比增長14.6%。總而言之，5月的廣州樓市，扛住了壓力，交出了超預期的答卷。

普睿數據顯示，2026年4月廣州一手新房成交約66.6萬平方米，環比回調12%，同比大增27%。中介協會數據，4月（統計周期：4月1日至4月30日）廣州市二手住宅網簽套數和面積分別為10426套、104.06萬平方米。

受清明假期影響，環比分別小幅下降3.33%和1.20%，同比分別增長4.84%和1.47%。前4月（統計周期: 1月1日至4月30日），廣州市二手住宅共網簽34635套和346.48萬平方米。廣州全市一手住宅庫存在連降4個月后，出現微升態勢。

截至4月末，廣州全市庫存約1404萬㎡，環比增加1.2%。不過近兩月網簽量高，去化周期繼續稍微縮短0.2個月至23.9個月。廣州房價環比連漲兩月固然積極，但廣州距實質性回暖仍有距離，首先是同比下跌，但是有所收窄。

其次是去化周期仍處高位。 截至4月末，廣州全市一手住宅庫存約1404萬平方米，去化周期微縮至23.9個月——遠高于12月-14個月的健康區間。庫存高企意味著供給端消化壓力不小，短期價格大漲缺乏基礎。

最后是區域分化依然明顯，中心板塊與外圍板塊走勢不同。4月新房成交集中在核心區改善盤。外圍的增城、花都、南沙及從化等區域大部分項目去化壓力仍比較大。另外是政策邊際效應需持續觀察。

預計六月成交量將維持較高水平，價格將溫和企穩，不存在上下起伏大的情況。“小陽春”之后的政策效應將繼續釋放，但是是否持續6個月-9個月以上，需要觀察。目前去庫存仍是主線，樓價出現大幅上漲的基礎不充分。

貝殼、鏈家等房產平臺，廣州二手房掛牌量確實刺眼，達到13.9萬套。這個數字比去年同期增長了20%，比2021年高峰期更是翻了近一倍。截至2026年5月底，廣州二手房掛牌量約13.9萬–14.2萬套（主要來自貝殼等平臺）。

雖較2024年“5·28”限售取消后峰值（近20萬套）回落，但仍處歷史高位，去化周期約18個月，市場持續呈現“以價換量”特征。掛牌量大增主因是2024年5月28日取消限售（拿證滿2年即可賣）?，釋放大量次新房源。

2026年則更多源于改善需求被迫掛牌、老城區老舊房難售及部分業主試探性掛高價（實際議價空間普遍5%–10%）。?當前市場為買方主導?，5月網簽環比微增（+9.3%），但掛牌同比減少16.7%（廣州市政府5月27日數據）。

顯示?新增掛牌增速放緩，存量高企仍是核心壓力?。去化周期長、郊區冷熱分化明顯。“穗八條”及“以舊換新”政策正試圖疏通循環?，截至6月尚未顯著扭轉掛牌量高位盤整格局?，“掛得多、成交慢”，需靠降價（部分區域較峰值跌30%+）促成交。

房天下數據顯示，5月廣州二手房掛牌均價為30285元/平方米，環比上漲0.71%。5月廣州二手房各區縣搜索排行榜中,白云、番禺、天河占據熱搜區縣榜TOP3；海珠濱江西的海珠區政府大院笑傲樓盤關注度榜單。