曾經“一座難求”，如今“無人出價”！西安老牌商業(yè)巨頭何去何從？

位于西安城東的立豐國際購物廣場 石青玲/攝

商業(yè)地標的沒落，是債務壓頂與運營滯后的雙重悲劇，更是城市消費迭代的殘酷縮影。

中房報記者 石青玲丨西安報道

西安東二環(huán)邊矗立了近20年的地標商業(yè)——立豐國際購物廣場，正站在命運的十字路口。

8月10日，阿里資產司法拍賣平臺顯示，立豐國際購物廣場360套房產正式開拍，整體起拍價5.171億元，與評估價持平，單次參拍保證金7000萬元，本次拍賣由西安市碑林區(qū)人民法院全程主導。此次之所以進入法拍，是因為企業(yè)因債務逾期無法清償，預重整程序失利。

根據評估報告，該物業(yè)主體建成時間為2006年，內部裝修開始營業(yè)時間為2008年。此外，這360套房產存在一份2023年8月1日簽訂的《租賃合同》 ，租賃截止時間為2038年7月31日，意味著租賃期還有12年。同時，拍賣公告顯示該標的物有優(yōu)先購買權人。

盡管開拍前圍觀次數達5236次，2名意向人表達了興趣，但截至8月11日拍賣結束，無競買人報名，最終宣告流拍。

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5.79億元債務壓頂

此次拍賣的根源，是一筆持續(xù)發(fā)酵近10年的沉重債務。

據裁判文書網2024年1月公布的執(zhí)行異議裁定書顯示，2015年，立豐商業(yè)公司從平安銀行西安分行獲得8億元融資，資金用途明確：歸還興業(yè)銀行經營性物業(yè)借款6.3億元、歸還股東借款9000萬元、支付裝修款8000萬元。

為這筆巨額融資，立豐國際購物廣場約9.95萬平方米的商業(yè)房產被整體抵押，西安立豐企業(yè)發(fā)展投資（集團）有限公司持有的立豐商業(yè)公司60%股權同步質押，實控人顏明及其配偶亦提供連帶責任保證。

然而，立豐商業(yè)公司未能按期履約。截至2023年2月21日，尚有4.42億元貸款本息未結清。2024年6月，平安銀行將該債權轉讓給中國信達資產管理股份有限公司陜西省分公司。信達接手后，曾于2024年下半年對外推介，彼時債權規(guī)模約4.97億元。

2026年6月16日，中國信達陜西省分公司再次在阿里資產平臺上線該筆債權。截至2026年5月31日，債權本金約4.29億元，利息約1.5億元，本息合計約5.79億元。這意味著，近兩年間，僅利息便新增了將近1億元。

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老牌商業(yè)地標沒落

資料顯示，立豐國際購物廣場是由西安本土民營企業(yè)西安立豐企業(yè)發(fā)展投資（集團）有限公司（以下簡稱“立豐集團”）投資建設和運營，總體量28.6萬平方米。

作為西安城東老牌商業(yè)標桿，這座廣場的興衰承載著城市商業(yè)迭代記憶。2008年，立豐國際購物廣場正式開業(yè)。彼時，城東商業(yè)仍以輕工、康復路傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)態(tài)為主，立豐國際購物廣場的落地填補了城東一站式現代化購物中心的市場空白。

這座購物廣場在設計上亮點頗多。首先，商場將商業(yè)部分做到了地上十層，這在當時的全國都極其罕見；其次，在地下打造了約2萬平方米的停車場，多年間都是西安商業(yè)項目中最大的地下停車場；第三，通過過街天橋將東二環(huán)兩側連接，破解了主干道對客流的影響，實現了雙首層格局。

此外，沃爾瑪、百盛、時代華納等國際品牌主力店的入駐，更讓這座商場迅速成為城東市民購物休閑的首選之地。一位附近的居民回憶道：“當年周末停車場一位難求、促銷活動人頭攢動，是很多老西安人的共同記憶。”

然而，輝煌未能持續(xù)。2023年8月，立豐國際購物廣場貼出公告：因經營策略調整，僅保留南區(qū)繼續(xù)營業(yè)。

商場內空置的商鋪 石青玲/攝

記者實地走訪看到，商場內品牌層級參差不齊，招商定位模糊，部分商鋪空置。沃爾瑪、六樓餐飲仍在正常經營，北區(qū)停業(yè)已有一段時間，僅商場外部沿街的麥當勞、星巴克等在正常經營。

