地價沖上3.2萬/平，芳村有業主開始調價…

芳村宅地接連出讓，不僅吸引了一眾房企進場競拍，還直接將地價推高至3.2萬/平。

這樣的熱度，也迅速傳導至樓市。

行情升溫之下，有“老破小”業主跟風上探，掛牌價比同小區高出近8000元/平！

｜ 白鵝潭航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

壹

前幾天，樓市君在買房群里刷到芳村街坊的討論，直接被驚到了。

沙涌新村一套不到30平米的老破小，竟然被中介掛出99萬，折合單價3.35萬/平。

光聽價格可能沒有概念，大家可以看看房源的實景圖：

｜來源：鏈家

整套房就是一個大單間，樓齡已經超過30年，小區環境也屬于是廣州常見的老破小。

｜來源：鏈家

為什么這套房會引起圍觀？

樓市君查了查，最近一年沙涌新村的成交均價在2.4-2.5萬/平之間。

即便是朝向較好的高樓層單位，成交價才2.5萬/平。

｜來源：貝殼找房

對比之下，這套老破小的掛牌價達到3.35萬/平，媲美片區內不少條件更好的住宅，比如恒荔灣畔（6月成交均價3.36萬/平）。

房子本身條件一般，其標價的底氣從何而來？答案很明確：舊改需求帶動。

雖然這套房源樓齡超過30年，但地圖上看，位置確實不錯：

沙涌新村距離沙涌地鐵站地鐵站僅約300米，與保利新拿的沙涌地塊僅百米之隔。

｜來源：廣州樓市發布制圖

雖然沙涌新村尚未有拆遷公告，但小區附近已經納入拆舊建新計劃。

比如1公里之外的坑口村，已經納入做地項目范圍，國有土地房屋的補償標準最高可以拿到5.6萬/平，今年也在陸續清租。

有街坊表示：拆遷戶的數量陸續增加，但坑口在售的二手房源不算多，有不少拆遷戶并不想離開原來的片區。

這樣的背景下，居住需求水漲船高，沙涌新村有業主敢叫價3.3萬/平。

雖是個例，卻折射出芳村二手熱度正在快速攀升。最新數據顯示，芳村對比年初上漲4.5%，漲幅領跑廣州主城區（來源：貝殼找房）。

其中，坑口板塊二手房價以環比上漲7%的幅度，領跑主城區。

｜來源：鏈家

這份熱度，并不局限于個別房源。

西塱、花地灣、東塱等周邊片區，整體成交均價也普遍上漲7%至42%不等。

｜來源：廣州樓市發布制圖

其中，坑口板塊山村路、芳景閣、紅棉苑等二手小區，表現尤為突出。

近半年，在大規模改造的預期推動下，坑口部分房源價格漲幅高達10%至79%。

｜來源：鏈家

貳

二手行情升溫，只是芳村樓市的一個切面。

而新房市場的供需變化，也是支撐這股樓市熱度的重要推手。

今年上半年，芳村登頂廣州主城區成交熱榜頭部，新房成交達到985套，創下近一年半以來的新高。（來源：克而瑞）

但供應方面，今年以來芳村新增只有788套新房，去化速度超過新貨供應。

｜廣州樓市發布制

具體到樓盤表現，熱度更為直觀。比如聚龍灣源舍，2棟基本售罄，整體去化超7成。

同樣走量迅速的還有國貿保利海上印，今年3月底開盤至今僅4個月，網簽率已接近九成。而6月才入市的保利怡璟灣，首推去化也有七成以上，跑出了不錯的速度。

這股需求的底氣，來自兩個層面的支撐：

一方面，片區價值預期被地價重新錨定。

近期，芳村出讓的沙涌地塊與芳村客運站地塊，吸引了多家國企、央企競拍。

兩宗宅地最終分別以17.3%和41%的溢價率成交，其中芳村客運站地塊的實際樓面價，更是達到3.2萬/平。

｜芳村客運站地塊航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

回看2023年，芳村宅地平均溢價率僅約5%（來源：克而瑞）。地市熱度躍升的背后，是市場對芳村價值的重新錨定。

另一方面，舊改加速推進，釋放大量剛性購房需求。

隨著白鵝潭片區舊改快速推進，山村、坑口村等超200萬㎡舊改方案集中公布，釋放了大量有實實在在購房需求的拆遷戶。

｜廣州樓市發布 制

目前，坑口整體簽約率已超95%。聯合圍社區、坑口新村等已經完成房屋移交。

另外，首期安置房用地共計6.0886公頃已全部取得用地批復。按照當前速度，坑口預計2026年實現動遷清零，2028年部分安置房交付。

| 沙涌地塊航拍圖

在預期高企的背景下，大量拆遷置換需求與有序的新房供給形成合力，共同推動芳村一二手市場同步升溫。

面對總價更高、選擇更少的新房市場，手握補償款的購房者紛紛將目光投向總價相對親民、配套成熟的二手房源；而信心提升的二手業主，也開始反哺新房市場的關注度。

這輪由供需結構變化帶動的熱度，正在重塑整個芳村的樓市格局，無論是一手還是二手，都站上了新的臺階。

對于芳村這一輪行情的全線變化，你怎么看？歡迎在評論區留言討論。