上海
天津房價止跌了嗎？
今年下半年，天津房價會不會漲？
各位想要在天津買房的小伙伴們，該如何把握天津的較好購房時機呢？
今天我們就專題聊一下天津的房價走勢，重點分享影響天津房價短中期走勢的兩個核心指標。
這兩個指標市面上看不到，是老楊獨創的：天津房地產市場領先指數、馬力指數。
天津雖是直轄市，但和不少北方大城市一樣，過去十多年，城市、經濟競爭力持續下滑。大量南方城市發展速度反超北方城市，天津房價大漲周期集中在 2015、2016、2017、2018 這幾年。
自 2022 年起，天津房價開啟持續下跌通道，整體跌幅較大。
下跌過程中出現過一次短期脈沖式反彈：2024 年 9 月下旬國家出臺重磅樓市、股市、經濟新政后，天津房價短暫由跌轉漲，但行情僅維持兩個月；2024 年 11、12 月之后再度轉跌。
2026 年上半年，天津房價整體持續下行，未出現反彈。
下面拆解天津房價波動的核心底層邏輯
先看一張圖：
紅線為天津房價指數，指數大于 0 代表房價上漲，小于 0 基本對應下跌，僅少數負值區間極小的階段會微漲。
從曲線能看出，2022 年至今天津房價整體處于下跌通道。
僅 2024 年 9 月新政落地后走出一波反彈，房價指數短暫翻紅，短期房價上行。
但當時馬力指數剛翻紅，支撐房價持續上漲的動能不足。
2025 年二季度，天津房價迎來一輪大幅下跌；
2026 年上半年樓市依舊走弱、持續下跌，最新房價指數為 - 53。
反觀藍線 —— 領先景氣指數，已維持正值區間一年有余，當前數值 64，數值處于高位，遠超 2015 年天津房價啟動上漲時 37 左右的水平。
對比可見：當前房價持續走弱，與強勢的領先景氣指數形成走勢背離。
這說明當下天津房價存在低估，未來數月很難再出現大幅下跌，房價向上修復的內在動力正在增強。
反觀過往階段，比如 2018、2019、2020—2021 部分時段，也曾出現房價上漲、領先指數長期處于負值區間的反向背離。
事后驗證，彼時樓市存在明顯價格泡沫。
再看另一圖：
藍線是天津樓市馬力指數，該指數過去一年持續翻紅，當前數值 56。
但對比 2015 年房價啟動大漲時馬力指數超 100 的水平，當前強度尚有不足，房價想要徹底止跌回升，仍需積攢上漲動能。
綜合分析可見，天津馬力指數走勢整體向好，2025 年初便進入正值區間，當前數值 64；該指標明顯高于北上廣深及多數強二線城市，可房價依舊未見上漲。
背后原因有兩點：
第一，天津屬于老牌直轄市，樓市見底、復蘇節奏會明顯滯后于北上廣深，也晚于杭州、成都這類強二線城市；
第二，當前房價存在價值低估，即便現階段小幅陰跌，后續也不存在深度下探空間。
在領先景氣指數的托舉下，房價跌幅會逐步收窄，最終完成止跌，時間窗口指向 2027 年。
綜上，目前領先景氣指數、馬力指數兩項指標均處于正向區間，對天津房價形成強力托底。
天津購房者不必對樓市過度悲觀，當下房價雖未由跌轉漲，但底部支撐已經十分明確；一線樓市全面回暖上漲后，天津也會跟上修復行情。
至于天津買房的優質窗口期，建議重點關注 2026 年第四季度、2027 年第一季度，等待房價明確止跌信號。
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