得房率大戰，團結村后半場，看誰跑得快？

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大家都玩過一種撲克牌游戲，叫“跑得快”，一般是3到4個人，游戲目標為率先出完手中所有牌就是勝利。

快就是勝利，不僅體現在牌局里，也體現在真實的樓市里，比如團結村。

去年12月，周邊一項目售罄，和負責人聊天時，對方詢問如何看待明年市場？

（時間：2025年12月1日）

我猶豫了一分鐘回復對方，看誰跑得快！

如今的團結村，處境也恰如預測，從一年前因為新鮮感，城北朋友搖號買房，再到如今的產品極度內耗，開發商從比速度，變成了比耐力，短跑變長跑。

不少人后知不覺，表示看不懂團結村這盤棋，但殊不知，但凡懂點規律，無論是F4還是F7，都是明牌！

團結風云

準確說團結村應該叫團結片區，東至北辰路、南至鳳城五路、西至貞觀路、北至繞城高速，總面積約13.07平方公里，核心位置即原來的原團結村、譚家村等村落。

如果你對這個范圍沒概念，可以參考一下西安城墻以內的區域，也是約13.5平方公里，同在城北方向，歐亞大道以東的奧體片區面積約13平方公里。

團結片區的啟動始于2020年，借著全運會的舉辦，原本為村子+建材市場+空地的土地開始拆遷、改造、安置；

屬于西安市出資、未央區實施的聯合開發模式，面積也從啟動時的約2.4平方公里一路擴圍。

幾個關鍵節點分別是2020年的開工、2023年的安置房回遷、2024年的龍湖天街開業、地鐵10號線開通、2025年的紅旗鐵路公園開放。

（團結片區實景）

在這個過程中，未央城建綠城·桂語未央、中建·璟瑞等在建現房已經上市，實際銷量遠沒有如今的火熱，且幾乎賣到了現房。

很多人說團結村的火爆是因為配套兌現，但事實并非如此，真正質的變化是在去年。

綠城、招商、保億、龍翔的入場，兩個頭部國央企，兩個新銳民企，組成初代的團結F4組合。

后來的結果大家也都知道了，綠汀芳菲四開四罄，48天清盤，林嶼縵島六開六售罄，94天清盤。

（招商林嶼縵島開盤）

后續的保億、龍翔也銷量穩定，所剩房源不多。

這不是團結村的勝利，也不是招商、綠城的勝利，而是新規住宅，是高贈送的勝利！

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（提問房哥入口）

贈送大戰

這組數據更能說明問題：

綠汀芳菲建面約89㎡實得率114%，建面約121㎡實得率約120%、保億潤園建面約113㎡實得率約113%，建面約128㎡實得率約140%；

后續的招商，龍翔雖主打會所、戶型迭代，但贈送面積上同樣不少。

同期雁塔、高新、港務、經開在售的新房，雖有贈送，但完全不是一個體量的，團結贈送西安之最。

（綠汀芳菲戶型圖）

過去，這種以極端高贈送救市的策略，只出現在灃東，典型的永輝文檀府、保利云谷和著、秦風雅頌等，如今被照搬，甚至以趕超的架勢來到了三環內的未央，吸引力最然不低。

所以，不是城北團結村多出名，而是西安主城區內，這里小面積，高贈送，大會所出了名。

在這個大背景之外，公園、地鐵、學校、商業都還齊全，價格可控，才造就了團結村的熱銷故事。

但這種硬度不夠就上偉哥的方式，后遺癥也是明顯的，即開始后就不能停，一旦第一家高贈送出圈，后續面世的，只能送的更多，或戶型，產品更為極端。

（團結片區實景）

這種狀態就如同保險或汽車銷售行業的名利場，東西怎么樣先放一邊，大家首要任務是學會包裝，有要話題。

你百米大門、我就千平會所、你買一半送一半，我就買房送菜地，名義上是卷，是產品升級，背后卻是營銷為主導的惡性競爭。

并且，以四代住宅+高贈送為包裝，能掩蓋很多問題，比如高價買了，后期二手破發，比如選了小開發商，后期交付保證弱，比如剛需區域買改善，自嗨但流通難，比如剛需小區海量會所，后期維護困難等等。

