鐘晱晱：干死實體的是電商平臺！于東來：不，是黑心的房東！

實體怎么死的？中國實體零售業的兩座神感受不一，一個把矛頭指向線上的電商平臺，一個把矛頭指向線下的實體房東。

但這好像都不是完整的答案。

2026年8月，中國實體零售業的兩座“神”幾乎同時開炮。

一座是鐘睒睒。這位首富在央視對話節目里，指著電商平臺的鼻子罵：“你們不是去中間化，你們是成了更霸道的特殊中間商，靠著算法和流量，把城市里的傳統零售商都‘殺’光了。”

另一座是于東來。他直接發帖，宣布關掉許昌那家開了24年、年賺1個多億的生活廣場店，理由是：房東漲租漲到了“無法想象的地步，遠遠脫離了公平”。他甚至翻出了2015年新鄉大胖店的舊賬——年租金從800萬暴漲到2400萬，他“想都沒想就直接放棄”。

看起來，中國實體店的凋零，要么是被電商卷死的，要么是被房東逼死的。但實際上，商業邏輯并不是這么簡單。

鐘睒睒說電商干死了實體，但胖東來一邊搞電商，一邊搞實體，配合得挺完美。

于東來說黑心的房東搞死了實體，但鐘晱晱就是靠線下實體渠道成為首富的，而且，于東來自己蓋樓可能也有當包租公的想法。

客觀的說，他們說的雖然都是自己感受到的事實，但或許也只是局部的真相。

中國實體商業走到今天這步田地，除了鐘晱晱說的平臺的流量稅，于東來說的房東的地租稅，還有一個根本性的原因是：資本的無序擴張。

這三座山加在一起，才是實體零售死亡的真相。

第一座山：鐘睒睒說的“算法中間商”

鐘睒睒這次在央視的發言，比去年罵直播帶貨時更有章法了。他抓住了一個核心痛點：不確定性。

以前的中間商，不管是省代還是市代，抽成是固定的，明碼標價，大家愿打愿挨。但現在電商平臺不一樣，流量在你手里，算法在你手里，規則一天一變。

鐘睒睒說得很直白：“傳統中間商的抽成公開恒定，平臺卻可以借助算法對每一筆訂單單獨調整抽成、干預流量分配，商家做完一單生意，連自己能拿到多少收益都算不清。”

這其實就是一種典型的“收租婆心態”。平臺不再僅僅是交易撮合者，它成了一個擁有絕對定價權的地主。

商家想在線上賣貨，就得買流量。有個商家算過一筆賬：月銷30萬，得拿出6萬投推廣。平臺賺走的錢，是商家利潤的6倍。

更狠的是“內卷稅”。平臺利用自己的優勢地位，把“低價”當成唯一的指揮棒。鐘睒睒說這叫“卷價格，不卷質量，是對社會生產力破壞最大的一種”。

這話從他嘴里說出來，很多人覺得酸，因為瓶裝水談不上什么卷質量的問題，但邏輯是對的：當一個行業只剩下價格戰，沒人有余力去搞研發、搞服務，最后全行業都在降本降質，大家一起吃土。

這種被算法和流量裹挾的低價內卷，確實把大量沒有定價權的中小實體店逼到了墻角。

第二座山：于東來掀桌的“地租稅”

再說于東來。他為什么那么恨房東？

因為實體店最大的剛性成本，就是房租。胖東來一年賣235個億，利潤率高得嚇人，但他依然受不了房東的脾氣。

曾經的新鄉大胖當年年利潤才六七百萬，房東一刀把租金從800萬砍到2400萬，這相當于直接把一年的大部分利潤裝進了他的口袋。

于東來這個人是理想主義者，他覺得這背離了“公平正義”，掀桌子不玩了。但放眼全國能做到如此任性的人沒幾個，大多數實體店老板都不可能有這個骨氣。

他們在電商的沖擊下客流本來就少了，結果房東不僅不降租，反而因為商業地產的金融屬性，要年年漲租。這就形成了一個死循環：客流下降——營收減少——房租上漲——利潤歸零——關店。

現在的實體商業，表面上是在賣貨，其實本質上是在給銀行和地產商打工。賺的那點流水，還不夠交租的。

這種現象在永輝超市身上特別明顯，為什么永輝學胖東來調改要關掉近400家店？因為那些低效門店的租金成本根本扛不住，調改不如關店止血。

連永輝都守不住地租稅這把刀，更何況其它的實體零售玩家呢。

第三座山：誰才是真正的底牌？

但事情還沒完。如果僅僅是租金和平臺的問題，為什么有些實體店能活得很好？比如胖東來自己，比如調改后的永輝，比如深耕區域的紅旗連鎖。

為什么，同樣是面對電商和房東，有人能爬出來，有人只能爛在泥里？

這說明，內因才是決定性的。

打不過電商，怪平臺；利潤沒了，怪房東，這沒有錯，但同時也是在甩鍋，并沒有找到自己失敗的根本邏輯。

就像全國都在學胖東來，但真正學到的又有幾人呢？

實際上，學胖東來這個現象，本身就是資本的一種扭曲，于東來說過一句話：把胖東來當神，是中國零售界的悲哀。

做零售的不知道該在哪方面用心做好自己，卻去相信有包治百病的靈藥，認為學了胖東來自己就能成為另一個胖東來。

這種心態的資本，就算沒有電商，就算你給他零租金，他還是會死。

所以，干死實體的到底是誰？

我覺得既不是電商，也不是房東，而是舊模式的既得利益者自己。

電商平臺的“算法稅”和實體房東的“地租稅”，只是加速了這一進程的催化劑。

中國實體商業正在經歷的，是一場極其痛苦的刮骨療毒。靠補貼、靠流量、靠信息不對稱躺著賺錢的時代過去了。

接下來，要么你像胖東來一樣，用極致的服務把體驗做成護城河。要么你像永輝一樣，壯士斷腕關掉幾百家店，學會胖東來的經營靈魂。要么你就等著被清場。

底層邏輯就這么殘酷：喊殺喊打沒用，抱怨環境也沒用。

中國實體店的未來，注定只屬于那些既能抵抗線上“算法剝削”，又能擺平線下“地租剝削”，同時還能給消費者提供情緒價值的狠人。