北京樓市新政48小時，中介小哥也出手買房！專家：定向釋放五環內剛需置業資格

本文來源：時代周報 作者：閆曉寒

8月8日，北京樓市新政發布次日，北京某中介工作人員林杰（化名）簽下了他自己的購房合同。

林杰原本就有購房意愿，之所以在樓市新政發布次日下定決心，一方面是他覺得當前北京房地產市場變動已經不大，遇到合適房源可以入手；另一方面，新政發布后會影響業主心態，當天不入手意向房源或許會被迅速賣掉。

“現在好房子越來越少，新上的優質房源少。而且我算過現在買房比租房更合適，買房月供和租金差距不大。新政發布后，公積金貸款額度比之前多了，這對已婚人士比較友好，也算變相降低了購房成本。”林杰稱，其同事也有在當天簽下購房合同的，同樣為剛需購房。

新政的出臺確實刺激了部分剛需買房客加速入市。

8月7日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京住房公積金管理中心聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（下稱“《通知》”），提出包括優化住房限購政策、完善房屋贈與政策、加大住房公積金支持力度3個方面7項政策措施。新政自8月8日起施行。

這是自2025年8月、12月兩輪調整后，北京又一次出臺房地產政策優化措施。“不同于以往大水漫灌式刺激，本次方案走存量優化、精準疏通的路線。”克而瑞研究在報告中分析，北京本次新政是典型的存量導向、民生導向的精細化調控優化，不搞強刺激，重點解決外來剛需置業、家庭房產代際傳承、居民改善置換三大現實痛點。

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專家：“二改一”效果值得期待

此次北京樓市新政中，有幾個核心變化。其一是非京籍購房限購門檻的調整，《通知》明確非京籍家庭購買五環內商品住房，連續繳納社保或納稅年限從2年減至1年。

調整后，社保或個稅繳納滿1年的非京籍家庭，在五環內可購買1套商品住房，多子女家庭可再多購買1套；在五環外，不限購買套數。

北京鏈家研究院院長高原認為，本次社保或個稅繳費年限的調整，對剛需購房友好，能夠定向釋放五環內剛需置業資格。

回看2025年12月24日出臺的政策，當時政策將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限由“3年”調減為“2年”。高原表示，此前這一政策出臺后，北京住房市場活躍度顯著提升，2026年上半年剛需群體活躍,低總價、入門級房源占比近七成，這一結果與“1224”政策密不可分。

因此高原認為，本次非京籍五環內“二改一”效果同樣值得期待。不過，他也提到，從時點與傳導節奏來看，剛需置業具有年初年末活躍的典型季節性特征，需求激發到看房再到實際成交，傳導鏈通常需要70至100天，這意味著本次政策的激發作用需更長時間顯現,預計四季度末至明年一季度才會逐步體現到數據上。

本次樓市新政的另一個核心變化是住房公積金支持力度的加大。

此前，北京首套房公積金貸款最高額度為120萬元（不含上浮），二套房貸款最高額度為100萬元（不含上浮）。

而此次新政將雙繳存職工家庭首套房、二套房最高貸款額度（不含上浮）都翻了一倍。根據《通知》，夫妻雙方均為繳存人的，購買首套住房公積金貸款最高貸款額度為240萬元，二套住房公積金貸款最高額度為200萬元。

并且按照北京樓市新政，符合綠色建筑、二孩家庭等條件的，公積金最高貸款額度可進一步上浮。在合并各項優惠政策后，夫妻首套房公積金貸款最高額度可達340萬元。

對于購房者而言，提高貸款額度意味著降低購房成本和月供壓力。原本因公積金貸款額度有限，購房者只能選擇商貸或組合貸款，如今不少購房者可完全采用利率更低的公積金貸款。

北京某中介工作人員王秀（化名）表示，北京地區首套房五年期以上商貸利率為3.05%，公積金首套房貸利率為2.6%，公積金貸款額度提高一百多萬意味著能夠節省不少利息。

