全國(guó)房?jī)r(jià)，驚現(xiàn)新信號(hào)！

房?jī)r(jià)走勢(shì)，出現(xiàn)重大新變化！

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新 4 月份全國(guó) 70 城房?jī)r(jià)指數(shù)整體來(lái)看，房?jī)r(jià)雖然還在下跌，但 4 月環(huán)比 3 月的跌幅卻在持續(xù)收窄。

眾所周知，一般 3 月份是小陽(yáng)春的高峰期。

3 月份的房?jī)r(jià)相比 2 月份出現(xiàn)改善，這很正常。

但一般而言，4 月份的房?jī)r(jià)相比 3 月份會(huì)走弱。

自從全國(guó)樓市大幅降溫以來(lái)，基本上每年都是這樣一個(gè)走勢(shì)。

但是今年 4 月份的情況不一樣了。

4月房?jī)r(jià)繼續(xù)改善

4 月份的房?jī)r(jià)跌幅相比 3 月份繼續(xù)收窄，也就是邊際改善，這是樓市大降溫以來(lái)首次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

而且這還是過(guò)去 1 年多，全國(guó)層面一直沒(méi)有出臺(tái)利好新政。

所以說(shuō)我們要高度關(guān)注這樣一個(gè)最新信號(hào)，極有可能是樓市非常接近底部的一個(gè)信號(hào)。

我們還是看圖說(shuō)話，這是全國(guó) 70 個(gè)大中城市，一手房二手房綜合價(jià)格環(huán)比漲跌幅的變化。

可以看到，今年的 4 月份環(huán)比 3 月份的跌幅是 0.21%，就是房?jī)r(jià)還在跌，沒(méi)有止跌，但是跌的勢(shì)頭放緩了。

這個(gè)跌勢(shì)放緩，是從今年的 1 月份以來(lái)，連續(xù) 4 個(gè)月明顯改善，此前為 0.26%。

去年的 3 月份，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅是 0.16%，4 月份跌幅擴(kuò)大到 0.26%。

觀察2024 年 3 月份的房?jī)r(jià)跌幅收窄到 0.43%，但是 4 月份就跳水了，跌幅擴(kuò)大到 0.76%。

再看2023 年，那是一次比較強(qiáng)勁的小陽(yáng)春行情，3 月份的房?jī)r(jià) 0.35% 的上漲。

當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)連續(xù) 3 個(gè)月翻紅，但是 4 月份雖然依然是翻紅的，但漲幅出現(xiàn)了回落，只有 0.16%，5 月份就翻綠了。

過(guò)去的 3 年都是 3 月份小陽(yáng)春過(guò)后，樓市往往量跌價(jià)也跌，今年景象卻不相同。

一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月上漲

今年的 3 月、4 月，一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比是翻紅了，就是止跌上漲了，其中 4 月份的漲幅是 0.25%，相比 3 月份略有上漲。

總體來(lái)看，今年的 3 月、4 月房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這個(gè)漲幅要高于 2024 年 9 月底新政之后那幾個(gè)月的連續(xù)上漲。

而且，去年 3 月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅是 0.19%，4 月份就環(huán)比轉(zhuǎn)跌了。

綜合來(lái)看，今年的 3 月、4 月，明顯強(qiáng)于去年同期，大幅強(qiáng)于 2024 年，略微弱于 2023 年。

小陽(yáng)春房?jī)r(jià)翻紅之后，漲幅收窄了沒(méi)關(guān)系，因?yàn)樗廊皇窃谕献叩摹?/p>

對(duì)于4月房?jī)r(jià)走勢(shì)超出了季節(jié)性行情，該怎么看待？

我想不管是業(yè)內(nèi)人士還是業(yè)外人士，對(duì)于房?jī)r(jià)何時(shí)止跌、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)見(jiàn)底，可以說(shuō)是觀點(diǎn)不一，邏輯也是五花八門。

就算是非常專業(yè)的國(guó)際大投行，類似高盛，他們對(duì)中國(guó)樓市的預(yù)測(cè)和分析差別也很大。

目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為樓市還沒(méi)有真正止跌，但是也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為一線城市的樓市已經(jīng)止跌了，他們的理由有很多。

