河北
7月底的北京，高溫未退，樓市熱度卻搶先一步回升了。
來自多家機構的最新監測數據顯示，截至7月28日，北京新建商品住宅成交套數已突破4200套，環比6月同期增長約15%，同比去年7月也實現了超過5%的正增長。在經歷了一季度的震蕩和二季度的平穩過渡之后，7月的北京樓市交出了一份讓人眼前一亮的成績單。
一、改善型需求集中釋放，120平以上戶型成交占比超四成
這一輪行情的最大特征是什么？改善盤撐起了半邊天。從成交結構來看，7月北京新房市場中，120平方米以上的大戶型產品成交占比達到42%，較去年同期提升了近6個百分點?？們r在800萬至1500萬區間的改善型房源成交活躍度明顯高于剛需盤，尤其是海淀、朝陽核心區及豐臺科技園板塊的改善項目，近期到訪量和認購量均出現明顯增長。
這與當前北京購房人群結構的變化密切相關。經過連續幾年的市場調整，剛需群體觀望情緒仍然較濃，但改善型買家入市的意愿正在增強。一方面，他們手中已有的房產在經歷價格回調后，“賣一買一”的置換鏈條正在重新打通；另一方面，當前的低利率環境和開發商推出的折扣優惠，讓改善型買家覺得“置換窗口期”已經到來。
二、開發商推盤節奏加快，新盤去化率回升
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成交回暖的背后，是開發商“以價換量”策略的持續推進。7月，北京共有12個新盤入市或加推，推盤量較6月明顯增加。其中，位于昌平南邵板塊的某央企項目，以低于周邊二手房價約8%的價格開盤，首日去化率超過70%，成為7月北京新房市場的“領頭羊”。
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?不止是新盤，不少在售項目也在加大優惠力度。據克而瑞北京機構統計，7月北京在售樓盤中，推出特價房源、送車位、送物業費等優惠措施的項目占比超過六成，較二季度提升了約10個百分點。“現在的購房者非常理性，價格到位了才出手?！币晃谎肫鬆I銷負責人坦言。
三、二手房端同步升溫，掛牌量跌破16萬套
新房市場的熱度正在向二手房端傳導。貝殼研究院數據顯示，截至7月28日，北京二手房掛牌量為15.8萬套，較6月底的16.3萬套有明顯回落。這是自2025年4月以來，北京二手房掛牌量首次跌破16萬套關口。
掛牌量的下降，一方面是因為前期積壓的房源在近幾個月逐步消化；另一方面，部分業主看到市場回暖跡象后選擇撤牌觀望，不再急于出手。同時，7月北京二手房成交量預計將達到1.3萬套左右，較6月增長約10%，市場活躍度持續提升。二手房的議價空間也在收窄，部分核心區域的房源甚至出現了“零議價”成交的情況。
四、政策面持續助攻：低利率加放松限購雙驅動
樓市回暖離不開政策面的持續助攻。利率方面，北京首套房貸利率已降至3.15%，二套房貸利率降至3.65%，均處于歷史最低水平。以貸款300萬元、30年等額本息計算，月供較2024年同期減少約1200元，購房成本的大幅降低是刺激需求入市的重要因素。
限購政策方面，北京已于今年上半年進一步優化了非戶籍家庭購房條件，社保繳納年限要求有所縮短，覆蓋了更多有購房意愿的群體。公積金貸款額度提升、多孩家庭購房支持等配套政策也在持續發力。
五、下半年展望：熱度能否持續？
7月的回暖信號是積極的，但能否在下半年持續，仍然存在不確定性。有利因素是：低利率環境短期內不會改變；改善型需求仍有釋放空間；供應端的價格讓步策略有望延續。需要警惕的因素：二手房議價空間收窄后，可能會出現“量價博弈”的局面。
總體來看，北京樓市正處于“底部企穩、緩慢回升”的階段。對于真正的自住需求而言，當前確實是一個值得認真考慮的入市窗口期。
本文綜合克而瑞、貝殼研究院、中原地產等機構數據，僅供參考，不構成投資建議。
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