奧體板塊今年密集“商改住”，專家警示：警惕城市公共中心“臥城化”

上周，杭州奧體板塊又一宗商業用地調整為住宅，這已是該板塊今年以來的第四宗“商改住”。

住媒體記者觀察到，一邊是商辦租金持續走低，一邊是住宅均價逼近10萬元/平方米。這種“溫差”，讓“商改住”成為較快盤活土地、形成收入的現實選擇。

密集調整之下，難免引發外界擔憂，也讓不少業主心里犯嘀咕。

杭州有規劃領域相關專家直言：要警惕奧體板塊“臥城化”（臥城指大城市周圍承擔居住職能的衛星城，其職能以居住為主）。

奧體還有多少“最后一宗”？

8月7日，杭州市蕭山區世紀城核心一宗地啟動規劃調整公示，由商業用地/商務金融用地調整為二類城鎮住宅用地，容積率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。調整原因是“為改善職住平衡與片區宜居性、優化人居環境，提升居住品質”。

這是奧體板塊今年第四宗“商改住”地塊。此前有三宗已完成規劃調整，雖尚未掛牌，但官網顯示計劃于2026年出讓。

住媒體記者注意到，在奧體板塊，陸續有多個樓盤曾被市場稱為“奧體核心區最后一宗宅地”，但目前來看，“最后一宗”的說法，正被反復打破。

奧映鳴翠、奧映世紀、天珺、宸云等新盤前身都是商業用地，經規劃調整轉為住宅，朗云的前身甚至是中小學用地。

“最后一宗”與“最后三天”一樣，成了反復使用的營銷話術？

板塊宅地供應究竟有無“終點”，或許只有在所有空地開發完畢后才能見分曉。

從具體位置看，四宗“商改住”地塊均占據奧體核心區位：

一塊位于地鐵6號線/7號線換乘站奧體中心附近，直面杭州奧體博覽城、杭州之門。邊上有杭州壹號院、嘉品美寓等次新小區，近文淵實驗小學、中學、學軍中學附屬文淵中學等教育配套。

一宗地塊位于奧體印象城北側，與大型商業配套僅一街之隔，距在建地鐵15號線合豐路站約400米；

一宗緊挨在建的綜合體杭州SKP，周邊次新房有萬科星潮映象府、中海潮展云起、月賦杭城府等。

最新調整的這宗地塊位于奔競大道旁、利一家園北側，距地鐵6號線博覽中心站約700米，緊鄰都會山與時代奧城。

目前的奧體板塊樓市，新房以高端大戶型為主，單價高的如奧映世紀、奧映鳴翠府，均價達8.5萬-9萬元/平方米。

二手房由于房齡和產品差異，價格跨度極大，多數較新房齡的商品房小區參考價格在5.5萬-6.5萬元/平方米。

為什么要“商改住”？

“商改住”并非杭州獨有。近兩年，深圳、上海、武漢、成都等城市均出現過類似調整。

住媒體記者采訪了杭州規劃領域一位業內專家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商業和商務用地面臨開發難、去化慢的問題，甲級寫字樓空置率上升、租金下行。杭州奧體周邊本身商務辦公體量就不小，繼續保留大量商業用地，容易造成土地閑置或低效開發。

與此同時，杭州核心區住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明顯優于商辦。綜上因素，地方政府有動力將低效商辦用地調整為住宅，既盤活土地，也能較快形成收入。此外，原有控規多編制于快速增長期，進入存量時代后可能會與實際需求脫節，需要動態修正。從職住平衡角度看，過去部分區域產業、商務比例過高、居住功能不足，也客觀存在補短板的需求。

但短短兩個月內，奧體板塊有四宗核心地塊密集“商改住”，不僅引發外界的擔憂，很多業主心里也疑慮。

該規劃領域業內人士也有同樣擔憂：商業用地轉住宅，短期確實能導入人口、提升消費活力，但如果調整節奏過快、配套不同步，壓力也會集中顯現。

首先是公共服務承壓。人口涌入后，對教育、醫療、養老等資源的需求迅速攀升，而奧體周邊這些資源本就不多，新增住宅只會讓供需矛盾更加突出。

其次是商業服務空間被擠壓。地都拿去蓋了住宅，未來可用于商業、辦公、文化和社區服務的空間相應減少，人住進來了，服務供給卻跟不上，出現新的“錯配”。

第三是城市形象可能走樣。奧體是杭州的“門面”，沿主干路、沿江界面一旦從公建改成住宅，建筑形態和公共開放性勢必發生變化，若缺乏管控，片區氣質將大打折扣。

第四是市場信心容易動搖。短時間密集調整，容易讓市場認為該片區產業和商業定位不穩定，影響長期投資信心，對已經按原規劃購入住宅的業主來說，也可能造成預期落差。

奧體會不會成為“臥城”？

更深的隱憂，是板塊若定位偏移，就容易從公共中心滑向“臥城”。

奧體板塊原本定位為集體育會展、商務辦公、濱江公共活動及居住于一體的復合功能區，是杭州重要的城市公共中心和形象窗口。

如果商業、商務用地大量轉為住宅，可能會造成片區功能從復合公共中心滑向高端居住區。這樣一來，奧體的城市功能會變得趨向單一，可能仍然有體育功能、會展功能，但日常功能更多趨于居住，而不是商務辦公、產業服務和公共活動，這種變化會削弱它作為城市公共中心的影響力和輻射力。

就業崗位減少后，職住平衡可能難以維系——新增居民需跨區就業，早晚高峰通勤壓力加劇，奧體面臨“臥城化”風險。

若產業空間持續縮減且周邊板塊無法完全吸納新增居住人口，“產業空心化”就可能會出現。從長期看，住宅開發帶來的一次性土地收益，遠不及商業商務用地能貢獻的持續稅收、就業和企業活力。

住媒體記者采訪了諸多業內專家，綜合他們的看法，“商改住”會不會影響片區定位，取決于兩個關鍵條件：是否保留了足夠的商業、商務和產業空間底線；住宅增量是否與周邊就業崗位、公共服務和交通承載能力相適配。

他建議，核心節點、沿江界面、地鐵站點周邊，應保留一定比例的商辦和混合用地，采取“住宅+辦公+社區商業”的混合開發模式，而非全部轉為純住宅。同時，住宅產品應配建一定比例的人才房、保障性租賃住房或中小戶型，避免清一色的大戶型高端住宅，真正服務周邊就業人口。

歸根結底，“商改住”本身不是問題，問題在于不能把核心區短期土地收益凌駕于城市長期功能之上。

奧體板塊若能在增加住宅的同時，守住產業商務底線、補足公共配套、控制開發品質，這些“商改住”調整未嘗不是一次功能優化的機會。反之，一個定位極高的城市公共中心，可能就此退化為功能單一的居住板塊。

橙柿互動·都市快報 記者 許暉

編輯 郭智杰

審核 羅祎 邵宇峰

校對 王建英

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