今年房地產小陽春成色如何？

先看統計局給的數據，70個主要城市里面，同比肯定是下降的，這個沒商量，主要原因是去年房價跌太狠了，跟今年一季度倒關系不大。然后我們主要需要看環比數據，已經有很多城市環比出現上漲了（在100以上），我數了一下一共17個，占比為24%，主要集中在一二線城市。

雖然沒有樓市止跌的結論（大部分城市還是在跌，但是跌幅放緩了），但確實是少見的有十多個城市環比上漲，之前一般只有北京、上海、成都這種極個別城市偶爾上漲。

可以看到一線成交量還是不錯的，四個城市基本都創下了近期新高。

不過一線肯定不能代表全國，總的來說房價反彈肯定算不上，企穩我覺得也算不上，但是好轉確實是有的。

那么這個小陽春，為什么房價能有一些好轉呢？

最大的原因，是部分房源跌到位了，確實沒啥泡沫了，所以剛需就下手了。

比如核心城市的老破小，現在成交量顯著放大。以一線城市為例，大家不要以為一線城市的放在動不動就大幾百萬，其實現在一線成交房子的均價就只有300萬出頭。一線城市現在成交量大漲，其實就是老破小開始大量成交了，次新還是賣不動。

前幾年老破小跌得慘，我就說這是在去泡沫，是好事。去年我就多次提醒，現在要買房可以考慮市中心的老破小，租金回報率能達到2.5%以上（以上海為例，二三線城市應該更高）。

很多人覺得之前老破小跌得厲害，所以不能買老破小，要買次新。這種完全依據歷史走勢來判斷資產未來價值的方式是不對的，很容易成為接盤俠，炒過股的朋友大概更能深有體會。能不能買，就取決于本身的價值，以及市場價格?，F在上海老破小租金回報率能到2.4%，零幾年的次新只有1.7%左右，實在是太低了。是說15年之后的房子，設計跟之前的房子有區別，所以要有溢價，這個邏輯我都忍了。零幾年的房子跟老破小差別根本沒有那么大，租金回報率肯定要靠近老破小才對。

如果說二手房中現在要注意的就是零幾年的、檔次低的商品房，那么新房就需要當心郊區的樓盤了。

現在新房可是一點也不好賣，而且新房跟二手房不太一樣，就是新房持有者是開發商，開發商可沒有二手房的房東心態那么好。對于二手房房東來說，房價已經翻了三四倍了，現在就算回調一半，房東也有得賺，根本不著急。但是開發商可不一樣，都是前幾年高位拿的地，現在還欠著銀行利息呢，負債率70%左右，資金鏈隨時可能斷。

所以對于開發商來說，降價出售，快速回籠資金避免資金鏈斷裂，是當務之急。資金鏈一旦斷了，資產要是被拍賣，那就不是八九折的事，估計要腰斬了。

現在全國的庫存周期越來越長，開發商的壓力越來越大：

一線城市今年3月達到25.8個月，相比去年一季度末拉長7.1個月。

二線城市?今年3月達到24.5個月，相比去年一季度末拉長6.3個月。

三四線城市?今年3月達到31個月，相比去年一季度末拉長3.9個月，

也許未來開發商還是不敢明面上降價，但是如果局勢惡化下去，暗地里什么新的招式都能使出來，肯定會被刺老業主的。比較公司都要破產了，肯定不管你這那的了。

現在一定要避免郊區的盤，之后人口持續下降，之后中國城市規模是會漸漸縮小的，所以郊區根本沒有人住。現在剛剛開始人口拐點，我敢斷定20年之后，郊區的房子下跌空間會很大，跟市區的差距會比現在大很多。遠大新（不靠近地鐵的）和市區老破小，一定要選市區老破小。

隨著近2年次新二手房價格的大幅回調，我覺得到了2026年，大家不能再無腦買新房了。雖然現在確實新房各方面都要比次新商品房好不少，但考慮到價格的因素，也需要進行仔細比較了。

該怎么比較呢？

對于二手房來說，參考房本上的套內面積，有飄窗的算一半面積，計算出實際的套內單價

對于新房來說，不要盲目相信開發商宣傳的得房率，把贈送的飄窗和開敞陽臺按照一半面積計算，把客廳臥室包進去的陽臺按照一半贈送面積計算，設備平臺按照全面積贈送計算，得出新房真實的套內單價，好多開發商把電梯廳啥的都算進去的，那就是耍流氓

好了，得出次新二手房跟新房真實的套內單價之后，按照每年1%的折舊率，比較一下誰更便宜，然后做出最終選擇。

我舉個例子。比如一套2005年建成的二手房，得房率80%，現在是6w/p，隔壁新房賣9w/p，實際得房率90%

那么很容易計算出二手房的套內單價是7.5w/p，新房的套內單價是10w/p，然后二手房的房齡是20年，那就折舊20%，所以新房的合理套內單價應該是7.5除以0.8，約為9.4w/p，略低于實際在售的新房價格。那么這種情況，你是完全可以去買二手房的，這個新房就算品質再高也不會賣的很快。

另外，如果二手房跟新房實際價格差不多，你要是著急住就買二手房，不著急住追求高品質就買新房?？傊痪湓?，2026年的二手次新房大概率不會像過去的2年被新房壓制的那么慘了。

最后，文章的結尾，說說我對未來房價的看法。

房價啥時候企穩，從估值體系來看，就是需要一線城市整體租金回報率達到2.5%左右，能級越低的城市租金回報率要求更高。城市內部，雖然一線整體是2.5%，那也需要老破?。纠仙唐贩浚荆敬涡?。具體如何估值，我也知識星球分享過。如果你有具體的樓盤考慮買賣，也可以問我，說清楚樓盤和你的家庭情況即可。

當然，如果沒有金融背景，覺得分析估值體系太復雜，想要一個一刀切的論斷，那我也給一個：絕大多數一二線城市，房價在半年左右的時間維度里面不下降，那就可以算企穩。

我的知識星球《譚談財經》，內容包括：

（1）金融、房產、時政、職場和社會思考等領域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學習資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產和金融周報各一篇，分析未來房產走勢&有價值的投資領域

（4）每日最新各類有價值的金融數據、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產、投資、生活，集思廣益、提升認知