謝逸楓：人口增長(zhǎng)背后的邏輯，哪些城市房?jī)r(jià)率先止跌？

文/謝逸楓

為什么上海房?jī)r(jià)率先止跌，背后的邏輯就是人口增長(zhǎng)、新興產(chǎn)業(yè)崛起，而人口增長(zhǎng)、新興產(chǎn)業(yè)的支撐力就是來(lái)自于政策的調(diào)整、資源的集中和轉(zhuǎn)移，例如人才、財(cái)政、資金、交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)配套、貨幣等。

上海率先實(shí)現(xiàn)了二手房的量?jī)r(jià)齊升，基本進(jìn)入底部右側(cè)區(qū)間。不僅是月度網(wǎng)簽量已連續(xù) 6個(gè)月保持在2萬(wàn)套榮枯線以上。連3月、4 月上海二手房成交價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.8%、0.9%，成交價(jià)較低點(diǎn)已反彈1.8%。

作為率先跨越地產(chǎn)拐點(diǎn)的城市樣本，上海房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的驅(qū)動(dòng)因素看，首先是供需平衡。需求企穩(wěn)，2025 年上海的新房和二手房成交面積之和較 2024 年已實(shí)現(xiàn)微幅回升，這意味著上海樓市的調(diào)整壓力。

供給收縮。上海二手房掛牌量在2025年4月見頂，此后保持快速回落。再次是估值合理且租金止跌。2026年上海的租金回報(bào)率整體處于1.6%-2.7%的區(qū)間水平，均值約為 2.0%，未顯著低于國(guó)際一線城市的凈租金回報(bào)率水平。

3月以來(lái)上海租金價(jià)格持續(xù)反彈，這意味著上海房產(chǎn)的PE 處于底部且EPS拐頭向上。最后是政策刺激。2月下旬上海出臺(tái)“滬七條”，其中提高公積金貸款額度上限的政策對(duì)于穩(wěn)定樓市發(fā)揮了重要作用。

上海收儲(chǔ)政策提振了低總價(jià)房產(chǎn)的信心，目前該政策已擴(kuò)圍至全部中心城區(qū)。參考上海房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的驅(qū)動(dòng)因素，從成交量、掛牌價(jià)、掛牌量、議價(jià)率、租金、人口增長(zhǎng)、新興產(chǎn)業(yè)七個(gè)維度對(duì)25個(gè)重點(diǎn)城市的樓市止跌情況分析。

上海和蘇州樓市止跌進(jìn)度領(lǐng)先全國(guó)，止跌的態(tài)勢(shì)持續(xù)性較強(qiáng)。其次是天津、北京、珠海、深圳、寧波、無(wú)錫、徐州、大連、廣州、合肥、南通、武漢、佛山、成都、沈陽(yáng)、青島、西安、廈門、南昌、東莞、南京、杭州、長(zhǎng)沙城市。

目前23個(gè)城市多數(shù)已出現(xiàn)成交價(jià)和掛牌價(jià)的底部反彈，盡管房?jī)r(jià)仍處于震蕩磨底階段，但整體已接近止跌。在全國(guó)樓市走向止跌回穩(wěn)的過(guò)程中，在政策持續(xù)支撐下，上述城市房?jī)r(jià)有望率先止跌企穩(wěn)，進(jìn)入復(fù)蘇的通道。

萬(wàn)億GDP是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源動(dòng)力，是人口增長(zhǎng)的引擎器。2025年29個(gè)萬(wàn)億GDP城市中，已有25個(gè)公布了2025年末人口數(shù)據(jù)。當(dāng)中有21個(gè)城市實(shí)現(xiàn)人口正增長(zhǎng)，人口增量合計(jì)166.85萬(wàn)，剩余8個(gè)城市公布2025年末人口數(shù)據(jù)。

21個(gè)常住人口正增長(zhǎng)的萬(wàn)億城市中，分別為深圳、東莞、廣州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、佛山、杭州、青島、西安、南京、成都、蘇州、寧波、武漢、鄭州、上海、溫州、無(wú)錫、常州、福州、大連的增長(zhǎng)表現(xiàn)亮眼。