比如，今年小陽(yáng)春成交量和價(jià)格要強(qiáng)于過(guò)去幾年。

但我認(rèn)為這個(gè)不能作為樓市走強(qiáng)的理由，它本身就是樓市數(shù)據(jù)而已。

過(guò)去三年，每年 3 月份都是走強(qiáng)的，難道據(jù)此就能推導(dǎo)出接下來(lái)的 4、5、6 月都會(huì)持續(xù)往上走嗎？

結(jié)果完成不是這樣嘛，過(guò)去三年，3 月份沖高之后，4、5、6 月就回落了，7、8 月非常低迷。

因此，不能根據(jù)樓市當(dāng)前的量?jī)r(jià)，推演未來(lái)數(shù)月的量?jī)r(jià)；就如自己揪著自己的頭發(fā)，不可能讓自己長(zhǎng)個(gè)子。

還有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年的小陽(yáng)春樓市比較強(qiáng)，而且在沒(méi)有新政的背景下，樓市真的見(jiàn)底了。

這個(gè)觀點(diǎn)有待商榷，難道沒(méi)有新增新政，反而是利好嗎？

還有觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)樓市跌的時(shí)間長(zhǎng)了、跌幅大了，基本上跌到位了。

我認(rèn)為這一條是比較靠譜的，但是眾多國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)都沒(méi)有針對(duì)樓市超跌做量化分析。

驅(qū)動(dòng)樓市的隱秘力量正在發(fā)生質(zhì)變

老楊自從 2022 年建立全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)之后，就對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否超跌、房?jī)r(jià)泡沫是否擠完等指標(biāo)，有持續(xù)深入的監(jiān)測(cè)。

比如全國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫，按照我們的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1 年前就已經(jīng)見(jiàn)底了。

除房?jī)r(jià)泡沫的監(jiān)測(cè)之外，我們還有一些更深層次的指標(biāo)，如領(lǐng)先指數(shù)、馬力指數(shù)等等。

還有個(gè)比較神秘的指標(biāo)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)能量守恒。

我們來(lái)看這個(gè)圖，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能量守恒指數(shù)，是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期景氣指數(shù)、領(lǐng)先景氣指數(shù)推導(dǎo)出來(lái)的延伸指標(biāo)。

這個(gè)指數(shù)是正值、在 0 以上，說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度是受到基本面支撐的。

基本面包括全國(guó)及城市的經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展等情況。

從中可以看到，2011 年一直到 2018 年，全國(guó)樓市景氣度是受到基本面支撐的。

從 2019 年以來(lái)，能量守恒指數(shù)翻綠了，處于負(fù)值區(qū)間，也就是不支持房地產(chǎn)的景氣度，尤其是在 2019 年到 2021 年這一段時(shí)間，能量守恒指數(shù)快速往下走。

而當(dāng)時(shí)樓市還處于繁榮期，也就是那段時(shí)間的樓市繁榮純屬泡沫。

經(jīng)過(guò) 2021、2022、2023 年的筑底之后，從 2024 年以來(lái)，能量守恒指數(shù)持續(xù)往上走。

今年的 4 月份，這個(gè)指數(shù)已經(jīng)收窄到 - 9 了，也就是非常接近 0 了。

我預(yù)計(jì) 5 月份就會(huì)翻紅，也就是目前全國(guó)及很多城市的樓市景氣度已經(jīng)受到基本面支撐，而且展望未來(lái) 1 年，基本面的支撐力度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

那么在這種情況之下，樓市就很難大幅往下走了，房?jī)r(jià)運(yùn)行大概率是跌幅震蕩式收窄，直到某個(gè)月份，房?jī)r(jià)真正翻紅。

經(jīng)過(guò)這樣的分析之后，我認(rèn)為隨著夏季的到來(lái)，全國(guó)及很多城市的樓市景氣度可能會(huì)有所回落。

但是回落幅度比較有限，遠(yuǎn)小于過(guò)去 3 年的 2、3 季度。

等到夏天過(guò)去，9、10 月份樓市景氣度很有可能再次往上走。

而到了明年的 3、4 月份，就非常值得我們期待了。

到底期待什么呢？

不用我說(shuō)，老鐵們想必已知道了吧。