徹底終結(jié)爛尾房，廣州打響第一槍！

你現(xiàn)在去任何一個(gè)售樓處買房子，大概率買到的都是期房。">

不管是明年交房還是后年交付，都是買家先掏錢，買下來一張開發(fā)商給的圖紙。

這叫預(yù)售制，完了二十多年，以至于大部分人都沒覺得有什么不對(duì)。

但廣州，對(duì)著預(yù)售制打響了第一槍。

看起來，只是一個(gè)城市的小動(dòng)作，但實(shí)際上，這件事對(duì)于全國(guó)都是個(gè)大信號(hào)。

時(shí)代的發(fā)展，很多時(shí)候并不是靠驚天動(dòng)地的大動(dòng)作，而是一堆不起眼的小動(dòng)作。

土拍條件里隨便多出來一行小字，都比十個(gè)紅頭文件更管用。

現(xiàn)房銷售，從零散的個(gè)案，現(xiàn)在正式升格成了土拍的硬性條件。

下半年，供給端的政策往哪走，這塊地的掛拍，就是信號(hào)旗。

1、這塊地到底動(dòng)了什么規(guī)矩

南沙這塊宅地，最大的變動(dòng)，就是要求開發(fā)商先把房子蓋好，通過竣工驗(yàn)收，才可以正式對(duì)外銷售。

以前開發(fā)商最大的節(jié)點(diǎn)，不是封頂大吉，不是竣工驗(yàn)收，不是交房大喜，而是喜提預(yù)售。

廣州這么搞，還拿什么預(yù)售啊。

這一次，廣州把開發(fā)商之前那套玩法的桌子直接掀了。

以前開發(fā)商都是靠賣期房來回籠現(xiàn)金流，拿到錢再去蓋樓，然后再去拿下一塊地。

這個(gè)輪子轉(zhuǎn)的有多快，取決于開發(fā)商的膽子有多大和房子賣得有多快。

現(xiàn)在廣州把「先蓋后賣」四個(gè)字寫進(jìn)土拍文件，不是針對(duì)誰，而是說在座的各位，都別再想著拿老百姓的錢給自己墊背了，想掙錢，先真金白銀掏點(diǎn)錢出來，把房子蓋起來再說。

這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力是一道硬門檻。

一個(gè)正常的住宅項(xiàng)目，從拿地到竣工交付，自有資金要壓在里面兩三年。

中小房企本來就融資難、成本高，這道規(guī)矩一立，它們基本只能跟這類土地?fù)]揮手說再見了。

能留下的，只有那些現(xiàn)金流足夠厚，借錢足夠便宜，口碑足夠好，房子賣的足夠快的開發(fā)商。

預(yù)售制當(dāng)年為什么能成立？

因?yàn)槟菚?huì)兒開發(fā)商沒錢，要靠買家首付和銀行按揭才能把資金滾動(dòng)起來。

現(xiàn)在從源頭上反過來卡這條線，說明上面對(duì)「畫餅賣房」的容忍已經(jīng)到了頭。

2、為什么說是供給端的風(fēng)向標(biāo)

現(xiàn)房銷售這種玩法一旦大規(guī)模鋪開，開發(fā)商拿地必然更謹(jǐn)慎。

自己好不容易攢下來點(diǎn)錢，想再進(jìn)一步，卻要在工地上壓兩三年才有可能回籠，萬一項(xiàng)目賣不動(dòng)，投進(jìn)去的錢就等于白搭了。

想主動(dòng)爛尾都沒機(jī)會(huì)，誰還敢閉著眼狂加杠桿去搶地？

結(jié)果就是新增住宅供給會(huì)主動(dòng)收縮。

供給一收，核心區(qū)那些能賣現(xiàn)房的優(yōu)質(zhì)盤，稀缺性會(huì)大幅度往上走。

這操作還有一層意思，很多人沒看透。

預(yù)售制底下，遠(yuǎn)郊大盤靠一張規(guī)劃圖就能賣期房，爛尾風(fēng)險(xiǎn)一直懸在頭上?，F(xiàn)房銷售先把遠(yuǎn)郊弱盤的出清加速了。

能剩下來的，是真正有實(shí)力、蓋得出好房子的玩家。

市場(chǎng)在用規(guī)則幫普通人先篩了一遍雷。

3、對(duì)房?jī)r(jià)到底意味著什么

有人擔(dān)心，現(xiàn)房銷售抬高了開發(fā)商成本，房?jī)r(jià)豈不是更貴。

恭喜你，擔(dān)心對(duì)了。

短期看，供給收縮本身就是在托底價(jià)格。

一個(gè)城市的供地規(guī)劃可以靈活調(diào)整，但想買房的人還是那些人。

一年少放出來幾塊地，供給少下來，價(jià)格自然就有支撐。

長(zhǎng)期看，市場(chǎng)將最終告別靠圖紙賣房，新房質(zhì)量整體抬上去，核心區(qū)好房子的估值邏輯會(huì)更堅(jiān)挺。

托舉核心區(qū)房?jī)r(jià)的，是稀缺的土地；托舉稀缺土地的，是進(jìn)不來場(chǎng)的外圍資金和被動(dòng)出清的小房企；托舉這條整條鏈子的，是普通人終于能買到的所見即所得。

一線和強(qiáng)二線，土地資源本來就不寬裕。

現(xiàn)房銷售再卡一道，好地好房只會(huì)更貴。

4、普通人該怎么辦

第一，盯緊核心區(qū)。

供給端在收縮、在提質(zhì)，核心城市的優(yōu)質(zhì)新房和次新二手，長(zhǎng)期更穩(wěn)。

遠(yuǎn)郊靠概念撐的大盤，風(fēng)險(xiǎn)在變大，別被低價(jià)迷了眼。

第二，認(rèn)準(zhǔn)玩家。

能玩得起現(xiàn)房銷售的，基本是央企國(guó)企和現(xiàn)金充裕的頭部民企。

買它們的盤，踩雷概率低。小房企的期房，能不碰就別碰。

第三，算清現(xiàn)金流。

現(xiàn)房可能比期房貴一點(diǎn)，但你拿到的是實(shí)打?qū)嵉姆孔樱皇且粡垐D紙。

現(xiàn)金流對(duì)開發(fā)商重要，對(duì)買房人一樣重要。

這輪供給端的變化，才剛開頭。

南沙這塊地是信號(hào)彈，下半年各地土拍條件怎么調(diào)，盯著它就行。

風(fēng)向已經(jīng)轉(zhuǎn)了，就看你站不站得對(duì)。