樓市風(fēng)向，徹底變了

01

高凈值資本，集體拐向

樓市，全面進(jìn)入長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造時(shí)代。

2026年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了兩條截然不同的曲線。

一方面是，全國(guó)普通住宅仍在筑底回穩(wěn)。另一方面，一線城市核心資產(chǎn)、高端豪宅卻呈現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

今年1-4月，全國(guó)新房銷售面積同比下降10.2%，銷售額同比下降14.6%。

降幅雖有所收窄，但仍在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。整體市場(chǎng)在修復(fù)，節(jié)奏卻較為緩慢。

反觀一線城市核心資產(chǎn)，數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，四大一線城市總價(jià)3000萬元以上的高端住宅網(wǎng)簽成交548套，同比增長(zhǎng)14%。

億元級(jí)市場(chǎng)更夸張，一季度一線城市共成交36套億元以上豪宅。

而去年同期僅8套，今年比去年同期幾倍級(jí)增長(zhǎng)。

另外，北上廣深四個(gè)一線城市，5月份樓市成交、土地拍賣，暖字當(dāng)頭，引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)。

核心城市資產(chǎn)、豪宅瘋狂吸金的背后，是高凈值人群資產(chǎn)配置邏輯的轉(zhuǎn)變。

國(guó)際經(jīng)貿(mào)格局充滿變數(shù)，那些位于一線城市核心的資產(chǎn)，成為他們避險(xiǎn)的“安全港”。

換句話說，資本在鎖定高確定性、高價(jià)值區(qū)域。

城市的核心、高規(guī)格的產(chǎn)業(yè)、絕版的景觀生態(tài)。

這些資源所造就的一個(gè)區(qū)域的稀缺價(jià)值，被資本反復(fù)投票和打call。

具體落位到城市。

北京近來成交的豪宅，多在海淀上地、朱房為代表的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。

區(qū)域內(nèi)憑借頭部科技企業(yè)的高密度集聚，形成了強(qiáng)大的“新貴”購(gòu)買力。

上海，則集中在黃浦區(qū)、陸家嘴、北外灘等這些城市最堅(jiān)挺的濱江核心帶。廣州與深圳市場(chǎng)，同樣如此。

當(dāng)貨幣政策維持寬松，高凈值人群的選擇高度一致：

將資產(chǎn)沉淀在土地價(jià)值最剛性、供應(yīng)最稀缺的地段。

去年以來，這些核心城市豪宅熱銷，甚至百億級(jí)“日光”盤頻現(xiàn)，正是資本對(duì)其價(jià)值肯定的集體投票。

02

深圳，下一個(gè)價(jià)值高地是誰？

深圳，由于科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)爆發(fā)及國(guó)際影響力的攀升，對(duì)高凈值資本的吸引尤為明顯。

特別是深圳灣、深超總一帶，住宅無論是價(jià)格還是成交，屢屢突破天花板。

還有一個(gè)片區(qū)——梅林關(guān)，憑借科創(chuàng)中軸的核心占位，價(jià)值也持續(xù)獲得資本認(rèn)可。

近段時(shí)間以來，有兩件事像是預(yù)兆一般，宣告著梅林關(guān)悄然迎來價(jià)值大躍升。

第一件：今年4月，片區(qū)的民治街道拍出了一塊地，經(jīng)歷了多輪爭(zhēng)奪，被天健地產(chǎn)溢價(jià)40.18%拿下，成交樓面價(jià)達(dá)30994元/㎡。

單看這件事，可能沒什么特別。但對(duì)比來看，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)很大的端倪。

這塊地的旁邊，就是中建壹品在2024年2月拿下的鵬宸云筑地塊，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)僅23914元/㎡。

兩年時(shí)間，天健地產(chǎn)地塊就比中建壹品地塊貴了足足高了七千塊每平。

第二件：就在距離兩個(gè)地塊的不遠(yuǎn)處，中海的最新盤云頌玖章，已經(jīng)拿證開盤。

項(xiàng)目備案均價(jià)8萬/㎡，折后均價(jià)也來到了7.3萬/㎡，成為片區(qū)新的價(jià)格天花板。

短短的一段時(shí)間內(nèi)，土地價(jià)格、新盤價(jià)格頻頻刷出新高。

足以說明，梅林關(guān)片區(qū)正在醞釀一場(chǎng)價(jià)值的蛻變。

那么，為什么是梅林關(guān)？

要回答這個(gè)問題也不難。

深圳，從河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)出發(fā)，由南往北。

串聯(lián)起福田中心、香蜜湖風(fēng)投創(chuàng)投街區(qū)、梅林關(guān)、北站中心、龍華超級(jí)商圈、鷺湖中心城和九龍山數(shù)字城，正在形成一條“深港科技中軸”。