“準(zhǔn)千萬(wàn)人口城市”的加速擴(kuò)容，分別為溫州常住人口990.2萬(wàn)人，寧波983.3萬(wàn)人，佛山979.19萬(wàn)人，濟(jì)南961.6萬(wàn)人，還有南京963.85萬(wàn)人，增加6.15萬(wàn)人。其中寧波增加5.6萬(wàn)人，溫州增加5萬(wàn)人，增量在全國(guó)萬(wàn)億城市中處于前列。

目前已公布數(shù)據(jù)的萬(wàn)億GDP城市中，北京、重慶、天津和煙臺(tái)人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。北京常住人口減少3.2萬(wàn)人，重慶減少3.21萬(wàn)人，天津減少1萬(wàn)人。原因是人口基數(shù)已經(jīng)較高，增長(zhǎng)空間趨于平穩(wěn)。生活成本上升、產(chǎn)業(yè)外遷、人口結(jié)構(gòu)變化。

2025年人口增量排名前三的萬(wàn)億GDP城市均來(lái)自廣東，分別是深圳、東莞和廣州。人口增量前十的萬(wàn)億GDP城市中，廣東占據(jù)4席，還有佛山?；葜莸娜丝谠鲩L(zhǎng)非常兇猛。2025年末惠州常住人口為619.30萬(wàn)人，較2024年增加7.62萬(wàn)人

深圳以25.9萬(wàn)的增量在萬(wàn)億城市中名列首位，在全國(guó)范圍內(nèi)同樣是排在首位。深圳常住人口首次突破1800萬(wàn)，總數(shù)為1824.85萬(wàn)人。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年，全國(guó)年度人口增量“冠軍城市”分別為武漢、長(zhǎng)沙、合肥、貴陽(yáng)和深圳。

武漢、長(zhǎng)沙、合肥、貴陽(yáng)和深圳人口增長(zhǎng)的“冠軍城市”，人口快速增長(zhǎng)的背后，既有產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張帶來(lái)的就業(yè)吸納能力，與人才政策、住房成本、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)政策、資源集中和轉(zhuǎn)移、貨幣增長(zhǎng)、交通、教育等因素密切相關(guān)。

2025年深圳登頂，則顯示出人口流動(dòng)正在重新向產(chǎn)業(yè)密集、創(chuàng)新活躍的一線城市和核心都市圈聚集。尤其是在人工智能、新能源汽車、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，這座城市正在大量吸納就業(yè)人口。

2025年末深圳常住人口達(dá)到1824.85萬(wàn)人，比上年末增加25.90萬(wàn)人。在已公布數(shù)據(jù)的主要城市中，深圳這一增量位居第一。這一數(shù)字延續(xù)深圳近年來(lái)人口增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，也在2023年增長(zhǎng)12.83萬(wàn)人、2024年增長(zhǎng)19.94萬(wàn)人的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)加速上揚(yáng)。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)上市公司數(shù)量、市值占比和市值增量越大的城市，受益于本輪科技牛市帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造相對(duì)高薪崗位，吸引人口持續(xù)流入。新房庫(kù)存是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿δ芊窨焖傧蚍康禺a(chǎn)復(fù)蘇傳導(dǎo)進(jìn)程中需要考慮的因素。

目前新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成以一線城市為核心、二三線城市為產(chǎn)業(yè)鏈配套的格局，2025年北上廣深戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重分別為 25.6%、25.3%、32.5%、43.0%，深圳規(guī)模與占比居首。

二線城市中合肥、蘇州、杭州、武漢、成都、西安等發(fā)展迅速，寧德、常州、無(wú)錫等三線城市表現(xiàn)突出，重點(diǎn)城市圍繞 AI與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、半導(dǎo)體和高端制造、新能源、電子信息等領(lǐng)域形成清晰的差異化布局。

市值增量、常住人口增量、房地產(chǎn)基本面三大維度評(píng)估，深上北廣一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安、蘇州、武漢六座二線城市，最受益于新興產(chǎn)業(yè)財(cái)富效應(yīng)、人口流入以及相對(duì)健康的庫(kù)存結(jié)構(gòu)，在“新興產(chǎn)業(yè)”驅(qū)動(dòng)下優(yōu)先復(fù)蘇。