福州老舊工業(yè)區(qū)： 拆了建還是改著用？兩種路徑誰更劃算

說一個數：146宗。這是福州中心城區(qū)需要“盤活”的老舊工業(yè)地塊總量。另一組數據同樣值得注意——過去兩年，全市僅完成改造12宗，完工率不到9%。

臺江塑機廠、倉山電子管廠、馬尾造船廠旁那幾排紅磚車間……這些名字背后關聯著福州老舊工業(yè)區(qū)的去與留，也牽動著周邊幾十萬居民的生活品質。福州老舊工業(yè)區(qū)怎么改，現在走到了一個要攤牌的節(jié)點。

拆了建：福州老舊工業(yè)區(qū)的“推倒重來”賬本

先從最直白的問題入手——拆了建要花多少錢？

倉山區(qū)蓋山一片45畝的老廠房地塊，2025年底啟動征收評估。按照當時周邊土拍均價每平方米1.2萬元算，光是地塊成本就超過6.5億。加上地上建筑拆除每平方米120元、土地平整每平方米80元，這45畝地光是“清零”就要燒掉3000多萬。

說白了，財政根本沒這個預算。

市自然資源局一位工作人員給我算了筆賬（2026年6月數據，以官方為準）：全市146宗老舊工業(yè)地塊，如果全部走“征收-拆除-重新出讓”的路徑，前期投入大約需要180億。而去年福州全年土地出讓收入是287億——也就是說，單這一項就要吃掉六成以上的土地財政。

更麻煩的是時間成本。編輯部7月中旬在倉山區(qū)了解到，一宗工業(yè)地塊從啟動收儲到土地掛牌，平均周期是19個月。就算錢到位了，拆完的地也未必馬上有人接。鼓樓區(qū)福大怡山周邊一宗工業(yè)地塊，2024年拆除至今已經閑置14個月。

關鍵是，拆了之后也不一定有人要。

• 成本高：征收+拆除+平整，每畝綜合成本約1800萬-2200萬
• 周期長：從收儲到出讓，平均19個月，且閑置風險大
• 接盤難：2025年福州工業(yè)用地流拍率21%，比2023年高了8個百分點
• 代價大：原有產業(yè)生態(tài)一次性清零，工人安置和社保續(xù)繳壓力大

反過來看，改著用的路徑正在悄然跑通。近三年福州已經冒出了幾個拿得出手的案例。

臺江區(qū)鰲峰洲的福州塑料機械廠，2024年底由區(qū)屬國企花了3200萬做“微改造”——不動主體結構，做消防升級、管網改造、外立面修繕，再引入設計工作室、咖啡社區(qū)和共享辦公。改造面積1.6萬平方米，前后只用了8個月。

路徑一：國企主導的“微改造+產業(yè)導入”

福塑機廠這個模式有三個值得說的地方。第一，投入可控——3200萬比起全拆重建省了近七成。第二，周期夠短——8個月就開園，去年12月試運營，到今年5月入駐率已經到87%。第三，保留了工業(yè)記憶——三臺老注塑機留在院子里當裝置藝術，周邊居民遛彎時就看到了。

代價當然也有：產權歸屬復雜，早期招商要靠國企墊資，回報周期至少5-7年。鰲峰洲街道一位負責人直言：“短期內想賺錢是不可能的，但算綜合賬——片區(qū)環(huán)境提升了，周邊商鋪租金漲了15%，這就是收益。”

路徑二：市場力量介入的“文創(chuàng)+商業(yè)”

另一條路是讓市場來做。倉山區(qū)則徐大道旁的福州電子管廠舊址，2025年由一家民營投資公司拿下改造權，投了4800萬做“文創(chuàng)設區(qū)”。

為什么有人愿意掏錢？答案藏在客流量里。開園頭三個月日均客流3200人次，周末超過5000。運營方說，靠的不是門票——靠租金、市集攤費和活動冠名。一樓大空間改成周末手工市集，每攤日租150元，60個攤位全滿；二樓做了8家獨立設計師工作室，月租金45元/平方米，比周邊寫字樓便宜一半。

講真，這條路徑也不完美。民營投資要求回報率不低于8%，這就注定了它只能選好地段、高人流的項目。臺江區(qū)上浦路一家電子廠改造項目，就因為周邊配套太差，2025年底投資人直接撤了。

說到底，能掙錢的地方才有人來接。

路徑三：社區(qū)共建的“輕資產活化”

第三類更有意思——幾乎不花錢的“輕改造”。

馬尾區(qū)青洲路附近一片老造船廠的附屬倉庫，2026年初由社區(qū)牽頭，拉了三家社工組織和兩個高校團隊，做了一個叫“馬尾記憶工坊”的項目。沒拆一磚一瓦，只做了墻面粉刷、線路規(guī)整和地面硬化。核心內容也簡單：造船廠老師傅的口述史展廳、社區(qū)周末跳蚤市場、晚間露天電影。

運營成本？每月不到3000元，全靠社區(qū)經費和居民自發(fā)捐款撐著。效果如何？附近5個社區(qū)的居民定期過來，周末人流量穩(wěn)定在300-500人次。關鍵是——隔壁一個規(guī)劃了兩年、預算6000萬的“高大上”改造方案，至今沒動工。

有點諷刺，但這就是現實。

兩條路擺在面前：怎么選？

到這步，問題已經從“能不能改”變成了“怎么選”。

不妨把拆了建和改著用放在一起看：

• 資金效率：拆建每畝成本1800萬，微改造每畝成本約200萬——差了9倍
• 時間窗口：拆建周期19個月，微改造8個月以內——差了1年以上
• 居民接受度：倉山區(qū)一份2025年社區(qū)問卷顯示，76%的周邊居民傾向“改造利用”而非“全部拆除”
• 產業(yè)延續(xù)：拆建清零原有工作機會，改造保留60%-70%的原業(yè)態(tài)就業(yè)崗位

決策層面臨的不是技術問題，是利益分配問題。

馬尾造船廠周邊那塊地最典型。拆了建住宅，開發(fā)商出價每平方米1.8萬；改造成創(chuàng)意園區(qū)，年租金收入大約600萬。看上去拆了賣掉更快——一次性收12億，賬面上漂亮。但社區(qū)書記老林跟我說了一句話：“拆掉賣地，錢是市里的；改著用，活是老百姓的。”

不在于你能不能選，在于你站在誰的立場上選。

最后說一句：福州老舊工業(yè)區(qū)改造這件事，拆不拆是手段，核心問題是——這些空間改造之后到底給誰用。如果拆完建的是從1.5萬賣到3萬的高端樓盤，那跟原來的工人和居民又有什么關系？改著用的路徑至少保證了一件事：改完之后，本地人還能進得去。

（本文為金色港灣資訊網原創(chuàng)，信息來源為編輯部實地走訪和市自然資源局公開資料，具體數據以政府部門最新公告為準。轉載請注明來源。）