保利拿地，鎖定了一套打法

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

保利在上海土地市場(chǎng)的節(jié)奏，越來越快了。

上海保栩房地產(chǎn)有限公司發(fā)布了浦東唐鎮(zhèn)C-02E-01地塊的招標(biāo)計(jì)劃，項(xiàng)目總投資約28億元，其中建安費(fèi)約7億元。

這家公司正是此前熱銷項(xiàng)目“保利天奕”的開發(fā)主體。

如果后續(xù)順利拿地，保利將在唐鎮(zhèn)迎來“雙子”布局。

如今，房企在上海拿地越來越強(qiáng)調(diào)確定性。

相比大規(guī)模擴(kuò)張，核心區(qū)稀缺資源、小體量精品項(xiàng)目，正在成為頭部房企競(jìng)爭(zhēng)的新方向。

保利今年在上海的動(dòng)作，正體現(xiàn)了這一變化。

3月，保利以59.22億元拿下長(zhǎng)寧中山公園地塊；5月，又獲取虹口歐陽(yáng)路、青浦重固兩宗地塊，6月底拿下松江洞涇地塊。

今年上半年，保利在上海權(quán)益拿地金額達(dá)到約85.91億元，位居上海房企第一。

前不久，保利對(duì)楊浦八埭頭、徐匯康健三宗項(xiàng)目釋放招標(biāo)信息，計(jì)劃總投資合計(jì)約305億元。

這些地塊有一個(gè)共同特點(diǎn)：集中在城市核心板塊和成熟區(qū)域。

中山公園代表城市核心資產(chǎn)，八埭頭對(duì)應(yīng)楊浦濱江稀缺資源，康健連接徐匯改善腹地，唐鎮(zhèn)則是浦東中高端改善市場(chǎng)的重要節(jié)點(diǎn)。

帶飛唐鎮(zhèn)

保利再次關(guān)注唐鎮(zhèn)，并非偶然。

2024年11月，保利以32.93億元競(jìng)得唐鎮(zhèn)C-05C-04、C-05D-03地塊，成交樓板價(jià)約4.4萬元/㎡，溢價(jià)率超過26%。

這個(gè)項(xiàng)目，就是后來的保利天奕。

從拿地到入市，保利天奕完成了一次區(qū)域價(jià)值躍升。

去年6月底，首批231套房源首開，超197%認(rèn)購(gòu)率，2小時(shí)告罄；7月26日，二批次102套景觀房源加推，1小時(shí)售罄，并登頂7月上海新房銷售套數(shù)TOP1，銷售面積TOP2、總銷售額TOP3。

保利天奕最大的意義在于，它重新定義了唐鎮(zhèn)新房市場(chǎng)的價(jià)格天花板。

此前，唐鎮(zhèn)雖然擁有區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和交通優(yōu)勢(shì)，但高端改善市場(chǎng)始終缺少標(biāo)桿項(xiàng)目。

保利天奕入市后，直接將區(qū)域新房?jī)r(jià)格推入“8萬 ”時(shí)代，也驗(yàn)證了唐鎮(zhèn)改善需求的市場(chǎng)容量。

按照保利計(jì)劃投入28億元來計(jì)算，此次新地塊的未來售價(jià)大概率也錨定在8萬 區(qū)間 。

起始總價(jià)約12.3億元

C-02E-01地塊，占地面積約1.43萬㎡，容積率2.3，規(guī)劃建筑面積約3.28萬㎡，建筑限高60米。

在扣除配套、公區(qū)及不可售部分后，未來可售住宅規(guī)模預(yù)計(jì)有限，算是一個(gè)“小而精”的地塊。

地塊起始總價(jià)約12.3億元，對(duì)應(yīng)起始樓板價(jià)約3.75萬元/㎡；中止價(jià)約17.22億元，對(duì)應(yīng)樓板價(jià)約5.24萬元/㎡。

核心區(qū)土地供應(yīng)越來越稀缺，小體量項(xiàng)目反而更容易打造差異化產(chǎn)品，通過產(chǎn)品力獲取溢價(jià)。

其北側(cè)緊鄰招商中旅·壹江臻邸，均價(jià)約8.3萬/㎡。

兩塊地的規(guī)劃條件上高度接近：同為2.3容積率、60米限高。

去年7月，7家房企參與地塊競(jìng)爭(zhēng)，最后由招商聯(lián)合體以27.3億元、40%溢價(jià)率觸頂拿下該地塊，成交樓板價(jià)約5.24萬元/㎡，可售樓面價(jià)約5.5萬元/㎡。

兩宗土地連續(xù)高熱，說明唐鎮(zhèn)價(jià)值的價(jià)值正在被重新評(píng)估。

過去，唐鎮(zhèn)更多被看作浦東外環(huán)外的重要居住板塊。如今，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、交通完善以及高品質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)入，區(qū)域正在向改善型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

下一塊地，會(huì)不會(huì)成為保利在唐鎮(zhèn)的第二張王牌，值得關(guān)注。