沃爾瑪一位工作人員表示：“商場確實要賣了，可能是因為效益不好，沃爾瑪目前還沒有聽說要關店。”

在業(yè)內人士看來，立豐國際購物廣場的沒落，既有來自外部的沖擊，更與“內部運營能力的退化”有關。

“立豐國際購物廣場開業(yè)之初填補了城東大型商業(yè)的空白，但是后來大牌商業(yè)地產企業(yè)陸續(xù)進入西安，城市商業(yè)供應量急劇膨脹，它們紛紛通過場景體驗、首店經濟、精細化運營等手段吸引客群，而立豐國際購物廣場仍以百盛百貨作為核心主力店，業(yè)態(tài)陳舊，數字化與消費體驗滯后。”一位不愿具名的西安商業(yè)地產人士分析認為。

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立豐的“至暗時刻”

立豐國際購物廣場沒落的同時，母公司立豐集團也深陷經營與債務的雙重困境，這也致使商場無力進行調改。

成立于1992年的立豐集團，是西安民營房企的初代代表之一。其創(chuàng)始人顏明，1986年畢業(yè)于西安交通大學，1987年成為陜西省第一個辭職下海的公務員。在西安和平門外建東街與安東街交會處西北角，矗立著一棟米白色大樓，這便是顏明和他的“立豐系”開發(fā)的第一個項目——立豐公寓。

以此為起點，立豐集團此后又相繼開發(fā)了中銀公寓、聯盟新城、昆明時光等項目，至1997年，立豐集團在西安房地產市場排名中位居前三位，其中投資總額位居第二位，銷售總額位居第三位，顏明也當選跨世紀陜西民營企業(yè)十大杰出新聞人物、中國地產百杰及陜西地產十大領袖人物。

在顏明的商業(yè)版圖中，商業(yè)地產始終占有一席之地。1997年，顏明攜手馬來西亞金獅集團，將“百盛”引入西安，陸續(xù)主導落地了西安立豐百盛購物中心、西大街時代百盛、小寨百盛、東二環(huán)立豐百盛四個購物中心，一時風頭無兩。

后來，顏明在接受采訪時表示：“就是從那次合作開始，我下定決心專注于商業(yè)地產的開發(fā)和運營，徹底擺脫住宅項目‘年年找項目、月月跑融資、天天沒錢花’的怪圈。”2007年，立豐集團又先后將世界500強“沃爾瑪超市”和“時代華納影院”引進西安。而立豐集團也相繼開發(fā)了曲江立豐國際、立豐國際購物廣場（東二環(huán)店）、立豐城LECITY等商業(yè)。

然而，正是商業(yè)地產，將立豐集團拖入了深淵。

2014年，顏明成立西安潤銀房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“西安潤銀”），與中鐵航空港建設集團及中信銀行聯合開發(fā)中鐵·立豐國際廣場（即立豐城LECITY），規(guī)劃涵蓋15萬平方米大型購物中心、LOFT高層、寫字樓、住宅及公寓。

也就是從這個項目開始，立豐集團的經營問題浮出水面。在與日立電梯的合同糾紛中，西安潤銀公司表示，對合同的款的金額認可，因資金緊張，暫無力支付。

然而，這個原定于2018年亮相的項目，交付過程屢次延期，一直拖到了2020年的11月才姍姍來遲。天眼查資料顯示，立豐國際被執(zhí)行總金額5.85億元，顏明本人限制高消費記錄高達330條。2023年前后，他已陸續(xù)從一手創(chuàng)立的立豐集團退出股東行列，卸任管理層。

2022年3月，顏明曾在接受采訪時表示，近兩年來，中小企業(yè)融資難、融資貴問題凸顯。大量的中小企業(yè)從金融機構無法獲得資金支持，只能無奈轉向抵押門檻低、手續(xù)流程快、但利率畸高的民間借貸“懷抱”。

這也道出了立豐集團債務危機的深層根源。為了償債，2021年10月，顏明、妻子王緒春和兒子顏樂將西安立豐物業(yè)管理公司80%的股權以1.64億元賣給港股上市公司康橋悅生活。

昔日城東商業(yè)地標，如今遭司法拍賣卻無人問津。立豐國際購物廣場的命運，不僅是一家企業(yè)的沉浮，更折射出傳統(tǒng)商業(yè)地產在城市消費迭代浪潮中的艱難轉型。