“以貸款200萬元，30年等額本息還款為例，新政出臺后，首套房商貸月供為8486元，公積金月供為8007元，使用公積金貸款月供能夠節省479元，總利息節省約17.3萬元。”王秀表示。

此外，繳費年限掛鉤優化也是一項利好。此前購房者每繳存一年公積金可貸款15萬元，新政變更為，單人每繳存一年公積金可貸款20萬元，夫妻可貸款40萬元。繳存年限不夠一整年的，按一整年計算。

北京某中介工作人員高寧（化名）對時代周報記者表示，上述變化對剛需客戶、公積金繳納時間不長的購房人較為友好。“比如以前公積金貸款120萬元，需繳納8年公積金（至少7年1個月），現在6年（至少5年1個月）就可以貸到120萬元。”

“原政策需至少7年1個月滿額，新政下年輕人滿額時間提前2年，從購房者角度來看可以早買房，從市場角度是增客戶，其重要性不亞于額度提升本身。”高原表示。

購房需求仍存

時代周報記者從多位二手房中介、新房置業顧問方面了解到，新政的出臺短期內帶來了更高的帶看量、咨詢量。

高寧對時代周報記者表示，現在新政已經很寬松，最近看房、購房客戶確實有明顯增加，大家覺得新政出臺后是入手的好時機。

一方面，高寧認為新政出臺后，賣方心理價位會隨之變高，這一波優質庫存房源消化后，再登記的房子價格可能會相對更高。另一方面，高寧發現，當前2.6%的公積金貸款利率已經很低，而一些地區租金回報率已經來到3%，即便買房后用于出租，租金收益也會高于公積金貸款月供。

中指研究院認為，本次政策優化力度較大，北京限購政策已至近年來最寬松階段，公積金支持力度大幅提升，預計將進一步穩定市場預期，短期新房、二手房交易活躍度均有望提升。

也有人對新政影響抱有謹慎態度。8月8日，負責昌平區一些新樓盤的新房置業顧問丁亮在社交平臺發布了一條“北京新政第一天，新樓盤現場火爆”的視頻，丁亮在視頻中形容位于北清路附近的新樓盤現場，“北京新政出臺后，第一批購房者出現了，樓上樣板間擠滿了人，都進不去電梯了。”

但丁亮也對時代周報記者坦言，當天現場人員爆滿，除了樓市新政的帶動，更多源于多個因素的疊加，周末本就是咨詢高峰期，同時開發商對于新開樓盤優惠力度較大。此外，今年上半年北京房地產市場趨于穩定，觀望人群選擇在下半年逐步入手。

在北京房地產市場從業十余年，丁亮經歷過月銷5套房的市場高峰，但如今他也坦然接受一兩個月賣出一套的市場低谷。

在丁亮看來，北京樓市新政更大的意義在于提振市場信心，鼓舞人心，而信心對于市場能否回暖至關重要。

實際上，當前房地產市場購房需求仍然存在。

高寧主要負責東五環附近東壩地區的二手房銷售，他對時代周報記者表示，今年以來東壩區域200萬元以內的房源交易量非常活躍。“我們負責的主要是一百五六十萬到兩百五六十萬的標的，每個月成交量都在十三四套左右，平均每兩天成交一套。”

丁亮同樣感受到了市場的“火熱”，原因在于開盤節點以及產品稀缺性等。他以位于北五環以北三公里的某樓盤為例，今年5月該樓盤開盤，吸引了海淀區購買新房、改善置換的群體。據他了解，該樓盤一個月售出約600套房源，兩個月售出超過700套，網簽率超過80%。

“這一區域有6年時間沒有新樓盤，市場需求積壓周期特別長。由于產品稀缺、產品力也不錯，所以購房群體比較多，賣得特別快，這是近三年我了解到的銷售最快的樓盤。”丁亮表示。