房產(chǎn)避稅過戶暗藏哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)是現(xiàn)代家庭的重要財(cái)產(chǎn)，為了避免日后繼承糾紛，不少老人在生前就將房產(chǎn)過戶給子女。近期，不少自媒體、視頻博主支招推出房產(chǎn)避稅“偏方”，他們宣稱，為避免以贈(zèng)與方式辦理過戶登記時(shí)繳納的高額稅費(fèi)，只要通過簽訂低價(jià)房屋買賣合同完成過戶即可規(guī)避。這種看似省時(shí)省錢的避稅“偏方”似乎既實(shí)現(xiàn)了過戶登記的目的，又節(jié)約了成本，誤導(dǎo)了不少普通家庭跟風(fēng)操作。殊不知，此舉后續(xù)會(huì)引發(fā)多重民事法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、名為買賣實(shí)則贈(zèng)與，過了戶也會(huì)被“找后賬”

不少人存在認(rèn)知誤區(qū)，認(rèn)為房產(chǎn)只要完成不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，產(chǎn)權(quán)就徹底歸登記方所有，交易便無法撤銷。但在司法實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)過戶僅完成了物權(quán)對外公示，并不意味著背后的交易行為合法有效。近年來，越來越多未實(shí)際取得房屋權(quán)益的子女一方以“房屋買賣合同無效”為由提起訴訟。法院審理此類案件的核心裁判標(biāo)準(zhǔn)，就是甄別交易雙方是否存在真實(shí)的房屋買賣合意。若交易僅為形式、并未實(shí)際履行，屬于雙方虛假意思表示，法院將依法認(rèn)定房屋買賣合同無效。

　　2007年6月，趙父與次子小乙簽訂了房屋買賣合同，將一套房產(chǎn)“出售”給小乙，并于次月完成了過戶登記，但小乙并未實(shí)際支付購房款。父母相繼去世后，小乙的哥哥小甲起訴至法院，要求確認(rèn)該房屋買賣合同無效。庭審中，小乙提交了父母2017年共同訂立的遺囑，明確家里的全部財(cái)產(chǎn)都?xì)w自己所有。小甲認(rèn)為，遺囑不能視為母親對此次房屋“出售”行為的追認(rèn)，案涉房屋買賣合同不具備真實(shí)性，直接損害了自己的合法繼承權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定無效。

　　法院明確，判斷房屋交易性質(zhì)，核心看合同實(shí)際履行情況與雙方真實(shí)意思表示。本案中，雖然趙父與小乙之間簽訂了購房合同，且房產(chǎn)已完成過戶，但小乙并未支付約定的購房價(jià)款，因此雙方不存在房產(chǎn)買賣關(guān)系，而是贈(zèng)與合同關(guān)系。法院最終依法認(rèn)定買賣合同無效。

　　需要特別提醒的是，房屋買賣合同雖然被認(rèn)定無效，并不一定直接產(chǎn)生房產(chǎn)返還的法律效果。虛假買賣行為被確認(rèn)無效后，贈(zèng)與行為的效力通常有待另案訴訟予以進(jìn)一步審查。根據(jù)民法典第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效；以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。本案中，案涉房產(chǎn)屬于趙父和趙母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，結(jié)合二人共同訂立的遺囑內(nèi)容，可以認(rèn)定趙母對趙父將房產(chǎn)無償過戶給小乙的行為知情且認(rèn)可，趙父贈(zèng)與房產(chǎn)的意思表示是真實(shí)的，因此該贈(zèng)與行為合法有效。這也意味著，即便虛假買賣合同被認(rèn)定無效，小乙仍可基于合法有效的贈(zèng)與關(guān)系持有案涉房產(chǎn)。

　　司法實(shí)踐中，法院對“名為買賣、實(shí)則贈(zèng)與”的虛假交易行為，通常會(huì)結(jié)合合同內(nèi)容、履約情況及其他證據(jù)綜合判定。如果雙方僅約定了房屋價(jià)格和過戶時(shí)間，而對房屋交付、價(jià)款支付、違約責(zé)任等重要條款均未約定，且房屋成交價(jià)明顯低于同期市場價(jià)、未支付對價(jià)即配合過戶、事后長期未催要，就可以認(rèn)定雙方無買賣房屋的真實(shí)意思，買賣合同無效。

　　此類案件中涉及的“隱藏行為”，是指被隱藏于表面行為之下，體現(xiàn)雙方真實(shí)意思的行為。比如，本案中為規(guī)避稅費(fèi)，將真實(shí)的贈(zèng)與偽裝為房屋買賣，買賣即為表層虛假表示，贈(zèng)與則為隱藏行為。需注意的是，有虛假表示，不等于必然存在隱藏行為。法律層面明確，虛假意思表示的表層行為自始無效，但隱藏行為的效力獨(dú)立判定，不受表面虛假行為無效的影響，需結(jié)合對應(yīng)法律規(guī)則獨(dú)立審查，最終可能有效、無效、效力待定或可撤銷。以子女房產(chǎn)贈(zèng)與場景為例，贈(zèng)與行為的效力，需結(jié)合贈(zèng)與人是否擁有房產(chǎn)獨(dú)立的所有權(quán)、是否具備完全民事行為能力、房產(chǎn)過戶流程是否合法等條件綜合判定。

