養老設施用地招拍掛市場研究

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

本報告聚焦于各地土地市場中通過"招拍掛"方式出讓、且明確附加養老設施配建條件的地塊，旨在通過系統性數據梳理，揭示養老地產在土地獲取端的政策導向、空間分布及開發強度特征。

在數據來源方面，本報告的基礎信息均采集自各地方政府官網及各土地交易市場公開發布的土地出讓公告與成交公示，確保每一宗地塊信息的可追溯性與權威性。在收錄標準上，為精準錨定養老地產的增量供給，避免泛養老概念的干擾，本報告僅納入出讓公告或規劃條件中明文規定"須配建養老服務設施""需設置養老用房"或"含養老功能配套"等剛性要求的地塊，剔除僅以養老為宣傳概念、而無實際配建約束的普通住宅或商服用地。基于此標準，本文對篩選后的有效樣本進行多維度定量分析與趨勢研判。

一、數據總體概況

此次報告統計了截至2026年7月15日，今年全國范圍內明確要求配建養老設施的招拍掛地塊，共計15宗，覆蓋9個省份、14個城市。其中，已成交地塊10宗，未成交或處于預申請階段的地塊5宗。地塊總面積約61公頃，成交總金額約48億元（金額指標不含預申請及起拍地塊）。總體來看，養老設施配建要求已從一二線城市向三四線城市全面鋪開，成為土地出讓中的常態化約束條件。

表1：全國15宗養老設施用地的招拍掛用地

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

二、區域分布分析

從區域分布來看，河南省以3宗地塊居首（南陽唐河縣2宗、新鄉延津縣1宗），體現了中部地區在城鎮化進程中積極推進養老服務設施配建；福建、上海、廣東各2宗，反映出東部沿海經濟發達地區配建要求較為普遍；其余省份各1宗。整體分布較為分散，表明養老設施配建已從試點走向全國性普及，不再局限于特定先行區域。

表2：14城養老服務設施用地的相關情況

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

三、地塊規模分析

本次收錄地塊的面積跨度較大，最大為上海松江區地塊（11.24公頃），最小為大連甘井子區地塊（0.16公頃），中位數約為3.34公頃。其中，面積在1-3公頃和3-5公頃區間的地塊數量最多（各5宗，各占33%），該規模是當前帶養老配建要求出讓地塊的主流開發體量；而5公頃以上的大地塊僅有4宗（占26%），主要集中在上海、北京、湛江等城市。

表3：地塊規模大小分類

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

四、成交價格分析

已成交的10宗地塊中，上海寶山區地塊以31億元位居首位，體現了超大城市土地資源的高價值屬性；大連甘井子養老福利用地成交價僅為1272萬元，為最低，但其用途特殊（整宗養老用地），反映出對養老地產項目用地成本的控制。成交價格分化明顯，本次統計樣本顯示，一線城市單宗養老地產的成交額相當于三四線城市的成交總額。其中，上海寶山一宗地塊（31億元）即占全部成交總額的65%。從起拍/預申請地塊（共5宗）來看，北京石景山起拍價25億元為最高。

表4：地塊的成交總價區間分析

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

五、養老設施配建標準分析

本次收錄地塊的配建標準呈現多樣化特征，主要分為固定面積標準、百戶標準、戶均標準、綜合標準等類型。其中，固定面積標準最為普遍（6宗，占40%），配建面積從100㎡到1500㎡不等。上海松江地塊合計配建1500㎡為最高，德州德城100㎡為最低，標準差異懸殊，和地塊規模有關，同時反映了各地在人口結構、財政能力、房價水平等方面的現實差異。側面也說明國家層面統一標準尚屬空白。同時，百戶標準（每百戶20-30㎡）為次要主流，共3宗。

