七次流拍，降價兩億！停工十年，浐灞“雙子塔”等不來接盤俠！

起拍價從7.48億元一路下調(diào)至5.49億元，累計降價近2億元，蘇陜國際金融中心（浐灞雙子塔）歷經(jīng)七輪司法拍賣全部流拍，這座承載浐灞金融夢想的地標，停工十余年依舊無人敢接盤。

不過很快，這座西安知名"雙子塔"再次降價2700萬，等待半個月后進行第八次拍賣。

追溯項目根源，繞不開開發(fā)商中登集團由盛轉(zhuǎn)衰的發(fā)展軌跡。1993年成立的中登集團，2009年落子浐灞打造蘇陜金融中心，彼時企業(yè)同步鋪開十里鋪、牛王廟等十余個城改項目，大規(guī)模擴張疊加高息融資，資金鏈長期緊繃。巔峰時期連續(xù)多年登上胡潤百富榜的中登，盲目追逐超高層地標與重資產(chǎn)城改，忽視現(xiàn)金流平衡，僅雙子塔前期投入便超16.5億元。

2016年信托債務集中到期，資金徹底斷裂，項目主體封頂后全面停工，企業(yè)最終宣告破產(chǎn)清算，留下產(chǎn)權(quán)抵押、多輪查封的復雜遺留問題。

超高復工與長期運維成本，是壓垮意向買家的核心現(xiàn)實難題。

看似低價的拍賣資產(chǎn)，只是投資起點。

管理人測算，項目續(xù)建資金缺口達4.7億元：因空域限高，原37層塔樓拆除至32層，拆除后的主體結(jié)構(gòu)需全面安全檢測加固；十余年露天擱置，長期停工帶來墻體滲水，幕墻大面積損毀，機電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)幾乎全部報廢重裝，內(nèi)部裝修完全空白，疊加拍賣成交價，整體投入接近10億元。后續(xù)改造費用不可預估，普通房企無力承擔這種重資產(chǎn)長線投入。

西安多CBD分化發(fā)展格局，進一步稀釋浐灞雙子塔的商務競爭力。

當前西安已形成成熟分層商務體系：高新錦業(yè)路是城市核心金融商務極，聚集全市八成金融機構(gòu)、硬科技總部，產(chǎn)業(yè)、人才、地鐵配套高度完善，入駐率穩(wěn)定；曲江、經(jīng)開依托文旅、制造產(chǎn)業(yè)形成差異化商務集群。

全市寫字樓存量突破千萬平方米，甲級物業(yè)持續(xù)放量，企業(yè)縮減辦公面積、遠程辦公普及，純金融超高層需求大幅萎縮。隨著市場進入存量時代，資本更偏好低投入、快周轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)配套完善的資產(chǎn)。浐灞雙子塔體量大、投入周期長、變現(xiàn)難度高，既無住宅平衡現(xiàn)金流，又缺乏產(chǎn)業(yè)政策持續(xù)加持，投資風險與收益嚴重失衡。

如今西安多地還遺留大量停滯商業(yè)項目：

高新路三安大廈爛尾26年，地處雙地鐵口仍無人接手；高新蘇寧廣場30億商業(yè)綜合體停工多年，工地積水荒廢；鳳城五路黃金十字聚集雅荷國際、萬昱黃金海岸、環(huán)球貿(mào)易中心三座停滯樓宇；土門集樂里更名三次仍招商停滯，城東愛琴海大型商業(yè)基坑閑置多年。

這些項目與蘇陜雙子塔困境相通：早年過度透支城市發(fā)展預期，盲目上馬大體量純商業(yè)地標，脫離產(chǎn)業(yè)與人口支撐。

七次流拍為西安商業(yè)地產(chǎn)敲響警鐘。單純降價拍賣無法盤活雙子塔這類重資產(chǎn)爛尾項目，唯有理順債權(quán)、降低運維投入、貼合區(qū)域產(chǎn)業(yè)重新定位才有破局可能。中登集團的衰敗與遍地停滯的商業(yè)共同證明，城市商務區(qū)要依靠產(chǎn)業(yè)、人口、配套長期沉淀，脫離市場需求盲目堆砌超高層地標，最終只會留下難以消化的城市資產(chǎn)包袱。

當前，西安還有哪些停工“爛尾”的地標項目，歡迎評論區(qū)補充討論~

（備注：以上部分圖片來源阿里資產(chǎn)拍賣、信息數(shù)據(jù)等來源網(wǎng)絡，僅供參考，具體以官方為準）

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