　　法院認(rèn)定“名為買賣、實(shí)則贈(zèng)與”關(guān)系后，對當(dāng)事人來說可能存在多種法律風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)被原共有人追回、兄弟姐妹繼承爭產(chǎn)等。

二、擅自處分共有房產(chǎn)，買賣合同無效

夫妻一方去世后，在世的另一方私自處置夫妻共有房產(chǎn)，以買賣名義贈(zèng)與其中一名子女，進(jìn)而引發(fā)家庭成員房產(chǎn)爭議，是家事審判中常見的情形之一。此類案件的核心爭議在于，在世一方能否單獨(dú)處置尚未分割的夫妻共有遺產(chǎn)，相關(guān)處置行為的效力該如何認(rèn)定。

　　詹爺爺與詹奶奶育有子女四人，分別為詹甲、詹乙、詹丙、詹丁。案涉房屋是詹爺爺與詹奶奶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在詹爺爺名下。詹奶奶去世后，詹爺爺與長孫詹小可（詹甲之子）簽訂房屋買賣合同，并親自前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了過戶登記手續(xù)，詹小可并未實(shí)際支付房屋價(jià)款。后來詹小可去世，且其父母已辦理離婚手續(xù)。為此，詹爺爺與四名子女共同將詹小可的母親訴至法院，要求確認(rèn)與詹小可簽訂的房屋買賣合同無效。

　　法院審理后判決，對本案事實(shí)及法律關(guān)系作出明確認(rèn)定：從合同實(shí)際履行情況來看，雙方雖簽訂了書面房屋買賣合同且完成了產(chǎn)權(quán)過戶登記，但無任何證據(jù)證明詹小可履行了支付購房款的合同義務(wù)。雙方名為房屋買賣，實(shí)則屬于贈(zèng)與合同關(guān)系，因此房屋買賣合同依法認(rèn)定無效。

　　根據(jù)民法典第六百五十七條規(guī)定，贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。由此可見，贈(zèng)與行為的核心前提是，贈(zèng)與人贈(zèng)與的應(yīng)當(dāng)為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。若擅自處分他人財(cái)產(chǎn)或?qū)⑺素?cái)產(chǎn)“借花獻(xiàn)佛”，相關(guān)贈(zèng)與行為將面臨全部無效或部分無效的法律后果。

　　結(jié)合本案具體來看，詹爺爺主動(dòng)簽訂合同、親自到場辦理過戶手續(xù)，足以證明其將自身享有的案涉房屋份額贈(zèng)與詹小可的意思表示應(yīng)為真實(shí)自愿，該部分贈(zèng)與行為合法有效。但案涉房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，詹奶奶去世后，其名下房產(chǎn)份額依法轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)，在無遺囑的情況下，詹爺爺與四名子女作為法定繼承人享有繼承權(quán)，在未進(jìn)行遺產(chǎn)分割前，該房屋歸上述人員共同共有。在未征得全體共有人同意的情況下，詹爺爺無權(quán)將不屬于自己份額的房產(chǎn)部分贈(zèng)與詹小可。同時(shí)，從買賣合同本身無法判斷詹奶奶生前知曉并認(rèn)可該贈(zèng)與行為，因此贈(zèng)與合同中涉及詹奶奶遺產(chǎn)份額的部分無效。即便房屋已過戶至詹小可名下，他也不能獲得該房屋的完整產(chǎn)權(quán)，僅能取得詹爺爺個(gè)人對應(yīng)的房產(chǎn)份額。

　　家事房產(chǎn)處置需恪守自愿、合法、共有人同意原則。涉及夫妻遺產(chǎn)、家庭共有房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、過戶等處置行為，必須經(jīng)全體合法共有人協(xié)商一致。私下擅自處分共有房產(chǎn)，不僅可能無法產(chǎn)生完整的物權(quán)效力，還極易引發(fā)家庭內(nèi)部繼承、物權(quán)糾紛，破壞和諧家庭關(guān)系。建議家庭成員在長輩離世后，及時(shí)通過協(xié)商、公證、訴訟等合法方式完成遺產(chǎn)分割，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，避免后續(xù)產(chǎn)生權(quán)屬爭議。

三、贈(zèng)與人意思表示不明，個(gè)人財(cái)產(chǎn)或變夫妻共有

房產(chǎn)過戶登記可通過簽訂買賣合同或贈(zèng)與合同兩種方式完成，但買賣與贈(zèng)與屬于截然不同的兩種法律行為，二者在房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定、財(cái)產(chǎn)分割中的法律適用路徑差異極大。

