房住不炒的底層邏輯

為什么房?jī)r(jià)既不能大漲，也不能大跌？

讀懂中國(guó)房地產(chǎn)，就讀懂了中國(guó)經(jīng)濟(jì)半壁江山。房?jī)r(jià)漲，有人焦慮；房?jī)r(jià)跌，有人恐慌。

到底什么才是"穩(wěn)"的真相？

01 ｜ 一個(gè)所有人都關(guān)心的問(wèn)題

社會(huì)上一直有一種說(shuō)法：判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)好不好，看GDP、看消費(fèi)指數(shù)、看工業(yè)指數(shù)，意義都不大——最終還是要看房地產(chǎn)。

這話聽(tīng)起來(lái)有些極端？卻并非沒(méi)有道理。

孟曉蘇公開(kāi)表達(dá)過(guò)類似觀點(diǎn)。原因很簡(jiǎn)單：房地產(chǎn)在GDP和消費(fèi)中的權(quán)重難以替代，它背后還拖著一條長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈——建材、家電、裝修、金融……對(duì)GDP的綜合影響高達(dá)15%—20%。

這是什么概念？

房子多賣出5億平方米，加上產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，GDP至少能增加2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)字非同小可， 但孟曉蘇關(guān)注的，只是房地顯性的一面。中國(guó)房地產(chǎn)還有一條暗線——土地財(cái)政。

02 ｜ 土地財(cái)政：那只看不見(jiàn)的那只手

這要從分稅制改革說(shuō)起。

分稅制后，土地出讓收入歸地方。這一制度安排，極大激發(fā)了地方政府發(fā)展房地產(chǎn)的積極性，當(dāng)然，也在客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。 久而久之，地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴度越來(lái)越高。一個(gè)簡(jiǎn)單的規(guī)律是：哪個(gè)城市的房子賣得好、賣得高，哪個(gè)城市就繁榮。大多數(shù)地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴度超過(guò)50%。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)過(guò)一句大白話："房地產(chǎn)真要出問(wèn)題，老百姓將難以承受。"

其實(shí)真正難以承受的，是地方財(cái)政。因?yàn)樵谡麄€(gè)房地產(chǎn)利益鏈條中，地方財(cái)政才是最大受益方。

這就引出了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題： 既然房地產(chǎn)如此重要，為什么還要堅(jiān)持"房住不炒"？ ·

03 ｜ 房住不炒，是在什么背景下誕生的？

要理解政策的語(yǔ)法，那就回到它誕生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

“房住不炒"是在房?jī)r(jià)見(jiàn)頂時(shí)提出來(lái)的——2018年，房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)頂背離，萬(wàn)科率先喊出了"活下去"的口號(hào)。2019年頭部房企已經(jīng)開(kāi)始尋求降價(jià)自救。 看懂了這個(gè)時(shí)間線，就能理解"房住不炒"的真正含義： 它不是單向的，而是一把雙刃劍——不能向上炒，更不請(qǐng)?jiān)试S向下炒。

它的真實(shí)含義是：穩(wěn)。

04 ｜ 為什么不允許大幅降價(jià)？

這是很多人想不通的地方。

從純市場(chǎng)邏輯看，供過(guò)于求就該降價(jià)。兩萬(wàn)賣不出去，就一萬(wàn)五；一萬(wàn)五賣不出去，就一萬(wàn)——直到重建供求平衡。

但土地財(cái)政遵循的不是這套邏輯。

既然地方財(cái)政的主要來(lái)源之一是土地出讓收入，當(dāng)支出壓力增大時(shí)，明明市場(chǎng)已經(jīng)供過(guò)于求，土拍價(jià)格還在上升。

穩(wěn)的本質(zhì)，說(shuō)到底穩(wěn)的是土地市場(chǎng)，穩(wěn)的是財(cái)政收入。

05 ｜ 房住不炒的現(xiàn)實(shí)悖論

這恰恰是房地產(chǎn)最復(fù)雜的地方。

一方面，市場(chǎng)供過(guò)于求是客觀事實(shí)；另一方面，土地財(cái)政的慣性，供應(yīng)端不可能剎車，"房住不炒"在特定的歷史節(jié)點(diǎn)上提出，是防止惡意降價(jià)。

現(xiàn)實(shí)中完全不具備大幅向上炒作的市場(chǎng)條件，話就要反著聽(tīng)。

房住不炒，不是打壓房地產(chǎn)，而是要找到一個(gè)系統(tǒng)平衡點(diǎn)。