355輪舉牌、99%溢價(jià)！房企為啥死磕核心區(qū)？土拍“冰火兩重天”背后邏輯變了

說(shuō)真的，最近地產(chǎn)圈的朋友們估計(jì)都在刷同一件事——土拍市場(chǎng)徹底炸了。

6月26號(hào)那天，長(zhǎng)沙濱江新城一塊地，硬是讓8家房企搶了40輪。本土房企嘉信地產(chǎn)最后砸了12.12億才拿下，樓面價(jià)直接破了一萬(wàn)零八，刷新了濱江新城的紀(jì)錄。有意思的是，競(jìng)得橫幅剛拉起來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)舞獅隊(duì)就到位了——你說(shuō)這年頭房企拿個(gè)地都得舞獅慶祝，內(nèi)卷到這個(gè)份上也是沒(méi)誰(shuí)了。

同一天，杭州濱江區(qū)那塊永久河宅地更夸張。招商蛇口跟對(duì)手鏖戰(zhàn)243輪，溢價(jià)干到79%，60.9億拿下。總價(jià)、單價(jià)、溢價(jià)率三項(xiàng)紀(jì)錄全刷新。旁邊的建發(fā)也沒(méi)閑著，三天前剛在余杭未來(lái)科技城拿了一塊，三天后又加了一塊，地價(jià)比三天前直接跳漲了八千多一平。

但真正讓人瞠目的還得是深圳。整個(gè)6月，深圳連出三宗“地王”。6月5號(hào)南山粵海街道那宗，297輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)150%，樓面價(jià)破10.8萬(wàn)。6月12號(hào)前海桂灣，300輪鏖戰(zhàn)，溢價(jià)114%。到了6月25號(hào)寶安中心區(qū)那宗，保利發(fā)展跟華潤(rùn)招商聯(lián)合體、建發(fā)、中海四家干了一個(gè)半小時(shí)，355輪舉牌，105.1億成交，溢價(jià)99%。樓面價(jià)8.79萬(wàn)一平，直接沖進(jìn)深圳全市涉宅用地樓面價(jià)TOP3。

你說(shuō)這數(shù)據(jù)嚇不嚇人？

那問(wèn)題來(lái)了——房企瘋了一樣搶這些地，圖啥？

咱們仔細(xì)看看這些被瘋搶的地塊，其實(shí)有幾個(gè)共同點(diǎn)。

一個(gè)是位置全都扎在核心區(qū)最肥的地方。長(zhǎng)沙那塊在濱江新城核心，離地鐵4號(hào)線福元大橋西站才200米，跟長(zhǎng)郡濱江中學(xué)一路之隔。杭州那塊在濱江區(qū)江南大道主軸上，背靠省兒保醫(yī)院，寶龍城、雙地鐵口配套。深圳寶安那塊更絕，南向看海，挨著歡樂(lè)港灣、灣區(qū)書(shū)城、濱海演藝中心，跟騰訊企鵝島隔海相望。

再一個(gè)是容積率普遍不高。長(zhǎng)沙那塊容積率2.3，深圳寶安那塊3.2——在核心區(qū)這都算偏低的了。說(shuō)白了，這些地天生就是做高端改善豪宅的料。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)挺值得琢磨。長(zhǎng)沙那塊地原來(lái)規(guī)劃是純商業(yè)，要建兩棟地標(biāo)寫(xiě)字樓，2026年初才改成住宅重新掛牌。體量適中、門(mén)檻不高、沒(méi)啥額外附加條件。中指研究院說(shuō)得好，這種“商改住”釋放核心土地潛能的玩法，正在成為新趨勢(shì)。

那房企為啥非得花這么大代價(jià)搶?zhuān)烤筒荒苋ネ鈬鷵禳c(diǎn)便宜地？

說(shuō)實(shí)話，不是不想，是不敢。

你看房企的年報(bào)就明白了。中國(guó)金茂2025年新拿的21個(gè)項(xiàng)目，全部在一二線城市，光北京上海就占了66%。越秀地產(chǎn)更狠，2025年在北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六個(gè)核心城市的權(quán)益投資額占了96.3%。中海地產(chǎn)一線城市拿地占比高達(dá)73.9%。