　　父母在贈(zèng)與子女房產(chǎn)時(shí)，可自主確定贈(zèng)與對象為子女單方或子女夫妻雙方。不動(dòng)產(chǎn)登記中心通常會(huì)以書面形式確定贈(zèng)與人的贈(zèng)與意愿，明確房產(chǎn)是贈(zèng)與子女個(gè)人還是夫妻雙方，相關(guān)材料歸入房產(chǎn)檔案，作為判斷房產(chǎn)歸屬的依據(jù)。而買賣關(guān)系中，要證明婚姻存續(xù)期間購置的房產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，需依據(jù)民法典及相關(guān)司法解釋的規(guī)定進(jìn)行舉證。

　　在崔某與郭某的離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛中，案涉一套房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定成為核心爭議。該房屋是二人婚姻存續(xù)期間，由郭某父親與郭某簽訂價(jià)款僅為1萬元的買賣合同，最終過戶至郭某名下，且郭某實(shí)際并未支付任何購房款項(xiàng)。郭某認(rèn)為，案涉房產(chǎn)本質(zhì)是父親全額出資后贈(zèng)與自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，雙方僅以買賣合同的形式完成過戶。同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記中心的制式詢問筆錄中，針對“申請人在申請登記房屋中所占份額是否為共有（包括夫妻共同共有）”的問題，郭某與郭父均勾選填寫“否”，郭某據(jù)此認(rèn)為，這足以證明父親單方贈(zèng)與自己的真實(shí)意愿。而崔某不予認(rèn)可，他認(rèn)為雙方屬于房屋買賣關(guān)系，房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)依法予以分割。

　　法院審理后認(rèn)定，案涉房屋雖以郭某與郭父簽訂買賣合同的形式完成過戶，但郭某從未支付購房款，雙方實(shí)際構(gòu)成贈(zèng)與合同關(guān)系。至于該房屋的贈(zèng)與對象是郭某本人還是郭某夫妻雙方，從不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取的資料來看，均無法體現(xiàn)贈(zèng)與人郭父“僅將房屋贈(zèng)與郭某個(gè)人、排除配偶共有權(quán)益”的明確意思表示。在此情況下，最終法院判決該房產(chǎn)屬于郭某、崔某夫妻共同財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，法院考慮到房屋來源于郭父的贈(zèng)與，在依法分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上，酌情判定郭某多分房產(chǎn)份額。

　　關(guān)于婚內(nèi)贈(zèng)與房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定，民法典有明確規(guī)定，第一千零六十二條提出，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，婚姻存續(xù)期間一方受贈(zèng)的房產(chǎn)，若贈(zèng)與人無明確、排他的單方贈(zèng)與約定，原則上屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；如果贈(zèng)與人明確約定僅贈(zèng)與夫妻一方個(gè)人的，即使房產(chǎn)是在婚姻期間取得，也屬于受贈(zèng)方個(gè)人。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，在父母共同贈(zèng)與子女的情境中，贈(zèng)與人在贈(zèng)與當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思表示，才是判斷子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵，而非贈(zèng)與人事后的陳述。鑒于父母與子女的特殊親屬關(guān)系，事后補(bǔ)簽贈(zèng)與合同、補(bǔ)充聲明的情形較為常見，但此類事后材料無法客觀還原贈(zèng)與當(dāng)時(shí)的真實(shí)意愿，因此不能作為認(rèn)定單方贈(zèng)與的有效依據(jù)。

　　因此，為有效固定贈(zèng)與意愿、規(guī)避財(cái)產(chǎn)權(quán)屬爭議，贈(zèng)與人可通過兩種方式留存證據(jù)：一是在房產(chǎn)過戶前辦理贈(zèng)與合同公證，明確贈(zèng)與對象；二是在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理贈(zèng)與過戶手續(xù)時(shí)，留存能體現(xiàn)自己真實(shí)意思表示的書面文件，例如在詢問筆錄或單獨(dú)聲明中寫明“該房屋贈(zèng)與給我的兒子/女兒某某個(gè)人，不作為其夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。

　　親屬之間以“名為買賣、實(shí)則贈(zèng)與”的方式辦理房產(chǎn)過戶，存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)與權(quán)屬爭議隱患。建議當(dāng)事人在房產(chǎn)過戶前選擇合法合規(guī)的方式，通過公證文書、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案等書面形式，固定贈(zèng)與人的真實(shí)贈(zèng)與意思，明確房產(chǎn)權(quán)屬。同時(shí)，家庭成員可提前充分溝通、明晰權(quán)責(zé)，既能妥善保全家庭財(cái)產(chǎn)，也能有效維護(hù)親屬關(guān)系，避免后續(xù)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛。

來源： 北京日報(bào)