表5：地塊配建標準相關情況

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

六、移交要求分析

移交要求方面，無償移交已成為絕對主流模式，共計10宗地塊（占67%）明確要求建成后無償移交，接收主體主要為縣級民政部門（南安、延津、德州等）或鄉鎮政府/街道辦事處（上海寶山、松江等），體現了"誰使用、誰接收"的屬地管理原則。另有4宗地塊僅表述為"按規劃條件執行"，移交程序尚不明確，但預計也采用無償移交模式；大連甘井子地塊為整宗養老用地，不涉及配建移交。

表6：移交方式分析

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

七、競得人類型分析

在已成交的10宗地塊中，央國企競得4宗，民營企業競得5宗，另有1宗由專業養老產業公司獲得。這一格局表明，養老設施配建要求并未顯著削弱土地市場的競爭性，民營企業仍積極參與并成功拿地。不過，上海寶山、松江兩宗地塊均由地方國企獲取或通過協議出讓方式成交，顯示在一線城市核心地塊，國資背景企業仍占據主導地位。

表7：競得人的類型分析

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

八、時間分布分析

從時間維度來看，5月是地塊出讓最為集中的月份（6宗，占40%），這與各地年度土地供應計劃通常在年初制定、二季度集中推地的節奏一致；6月和7月合計出讓4宗，表明年中仍保持較高的供應熱度。而2月和3月各為1宗，一季度供應偏少，主要受供地節奏影響。總體而言，2026年前7個月養老配建地塊的出讓呈現"先緩后快"的態勢，預計下半年仍將持續放量，以更好地匹配當前養老地產的相關需求。

表8：土地供應或成交的時間分布

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

九、典型案例分析

從本次收錄地塊中可提煉三類典型模式：一是"高標準綜合配建模式"，以上海松江地塊為代表，該地塊面積最大（11.24公頃），配建類型最為豐富，包括日間照料、老年活動及社區福利設施，合計1500㎡，體現了一線城市對養老配套的較高要求；二是"專業養老用地模式"，以大連甘井子地塊為代表，整宗土地用途即為老年人社會福利用地，區別于傳統的"住宅配建"模式，標志著養老用地供應走向專門化；三是"中小城市規范模式"，以莆田仙游地塊為代表，采用"固定面積不低于400㎡且每百戶不低于30㎡"的雙重標準，由民營房企競得，表明在縣級城市中，養老配建要求依然較高。

表9：開發層面的三種典型案例

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

十、核心發現與趨勢研判

綜合以上分析，本次匯總呈現出五個核心發現：一是政策覆蓋面已從一二線城市下沉至唐河、延津、團風等縣級城市，呈全國化趨勢；二是配建標準存在固定面積、百戶標準、人均標準等多種模式，各地自主裁量空間較大，國家層面統一標準缺失；三是無償移交已成為主流移交模式（大于60%），移交機制日趨規范；四是地方國企與民營房企共同參與，養老配建要求未明顯抑制市場活力；五是配建規模與地塊體量呈正相關，大地塊配建標準更高，基本做到了"按需配建"。展望未來，配建標準可能進一步趨嚴（部分地區已出現雙重標準疊加），專業養老用地供應亦有望提速。

表10：相關養老設施地塊的特征總結

資料來源：網絡公開信息、易居研究院

十一、存在問題與政策建議

本次數據梳理也反映出三方面突出問題：一是配建標準差異過大（從100㎡到1500㎡，相差15倍），各地測算依據不明確，部分標準可能流于形式，或過度增加企業負擔；二是移交后運營機制普遍缺失，多數地塊僅規定"無償移交"，未涉及運營主體、經費來源、服務對象等關鍵要素，存在設施建而不用、用而不優的風險；三是部分地塊移交程序表述模糊，如僅表述為"按規劃條件執行"，缺乏可操作的移交細則。針對上述問題，建議國家層面出臺社區養老服務設施配建標準指導意見，明確最低配建門檻和測算方法；完善"同步規劃、同步建設、同步交付使用"機制。這里也將相關的對策建議進行梳理。

表11：養老設施用地的相關問題梳理和政策建議

資料來源：網絡公開信息、易居研究院