這哪是選城市啊，這簡(jiǎn)直是梭哈。

有房企投拓部門(mén)的人說(shuō)得特別直白——熱點(diǎn)城市核心地段的房子，去化預(yù)期穩(wěn)定，這些地就是“確定性資產(chǎn)”。房企的邏輯已經(jīng)從“規(guī)模擴(kuò)張”變成了“生存第一”。外圍地塊萬(wàn)一賣(mài)不動(dòng)，資金鏈就繃不住。核心地塊哪怕貴點(diǎn)，至少能保證現(xiàn)金流。

中指研究院的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。2026年前5個(gè)月，TOP100房企拿地總額同比下降了40.5%。錢(qián)少了，更得花在刀刃上。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶說(shuō)，房企現(xiàn)在就是把有限資源集中投向高能級(jí)城市核心板塊，通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品來(lái)保障去化。

但這事兒得兩說(shuō)著。

這邊核心地塊搶破頭，那邊遠(yuǎn)郊地塊冷冷清清。中指研究院說(shuō)了，土拍熱度就集中在少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊上。上海、杭州平均溢價(jià)率能干到34%和28%，南京、沈陽(yáng)、鄭州那邊基本就是底價(jià)成交或者流拍。

2026年全年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)同比下降21%，已經(jīng)連續(xù)三年每年砍兩成左右。供地端在“縮量提質(zhì)”，地方政府也學(xué)精了——與其推一堆沒(méi)人要的遠(yuǎn)郊地，不如把核心區(qū)的好地拿出來(lái)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析得挺到位。他說(shuō)熱點(diǎn)城市核心優(yōu)質(zhì)地塊集中上市，確實(shí)能帶動(dòng)信心，但也會(huì)讓分化更厲害——核心項(xiàng)目越來(lái)越受追捧，非熱點(diǎn)城市和遠(yuǎn)郊房產(chǎn)熱度只會(huì)越來(lái)越低。

那這些天價(jià)地將來(lái)能賣(mài)多少錢(qián)？

咱們算筆賬。深圳寶安那塊地，旁邊就是2025年8月華潤(rùn)招商聯(lián)合體拿的地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)5.96萬(wàn)。保利這次8.79萬(wàn)拿的，直接跳漲將近2.9萬(wàn)一平，漲幅接近50%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，考慮到建安成本和合理利潤(rùn)，未來(lái)入市價(jià)格可能得奔15到20萬(wàn)去。

關(guān)鍵是，旁邊那個(gè)項(xiàng)目“深圳觀潮府”今年4月首開(kāi)，當(dāng)天去化95%，賣(mài)了60多個(gè)億。5月加推大戶(hù)型，線上直接秒光。這給了所有想搶地的房企一顆定心丸——只要產(chǎn)品做得好，核心區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力是真扛得住。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月杭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.5%，全國(guó)最高；深圳漲了0.4%，全國(guó)第二。杭州新房均價(jià)已經(jīng)干到4.4萬(wàn)一平了。

說(shuō)到底，這場(chǎng)土拍的“冰火兩重天”，其實(shí)是樓市進(jìn)入精細(xì)化擇址時(shí)代的信號(hào)。

以前那種隨便拿塊地就能賺錢(qián)的日子一去不返了。現(xiàn)在拼的是眼光、是產(chǎn)品力、是對(duì)核心資源的把控能力。中指研究院說(shuō)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊拍出高價(jià)，有助于穩(wěn)定周邊新房定價(jià)，鞏固市場(chǎng)信心。但這不等于樓市全面回暖——張波說(shuō)得明白，這叫“結(jié)構(gòu)性分化”，不帶動(dòng)普漲，而是重塑區(qū)域價(jià)值格局。

那些還在外圍熬著的項(xiàng)目，日子可能更不好過(guò)了。而那些在核心區(qū)扎下根的房企，賭的是城市最稀缺的資源，賭的是高凈值人群改善需求還在持續(xù)釋放。

這場(chǎng)仗，才剛剛開(kāi)始。