而梅林關(guān)，正正位于這條中軸線的中心位置。

交通上，這里是南連福田北接龍華的關(guān)鍵咽喉。

產(chǎn)業(yè)上，有華南數(shù)字超級(jí)總部基地。這也是繼騰訊企鵝島、深圳灣超級(jí)總部基地、香蜜湖之后深圳的第四大微城市。計(jì)劃引入的都是世界500強(qiáng)總部企業(yè)。

去年7月，世界500強(qiáng)企業(yè)海克斯康已進(jìn)駐拿下西片區(qū)首期地塊，總投資15億元，定位全球高端測(cè)量裝備及傳感器智造產(chǎn)業(yè)園。項(xiàng)目在今年2月動(dòng)工，計(jì)劃于2027年實(shí)現(xiàn)封頂。

而且，梅林關(guān)所處中軸位置五公里半徑，還匯聚了華為總部、富士康智造基地、觀瀾高新園、北站國(guó)際商務(wù)區(qū)。匯聚高端技術(shù)和人才。

更值得一提的是，作為曾經(jīng)的地理關(guān)口，梅林關(guān)也正迎來超級(jí)改造。

今年2月，片區(qū)原口岸設(shè)施用地管理權(quán)正式移交龍華區(qū)，全面開發(fā)的號(hào)角已經(jīng)吹響。

梅林關(guān)改造范圍約4.63平方公里，預(yù)計(jì)新增開發(fā)量180萬平方米，全面對(duì)標(biāo)紐約哈德遜城市廣場(chǎng)。

投資近700億，將推動(dòng)片區(qū)年總產(chǎn)值突破1500億，創(chuàng)造近6萬個(gè)高端就業(yè)崗位。

資本、政策、科技、人才在這里高濃度聚集，讓梅林關(guān)站在了時(shí)代的浪潮。

一座充滿機(jī)遇的科創(chuàng)之城、未來之城正在崛起。

03

聰明的資本，已提前占位

如果仔細(xì)觀察，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，聰明的資本已經(jīng)率先開始了布局。

他們憑借敏銳的嗅覺，用真金白銀投出了前瞻性的一票，提前占位片區(qū)價(jià)值的躍升。

梅林關(guān)的網(wǎng)紅盤鵬宸云筑，自2024年12月取證入市，受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。

此后連續(xù)九次開盤，均被市場(chǎng)熱搶。

2025年，鵬宸云筑拿下龍華銷售套數(shù)冠軍，并躋身深圳住宅銷售套數(shù)TOP2、銷售金額TOP3。今年1-5月，鵬宸云筑拿下深圳住宅預(yù)售網(wǎng)簽套數(shù)TOP1，以絕對(duì)銷量引領(lǐng)深圳市場(chǎng)。

自開盤以來，鵬宸云筑以九開九捷的成績(jī)，成為深圳本輪樓市調(diào)整中一個(gè)特別的注腳。

在梅林關(guān)迎來全面躍升的關(guān)口，那些提前買入項(xiàng)目的人，已然鎖定了片區(qū)的價(jià)格洼地。

可參考的是，鵬宸云筑均價(jià)5.5萬/㎡。價(jià)格相比最新入市的云頌玖章，低了不是一星半點(diǎn)。

旁邊的天健地塊，拿地價(jià)就貴了七千每平，后續(xù)入市，價(jià)格只會(huì)高不會(huì)低。

所以說，買入鵬宸云筑的業(yè)主，簡(jiǎn)直贏麻了。

當(dāng)然，鵬宸云筑的熱銷，也絕不是區(qū)位價(jià)值單方面導(dǎo)向的結(jié)果，更不是一個(gè)偶然。

項(xiàng)目作為深圳首批新規(guī)住宅，在產(chǎn)品打造、配套等方面同樣出色。

其綜合得房率達(dá)100%，純商品房，無人才、安居、保障房。戶戶朝南、3.1米的層高，搭配中式嶺南園林的打造，讓整體的居住品質(zhì)、舒適度拉滿。

周邊配套，鵬宸云筑南臨福田CBD，北接龍坂傳統(tǒng)商業(yè)中心，兩站福田，五站崗廈北。交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療配套齊全。生態(tài)景觀，南向俯瞰民治水庫(kù)，銀湖山、塘朗山脈環(huán)繞，坐擁天然山水氧吧。

裝標(biāo)方面，廚衛(wèi)配置的是歐派吊柜地柜，方太油煙機(jī)、洗碗機(jī)、燃?xì)庠睿謨?nèi)熱水器，以及科勒水盆、龍頭，均來自一線品牌精裝。