小面積豪宅化設計很理想，很誘人，但小面積就是剛需，剛需的生活習慣，支付能力，業主圈子確實無法和豪宅相匹配。

前期有開發商賣房原因，營銷費做背書，一切正常，真正交給物業后，前途未卜。

團結村上強度后，也讓其他外圍區域壓力很大，畢竟剛需小面積都是這個標準，已經在買家群體里形成共性認知。

想要賣更大面積，更貴房價，至少不能比團結村的產品差，尤其是贈送面積，要更大、更寬、更多。

但贈送多大是個頭？

內卷升級

上一輪把贈送拉爆的是西咸，但凡面世的新房，都是超四代，都是大露臺，都是室內零公攤，都是有買有送。

萬暉樾山河，起步建面約93㎡，實得率120%、金地青嵐頌，建面約121㎡，實得率132%，再到融合區的高科越秀星匯云瀾，建面約139㎡，實得率141%……

但當人人都是高贈送，新鮮感散去后，影響買房的因素又回歸性價比和鐵一金灣書包因素。

且2026年7月后，主城區高贈送也不再是團結村的專屬，偉哥好用，大家都要雨露均沾，幸福林帶片區、西電片區、包括后續的杜城，勢必都要跟進。

前陣子剛剛首開搖號的陜建玖知春曉，又將贈送面積拉到了新高度，出乎意料又是情理之中。

（陜建玖知春曉首開）

建面約98㎡，最大使用面積124㎡，得房率124%；

建面約115㎡，最大使用面積152㎡，得房率131%；

建面約128㎡，最大使用面積174㎡，得房率137%；

建面約139㎡，最大使用面積217㎡，得房率156%；

你沒有看錯，團結村140%、灃東141%的得房率又落后了，幸福幸福林帶來到了156%的新天花板！

同區域內，最近周末要排隊看房的金茂錦棠，除了清一色2T2戶小高層外，得房率也不低。

雖然戶型圖沒有明示具體的得房率，但紅色部分半贈送，青色部分全贈送，一眼望去，房間的小一半都是送的。

（金茂錦棠戶型圖）

這就是西安，以得房率暴漲為命題的產品升級，短短兩年實景，從灃東蔓延到團結村、幸福林帶，且沒有盡頭。

這種不經意的數據比拼，也把買房人帶偏了，從系統的品牌、地段、學校、價格、產品關注度，轉移到了的贈送面積第一的歪路上。

最終導致一種奇怪的銷售現象，即過去都是提前公布戶型，價格，希望開盤爭取到更多客戶。

現在都是藏著掖著，戶型圖輕易不敢對外，生怕早公布早落后，被周邊友商反超，遭遇重點針對。

在戶型贈送率定生死的主城區，送得多不一定賣的好，但送的少熱度上必然少一半。

以人為本

我們也不止一次呼吁過，西安的產品可以跨時代升級，響應好房子號召，但贈送規則必須統一，未央、高新、經開、曲江、雁塔、甚至長安，大家在贈送的規則里，應該是一視同仁。

倒逼開發商真正回歸自住需求，放棄單純數據堆疊，轉向業主生活日常，交付維護升級，而不是各種概念滿天飛。

（中糧大悅未來城護學隊）

一個多次反饋的痛點，戶型這么花內卷，大門、會所這么花哨，剛需業主在意的電動車哪里停、雨天如何遛狗、小孩在哪兒踢球的問題無人回應。

包括改善社區里，明明各種奢石、鋁板立面、精裝車庫、酒店會所眼花繚亂，但小區的車庫還是那么擠，對女司機很不友好，兩個柱子間還是三個緊巴巴的車位。

（車位尺寸示意）

心思都花在了花活兒上，以人為本更要花心思研究！

明眼人也都能看出來，至少未來十年，西安的地產重心是主城區存量土地開發，即老城更新，團結、西電、林帶、杜城幾個大的片區，存量土地上萬畝。

且這些老城更新區，買房群體都很純粹，就是附近三五公里的土著鄰居，過去買不起，搖不上，如今不夠住，要換房。

（幸福林帶實景）

居住痛點無非幾個：小面積，預算低，要名校、好流通。

當下的新房供應也確實是這個方向，比如，房間面積普遍在建面約140㎡以北，疊加高贈送，展示的空間足夠吸引剛需；

比如，總價門檻普遍在150萬左右，首付50萬，月供5000元以內，對多數買房意向的土著，不構成太大壓力；

比如，普遍都引入名校+，團結的愛知中學、高新一中，幸福林帶的愛知、后宰門、交大附中、高鐵新城的輔輪中學等；

比如，都是最新的四代住宅，不少小面積也做到了2T2戶，產品上把周邊二手房按在地上，往后的流通性也有保證；

（西安四代宅交付實景）

在以上的幾個賣點里，主城區的各個小區，無論叫什么名字，趨勢是完全相同的，如今內卷的贈送面積，一定會走向統一規范。

舉一個不恰當的例子，如今在售的新房特別像美女臉上的粉，比拼誰的粉更厚，誰的妝更巧，裝飾大于實際。

但到了明年，拼的就是卸妝后的效果，拼的是素顏，包括但不局限于開發商交付實力、業主口碑、物業水平、產品細節。

以及最最關鍵的，誰能真正以人為本，研究透徹小區業主的生活細節，比如車位小的痛點，雨天沒地遛狗的痛點，電動車停放的痛點，四代露臺維護的痛點。

獨立思考

在外人眼里，西安土著，老陜確實是愛吃面，升糖快，去魅慢，反應慢，售樓部稍微來點新花樣，老陜就沒迷得五迷三道，找不到北。

接觸過太多本地朋友咨詢，看完新房，聽到最多的就是看完上頭，就像下單，真正這套房子適不適合自己，很多人理不明白。

但老陜反應慢，不代表不聰明，陜西也是出過秦始皇這種牛人統一六國的，十年前，不少人還分不清五證是啥，如今聊起買房，也頭頭是道。

團結村的后半場，既是看誰跑的快，也是看誰看得清，幸福林帶，西電片區亦如此！

這些現狀很難理解嗎，不是的，從你愿意為自己負責的那一刻起，答案就已經明晰。

如果信息差過大，信心又不足，也可以找我聊聊，深耕11年，服務上萬戶，買房換房的思路，我更理性一些。

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作者：晴明

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