逼走胖東來，房東就贏了嗎？

各位小伙伴大家好，我是堂主。

這幾天刷到一條新聞，說是胖東來關(guān)掉了24年的門店。據(jù)說這家門店一年可以穩(wěn)賺一個(gè)億的利潤(rùn)。在整個(gè)零售行業(yè)，這妥妥的現(xiàn)金奶牛。

別的不說，現(xiàn)在商超有很多是倒閉的。去年年底，我家樓下開了十年的商超，也是選擇了關(guān)店。

我記得當(dāng)時(shí)他家掛的橫幅是因?yàn)闊o力承擔(dān)租金，只好選擇閉店，全場(chǎng)清倉(cāng)。

無獨(dú)有偶，胖東來這次也是一樣。

于東來特意在社交媒體上說了來龍去脈。胖東來生活廣場(chǎng)店當(dāng)初簽合同的時(shí)候，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沒有按公司制度統(tǒng)一簽訂整體租約，加上整棟樓產(chǎn)權(quán)分散在數(shù)十位小業(yè)主手中，各家租期以及定價(jià)完全割裂。現(xiàn)在有個(gè)別房東逐年坐地起價(jià)，租金漲到脫離市場(chǎng)、失去公平，所以選擇關(guān)店。

說白了就一句話：房東惡意漲價(jià)。

早在2015年前后，胖東來新鄉(xiāng)大胖店租約到期后，房東把租金從八百多萬漲到了兩千四百萬。直接漲價(jià)3倍，于東來果斷閉店換址。

以前經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，房東漲價(jià)現(xiàn)在不那么好，房東居然還在漲。格局確實(shí)差了，不做市調(diào)，前面有例子擺在這呢。

這讓我想到了以前看到的一句話：房東才是實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正的嚴(yán)父。不管經(jīng)濟(jì)好還是不好，這句話都適用。

租金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，一直有著結(jié)構(gòu)性矛盾。最常見的就是收益不對(duì)等。

房東零經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)只需要持有物業(yè)，無需承擔(dān)人工、庫(kù)存、營(yíng)銷、市場(chǎng)波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。

門店生意火爆了，馬上漲租分走紅利。門店經(jīng)營(yíng)虧損，租金一分不少，甚至到期就漲租驅(qū)趕商戶。

而租金，恰恰是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中最重要的部分。

騰訊研究院2024年做過一次調(diào)研，調(diào)查了7000多家店。結(jié)果顯示店家面臨最大的困難點(diǎn)，是門店租金太高，其次是用工成本。

什么奶茶店、餐飲店、便利店這些，看似流水可觀，扣除房租人工后幾乎無利可圖，本質(zhì)是為房東打工。

過去十年，無數(shù)中小實(shí)體店早已驗(yàn)證這套邏輯。市場(chǎng)一旦下滑，最先扛不住倒閉的，永遠(yuǎn)是商戶，而房東只是換個(gè)租客，然后繼續(xù)抬價(jià)。

美團(tuán)研究院也做過調(diào)研，40%個(gè)體戶將租金列為第一經(jīng)營(yíng)壓力，25%商戶因租金過高收縮 / 閉店；街邊小店、新開店租金占營(yíng)收普遍超30%，早已突破行業(yè)公認(rèn)20%的生死紅線。

30%是什么概念，比如一個(gè)餐飲店一個(gè)月營(yíng)收10萬，得交給房東3萬塊，扣去人工費(fèi)，食材費(fèi)，幾乎就是貼錢開店。

那么店家面對(duì)租金這個(gè)難題，有什么好的解決辦法嗎？目前市場(chǎng)上大致有三個(gè)模式。

一個(gè)就是胖東來這種，受不了惡意漲租金，就直接換個(gè)地方開店。其實(shí)胖東來這個(gè)還是有點(diǎn)特殊，它是產(chǎn)權(quán)割裂陷阱。有些物業(yè)產(chǎn)權(quán)是分散的，對(duì)實(shí)體店來說就是風(fēng)險(xiǎn)加倍放大。