這些由內(nèi)及外品質(zhì)保證，讓鵬宸云筑成為深圳新時(shí)代“好房子”的代表。

04

央企 國(guó)企背書，“好房子”更安心

房地產(chǎn)仍在出清階段，市場(chǎng)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的信心，很大程度也來自背后品牌的支撐。

鵬宸云筑的熱銷，很重要一個(gè)原因，也是如此。

項(xiàng)目由中建壹品聯(lián)合湖北文旅打造，一個(gè)是央企旗下，一個(gè)是湖北實(shí)力國(guó)企。

央企 國(guó)企雙重保障，不僅給了市場(chǎng)足夠的信心，也保證了項(xiàng)目高品質(zhì)的建設(shè)和交付。

這里面，湖北文旅，已連續(xù)兩年入圍中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，連續(xù)四年上榜中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)，連續(xù)八年榮登中國(guó)旅游集團(tuán)20強(qiáng)榜單。

不僅在湖北實(shí)力突出，在全國(guó)范圍也是妥妥的文旅國(guó)企頭部企業(yè)。

中建壹品就更不用說了，其為中建三局旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。

這幾年，隨著地產(chǎn)調(diào)整的進(jìn)行，中建八個(gè)局旗下地產(chǎn)平臺(tái)，紛紛在全國(guó)攻城略地。

而中建三局旗下的中建壹品，是八個(gè)工程局里面，增長(zhǎng)最快、實(shí)力最強(qiáng)的地產(chǎn)平臺(tái)之一。

2022年，中建壹品躋身全國(guó)房地產(chǎn)銷售前50強(qiáng)，2023年躍升至百?gòu)?qiáng)榜TOP 34，2024年突破至TOP 18；

2025年，中建壹品銷售額繼續(xù)挺進(jìn)至TOP 15，并且在深圳、北京兩個(gè)城市均進(jìn)入前十，成為行業(yè)增速最快的央企地產(chǎn)平臺(tái)之一。

其承襲中國(guó)建筑與中建三局的“爭(zhēng)先基因”，已開發(fā)及在投項(xiàng)目66個(gè)，累計(jì)完成投資額超1936億元，總開發(fā)面積超1939萬平米；

經(jīng)營(yíng)觸角延伸至4省13市，在全國(guó)市場(chǎng)有著廣泛的知名度和美譽(yù)度。

近幾年，隨著行業(yè)的調(diào)整，中建壹品也轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略重心，重點(diǎn)向北上深等高能級(jí)城市布局。并憑借對(duì)品質(zhì)的執(zhí)著追求，陸續(xù)打造出廣受市場(chǎng)歡迎的行業(yè)標(biāo)桿。鵬宸云筑便是其中之一。

在“好房子”戰(zhàn)略深入推進(jìn)的背景下，中建壹品近兩年還對(duì)自身產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行了迭代，形成了高優(yōu)雅智的“好房子”建設(shè)體系以及幸福ONE 服務(wù)體系，旨在將好房子、好服務(wù)帶入千家萬戶，讓美好生活持續(xù)發(fā)生。

總結(jié)

鵬宸云筑的銷售已經(jīng)接近尾聲。如今回過頭來看，這個(gè)盤的真正厲害之處，或在于在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底回穩(wěn)階段，它卻猶如那萬綠叢中的一點(diǎn)紅，從深圳這個(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)殺出重圍。

當(dāng)房地產(chǎn)邁入高質(zhì)量發(fā)展，樓市徹底告別“普漲”與“爆炒”時(shí)代，那些占據(jù)城市核心、坐擁稀缺資源且有實(shí)力品牌保證，能真正回歸居住屬性與長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造的資產(chǎn)，成為了樓市的新價(jià)值錨點(diǎn)。

房企的競(jìng)爭(zhēng)徹底轉(zhuǎn)向產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向?qū)诵耐恋刭Y源獲取的競(jìng)爭(zhēng)。這跟中建壹品聚焦核心區(qū)、幸福筑家的戰(zhàn)略和理念不謀而合。就在去年11月，它在深圳市場(chǎng)再下一城，從福田投控手中拿下文創(chuàng)園舊改。這個(gè)項(xiàng)目位于福田沙頭，比龍華的鵬宸云筑還要核心。中建壹品已經(jīng)明確了，要將文創(chuàng)園項(xiàng)目作為豪宅打造。從龍華轉(zhuǎn)戰(zhàn)福田，無疑又是中建壹品對(duì)其深耕核心區(qū)戰(zhàn)略的一次堅(jiān)定執(zhí)行。