出租工業廠房給人開月子中心、服裝商場，能全身而退嗎

3個月前區法院公號發布個普法案例：《》。

說的是A餐飲公司租了B科技公司的房子裝修后開飯店，后發現這是舊房拆除后重建，沒有建設工程規劃許可證，且存在消防驗收等問題。雙方就裝修損失和租金拖欠等問題扯皮；區法院判租賃合同無效，B科技公司因提供的違建房不適租，負有主要過錯，對A餐飲公司裝修損失承擔70%的賠償責任。

去年11月開始，我也關注上一個工業廠房租賃合同糾紛案。

有所區別。南通泰潤環保科技有限公司是把有產證的倉儲用途工業廠房，租給萬潤企業管理南通有限公司開月子中心，因變更了土地規劃用途，最終導致月子中心無法通過住建部門的二次消防驗收審批——壓根不受理。

然后，一模一樣的劇情，雙方在租金拖欠和裝修損失賠償問題上扯皮。

案子到法院，雙方都是只說單邊理，針尖對麥芒，把責任往對方頭上推。

泰潤說：租賃合同寫明是工業廠房，你又不是不知道，你自己租了，責任自負。

萬潤則說：租賃合同也寫明了我是開月子中心，你也看見了，卻把工業產房租給我，這不等于是擔保開得成，沒問題嗎？而且你在租賃業主群里，還通知大家“如果消防設施有改造需要去消防部門重新審核”，說明你對需要辦二次消防驗收是門兒清，你故意坑我（注：泰潤公司還把工業廠房租賃給人開辦幼兒園迪亞蒙橙園托育、服裝商場雅閣斯瀾男裝中心，等）。

泰潤說：二次消防驗收是你的事，跟我沒關系。

萬潤則說：合同約定，你對二次消防驗收，負有協助義務。

泰潤說：我已經提供協助了，產證等不是提供給你拿去辦事了嗎？

萬潤則說：不夠。住建部門還要求提供關鍵的合法性證明文件——“變更使用功能方案會商意見的會簽單”，你沒給我，請你繼續協助。

泰潤公司當然拿不出。

關于這“會簽單”，延展開來說說。

2020年，南通市住建局、自規局、行政審批局、消防支隊聯合發布《南通市區既有建筑改變使用功能規劃消防聯合審查管理暫行辦法》，涉及工業廠房，第6條規定“工業、倉儲建筑增加物流功能的，以及工業、倉儲建筑功能相互調整的”“經區人民政府（管委會）書面確認且未列入城市近期改造范圍的，可直接辦理消防設計審查、驗收或備案”，第7條規定“既有建筑變更為文化創意、科技研發、健康養老、工業旅游、眾創空間、生產性服務業、互聯網+等業態或功能的，由轄區人民政府（管委會）會同市自然資源和規劃、住房和城鄉建設、行政審批、消防機構及擬改變后功能的行業主管部門研究”亦即“會簽”——并沒給工業廠房開辦商業性質，屬生活性服務業的月子中心開口子。

2025年，南通市政府出臺《南通市市區城市更新辦法》，第27條規定“以下建筑使用功能改變的，可按有關規定申請辦理施工圖（含消防）審查、消防驗收或備案……（三）工業、倉儲建筑增加物流功能的，以及工業、倉儲建筑功能相互調整的；（四）閑置存量建筑改建養老、托育服務設施的；（五）符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的。”——還是沒給工業廠房開辦月子中心開口子。

泰潤公司哪里拿得出這“會簽單”？包括把工業廠房租給人開服裝商場等，都是違規的，一查一個準。

泰潤公司低價拿地蓋工業廠房，卻出租給人開辦商業性質月子中心、服裝商場等，收取商業級租金，“吃利差”，但沒補繳土地出讓金，占的是公共財政的便宜，飽的是私囊。

我看過本省一些案例，對于這種情況，通常都是走《民法典》第724條規定，雖認為合同有效，但因合同目的無法實現，遂合同解除。該條規定：“租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押”或“租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形”，導致“非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同”；至于裝修損失之類，那就根據雙方過錯情況，按相應比例分攤。

比如蘇州工業園區法院（2017）蘇0591民初6628號民事判決書，裁判要旨為：蘇州昂東汽車部件有限公司把工業廠房租賃給蘇州市星航體育發展有限公司開羽毛球館、籃球館，“存在違反土地用途等規定的情形，雙方應承擔相應責任。但該租賃合同未違反法律、行政法規的效力性強制性規定，依法成立、有效，對雙方當事人具有法律約束力。”“租賃合同因違法而客觀上無法繼續履行。目前雙方均同意解除合同，基于本案實際情況，本院依法認定基于雙方過錯導致案涉租賃合同于2018年3月28日解除。”“案涉房屋租賃合同提前解除，導致星航公司出現剩余租期內裝修殘值損失……案涉廠房裝修殘值應認定為791424.2元。雙方應各自承擔50%責任……”至于南京市中級人民法院（2017）蘇01民終1166號二審民事判決書，則是判令工業廠房出租方，對承租方裝修損失承擔70%賠償責任。

上述蘇州案例，蘇州工業園區法院也曾轉化為普法案例，于2018年8月27日在該院公號發布，題為：《》。

這標題警示的一點沒錯！

就拿萬潤公司來說，既然合同有效，那在合同履行階段，一百多萬元的租金給就給掉了，覆水難收（合同解除后能否返還商業級租金和工業級租金之間的差額部分，是個麻煩事）；但合同因違法而提前解除，裝修等卻先已花了兩百多萬元，除開可移動設備，其他損失則是要結合雙方過錯情況進行分攤的，泰潤公司又豈得全身而退？注定了就是雙輸的局。

作為出租方，明知其工業廠房的用途限制、審批障礙，則還是應盡到誠信締約義務，而不是對承租方挖坑埋雷；而作為承租方，錢也不是大風刮來的，投資項目、租賃場地，也總該擦亮眼睛，盡到審慎注意的盡職調查義務。

對于這起工業廠房租賃合同糾紛（或締約過失責任糾紛）案，最終結局如何，能否起到判決一例，治理一片（警示出租方盡好誠信締約義務及督促承租方盡好審慎注意盡職調查義務），推動優化法治化營商環境的積極效果，拭目以待。