胖東來生活廣場(chǎng)這類老式商場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)分割賣給數(shù)十位小業(yè)主，沒有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。

單個(gè)房東只在乎自家鋪面租金最大化，完全無視整棟商場(chǎng)的整體業(yè)態(tài)。

你想想，一個(gè)經(jīng)營(yíng)了20多年的商超，肯定是聚集了很多人氣，把周邊的商業(yè)都帶起來了，但就是有個(gè)別老鼠屎貪得無厭。沒辦法，那就不開了。換個(gè)地方繼續(xù)開。

第二種是騰訊這種，就是自己成為物業(yè)。

之前騰訊在南山科技園，后來自己買了個(gè)島，建了大樓。搬離原因一是自己?jiǎn)T工太多了，近10萬員工，雖然有兩棟自建樓，但只能容納2萬余人，剩余七萬人分散在十幾個(gè)樓宇辦公，這樣的話溝通效率很低，還有一個(gè)就是租金確實(shí)高，年租金開銷超10億元。

于是直接斥資300多億在深圳寶安區(qū)大鏟灣買下了一個(gè)島，可容納8萬多員工。

財(cái)大氣粗的騰訊想法很簡(jiǎn)單，租不如買。

這錢騰訊給房東是支出項(xiàng)，若是拿來去買島建樓，那最后就是資產(chǎn)項(xiàng)。

還有一種就是麥當(dāng)勞模式。很多人以為麥當(dāng)勞是餐飲公司，實(shí)際上人家還是地產(chǎn)公司。

麥當(dāng)勞營(yíng)收主要有兩大塊，其一是自營(yíng)餐廳收入，就是賣漢堡薯?xiàng)l的收入，其二就是特許經(jīng)營(yíng)收入。

麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營(yíng)收入主要有三種模式。

占大頭的是傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)模式，約占全球餐廳數(shù)量的50%。你也可以理解為是麥當(dāng)勞的重資產(chǎn)模式，其業(yè)務(wù)就是麥當(dāng)勞負(fù)責(zé)投入最重的部分，也就是房地產(chǎn)，然后加盟商負(fù)責(zé)投入其他，比如設(shè)備、裝修等，

然后是占全球餐廳數(shù)量25%的合資模式。麥當(dāng)勞與加盟商成立合資公司，麥當(dāng)勞會(huì)占有股權(quán)，可以按持股比例分享合資公司的利潤(rùn)，早期中國(guó)市場(chǎng)的麥當(dāng)勞就是這樣開展的，

接著是占全球餐廳數(shù)量20%的輕資產(chǎn)模式。全部投資都是加盟商出，包含地產(chǎn)和設(shè)備等等，而麥當(dāng)勞只收取特許權(quán)使用費(fèi)。

2025年財(cái)報(bào)顯示，麥當(dāng)勞全球營(yíng)收達(dá)268.85億美元。其中租金收入就達(dá)到了104.42億美元。

也就是麥當(dāng)勞自己買下的地產(chǎn)租金，向加盟商收取的租金費(fèi)用。

所以你看，麥當(dāng)勞妥妥的是地產(chǎn)公司啊。

胖東來、騰訊、麥當(dāng)勞這三種不同的模式，代表了不同應(yīng)對(duì)物業(yè)的辦法。

大多數(shù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是胖東來這種，屬于被動(dòng)，房東說漲就漲，商家沒得選擇。

所以才會(huì)有“房東是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)父”這種戳中無數(shù)經(jīng)營(yíng)者痛點(diǎn)的話。

有時(shí)候挺難理解的。像胖東來這樣的房客，不僅自己店做起來了， 還帶動(dòng)周邊商業(yè)也起來了。

這么好的房客，打著燈籠都找不到。這次是個(gè)別房東想拿捏胖東來，結(jié)果沒拿住。

有些人真的是，本來是祖墳冒青煙的。好了，現(xiàn)在青煙滅了，以后看你怎么玩。

這期就聊到這，我們下期再見。