樓市新政密集落地，住房定位迎來調整，7月房價走勢明朗

進入 7 月，沉寂四年的房地產市場接連傳來重磅變動，牽動著無數剛需與改善家庭的目光。從最高層級的發展定調，到覆蓋全國的落地政策，再到實打實的市場成交數據，三重信號接連落地，構成2026 樓市最新政策的核心框架，徹底扭轉持續下行的市場預期，樓市的風向，已然發生轉變。

居者有其屋，是代代中國人對安穩生活的樸素追求。7 月 13 日，國務院正式批復印發擴大消費 “十五五” 規劃，這是國內首份以擴大消費為核心的五年專項規劃。其中最具標志性的變化，是住房消費被正式納入大宗耐用商品消費范疇，位列汽車、家電等品類之前，居于所有大宗消費首位。

過去二十余年，房地產被定位為國民經濟支柱產業，金融屬性與投資屬性被持續放大，普通家庭購房往往優先考量資產增值空間。此番定位調整，直接改寫樓市發展的底層邏輯，政策導向從過往的防過熱、控漲幅，全面轉向促釋放、擴消費，所有合理的剛性住房需求、改善性住房需求，都將得到政策的明確支持。規劃同步提出，支持各地因城施策調整優化房地產政策，深化住房公積金改革，清理不合理的限制性措施。這一定性變化，是比單次降息降首付影響更深遠的頂層信號，直接定下未來五年房地產行業的發展基調。

7 月上旬，住建部、央行、財政部等六大核心中央部委同步發聲，一套覆蓋全鏈條的六部委樓市組合拳，在全國范圍內統一落地。

不同于過往各地零散的松綁措施，這次是跨部門協同的系統性政策調整，從需求端、供給端、金融端、稅費端形成完整閉環，被業內普遍認定為本輪樓市調整周期的政策底。新政直接降低普通家庭的購房門檻與持有成本，首套房最低首付比例全國統一下調至 15%，二套房降至 25%，一套總價 300 萬的住房，首付門檻直接從 90 萬降至 45 萬，剛需家庭的上車難度大幅降低。存量房貸利率進一步下調，直接減輕存量還貸家庭的月供壓力；賣舊買新個稅減免政策落地，大幅降低改善家庭的置換成本；3000 億保障性住房再貸款加速落地，在盤活存量房源的同時，托底市場整體穩定。政策同步覆蓋土地供給優化、房企融資支持、保障房長效建設，既化解當下市場成交低迷、信心不足的短期痛點，也著手構建房地產長期健康發展的制度框架。

7 月 15 日，國家統計局發布 6 月70 個大中城市房價數據，多項核心指標印證市場底部已逐步探明，回暖態勢正在持續擴散。

新房價格環比上漲的城市達到 20 個，較 5 月增加 4 個，創下 2025 年 5 月以來的最高值，回暖不再局限于少數一線城市，已經開始向更多城市傳導。四個一線城市新房價格連續 4 個月實現環比上漲，6 月整體環比漲幅 0.1%，北京、上海、廣州、深圳全部跟上上漲節奏，核心城市的企穩態勢已經完全確立。二線城市新房價格近一年來首次止跌，從 5 月的環比下降 0.1% 轉為持平，政策效果從一線向二線傳導的路徑已經完全走通。全國商品房待售面積連續 4 個月同比下降，持續兩年多的高庫存壓力正在逐步緩解，前期落地的去庫存政策，已經見到實實在在的效果。第三方機構監測數據同步印證，2026 年上半年百城新建住宅價格累計上漲 0.59%，6 月新房均價同比上漲 2%，漲幅雖然溫和，但市場走勢已經徹底告別單邊下跌，進入企穩通道。

政策密集落地，不少家庭關心房價是否會迎來全面大漲。答案是否定的。這一輪政策的核心目標是穩市場、穩預期，房住不炒的總基調沒有發生改變，未來房價不會出現普漲行情，而是會呈現非常明顯的樓市分化走勢。

一線城市和強二線城市的核心區域，人口持續流入，改善需求集中釋放，疊加置換成本大幅降低，優質房源的價格會率先企穩回升，部分稀缺房源甚至會出現小幅上漲。普通二線城市和絕大多數三四線城市，依然面臨庫存總量偏高、人口流出的現實壓力，政策的主要作用是止跌托底，房價很難出現大幅上漲，整體會維持平穩走勢，用時間逐步消化存量庫存。整體來看，進入 7 月之后，樓市徹底告別過去四年持續單邊下跌的走勢，正式進入分化企穩的全新階段，7 月房價走勢的核心邏輯，已經從持續下行轉向穩中有升、結構分化。

民之所望，政之所向。對不同需求的家庭來說，清晰判斷市場走勢，才能做出適配自身需求的選擇。

對剛需家庭來說，當前首套房貸款利率、首付比例都已經降到過去十年的最低水平，購房成本處于低位，遇到符合自身居住需求、配套成熟的房源，可以擇機入手，無需繼續盲目觀望。對改善置換家庭來說，賣舊買新的個稅減免政策疊加置換門檻降低，正是難得的改善置換窗口期，可以優先選擇核心地段、品質過硬、物業完善的住房，兼顧居住舒適度與長期保值屬性。對抱有投資想法的人來說，閉眼買房就能賺錢的時代已經徹底過去。住房回歸消費屬性，絕大多數城市的房產不再具備短期投機價值，不要輕信所謂的暴漲言論，盲目加杠桿入市只會承擔不必要的風險。