上海
杭州房價止跌了嗎？
未來一段時間杭州房價怎么走？
當前在杭州買房是不是合適呢？
從我們現在的數據來看，杭州樓市在 2024 年 9 月之后，有半年時間行情相對強勢。
但今年上半年，杭州房價整體處于下跌狀態，僅 3 月出現小幅回升，行情明顯弱于去年。
此前我一直說，去年 4 月之后杭州樓市開啟一輪補跌，到目前為止，房價的補跌行情還沒有結束。
那什么時候市場真正會見底？
我想很多讀者平時能看到各類零散數據，涵蓋杭州房價、成交量、新房、二手房等，但這些數據不成體系。
而且如果只單純復盤樓市過往歷史數據，想要推演未來房價走勢，需要考量的影響因素太過繁雜。
今天我想分享我們#全國房地產市場機會與風險監測系統里兩項非常核心、能夠預判杭州房價走勢的指標：領先指數和馬力指數。
這兩項指數并非房產行業自身數據，而是綜合各類影響樓市走勢的核心因素測算得出，例如政策層面、經濟景氣度、各類宏觀先行指標等多項維度。
這些指標普通讀者在各類媒體上很難看到，今天我第一次把這套核心分析內容分享給大家，希望大家耐心看完我的數據分析。
圖中紅線為杭州房價指數：
數值在 0 以上代表房價上漲，0 以下普遍為下跌，只有少數貼近 0 的區間會小幅上漲。
可以看到 2022 年以來，杭州房價整體下行，僅個別時段小幅走高；尤其是 2024 年 9 月底新政落地后，連續數月房價上行。
但同期代表領先指數的藍線仍為負值，負值代表拉動樓市的動能薄弱，領先指數并未轉正，市場上漲缺乏支撐。
當時杭州房價短暫持續上漲，后續行情也印證了指標預判：2025 年二季度之后，杭州房價迎來深度調整，也就是我所說的補跌行情。
今年上半年，杭州房價僅在二、三月出現曇花一現的小幅上漲，近幾個月持續走跌。
最新 6 月房價指數為-42，處于環比下跌區間。
代表杭州樓市的領先指數這條藍線，過去一年已經持續翻紅，當前數值為-24，意味著拉動樓市的前置動力已經啟動。
我們再對比上一輪樓市低谷：2014 年至 2015 年上半年，杭州房價持續漲跌交替、整體下行，直至 2015 年二季度房價觸底回升、指數轉正。
當時同期杭州馬力指數數值在34左右，對比當下能夠看出，目前杭州領先指數動能仍不足，暫時沒有足夠力量帶動房價持續上漲。
再回看 2020—2021 年，杭州房價連續上漲，漲幅可觀。
但彼時杭州馬力指數長期為負，說明這兩年的房價上漲屬于泡沫行情。
2022 年，樓市泡沫如期破裂。
結合以上數據能夠得出：目前杭州領先景氣指數已經翻紅一年，對房價已經形成向上拉動的動力。雖然當前房價尚未止跌，但這份前置動力會助推市場逐步止跌企穩。
為衡量長期拉動樓市的持續性動能，我們配套設置了另一項指標 —— 馬力指數。
下面來看這項核心指標和房價走勢的關聯。
圖中藍線是杭州的馬力指數，馬力指數走勢相對平緩，屬于影響樓市的慢變量，領先指數則為快變量。
當前馬力指數同樣已經翻紅，近幾個月維持小幅正值區間，今年 6 月數值為13。
該數值整體偏小，對比 2015 年房價正式轉正階段，當時馬力指數數值超一百。
因此現階段杭州房價無法走出持續性上漲行情，核心原因是領先指數、馬力指數雖雙雙翻紅，但兩項指標的動能強度都偏弱，雖對房價形成正向支撐，但拉動力度有限。
目前杭州馬力指數已經轉正，盡管數值遠低于 2015 年同期水平，但要知道北京、上海、深圳等一線城市的馬力指數至今尚未翻紅。
綜合領先指數與馬力指數兩項指標，我的核心判斷：
本輪杭州房價補跌行情已接近尾聲，現階段房價存在一定超跌現象。今年下半年，杭州房價跌幅會逐步收窄；到明年三四月份，房價指數大概率由負轉正。
所以關注杭州樓市的朋友，今年下半年適合多看房，遇到優質適配房源可以入手；如果沒有碰到十分滿意的房源，繼續觀望也沒有問題，但一定要重點留意明年三四月份這個關鍵節點。
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