又博舊改？深圳老破舊大漲240萬成交，未來或賣15萬/㎡！

總被嫌棄的“老破舊”，也要崛起了？

最近，南山一套樓齡接近30年的老房子在法拍平臺(tái)上，被10名買家哄搶，最終成交比起拍價(jià)高了240+萬、溢價(jià)率超過50%。

甚至，這個(gè)價(jià)格比二手房成交價(jià)還要貴。

30年老房賣出8.6萬/㎡！

舊改一有進(jìn)展，“身價(jià)”立馬飆升？

7月21日，在阿里司法拍賣平臺(tái)上，一套位于南山蛇口愛榕園的老房子，以463.77萬的價(jià)格起拍，戶型建面約82.2㎡。

吸引了10人報(bào)名、競(jìng)價(jià)39輪，以約707.25萬成交，單價(jià)約8.6萬/㎡，溢價(jià)率約52.5%！

▲房源情況及成交價(jià) | 圖源：阿里司法拍賣

超過700萬的成交價(jià)，是什么概念？

第一，比去年同小區(qū)、同戶型的法拍房，貴了近120萬！

2025年8月底，愛榕園一套同戶型的法拍房，成交價(jià)不過是588萬左右。

▲去年同戶型法拍房約588萬成交 | 圖源：阿里司法拍賣

第二，比一個(gè)月前的二手房成交價(jià)，高出80+萬。

愛榕園今年6月，同戶型的二手房成交價(jià)也不過是628萬左右。

▲圖源：貝殼找房

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)熱捧的原因，是看好小區(qū)舊改后的價(jià)值。

作為早期招商局的員工福利房，愛榕園建成年份在1992-1998年之間，到現(xiàn)在已經(jīng)是樓齡30年左右的老房子了。

所以，小區(qū)早早就打算拆除重建：

2020年，小區(qū)開始尋求棚改，但未果。 2024年，由棚改轉(zhuǎn)為舊改，納入2024年前海城市更新第一批計(jì)劃。 到2025年，碰上住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》出臺(tái)，要求住宅容積率不超過3.1、高度不超過80米——而愛榕園規(guī)劃容積率超過5，只得擱置。

▲愛榕園 | @深圳買房計(jì)劃 攝

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)了今年6月。

6月10日，《南山區(qū)招商街道愛榕園片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案）》公布，將項(xiàng)目容積率從5.7降至2.9，把計(jì)劃配建的超4萬㎡的保障房全部砍掉，還把學(xué)校改成了公園等等。

▲調(diào)整前后對(duì)比 | 圖源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

調(diào)整后，一方面容積率符合新規(guī)要求，舊改也就能繼續(xù)推進(jìn)。

有猜測(cè)認(rèn)為，項(xiàng)目能這么快調(diào)整方案，是因?yàn)榈罔F15號(hào)線工程途經(jīng)小區(qū)，如果小區(qū)無法推進(jìn)舊改，或影響15號(hào)線的進(jìn)程，并由此推測(cè)后續(xù)清拆重建速度也不會(huì)慢。

另一方面，小區(qū)也從原規(guī)劃的超高層、高密度小區(qū)，搖身一變成了低容積的舒適純粹住宅。

加上周邊有育才二小、育才二中、招商花園城、寶能all city、沃爾瑪?shù)扰涮?，一旦改造完成，?huì)是妥妥的豪宅小區(qū)。

參考周邊新房，容積率約6.9的后海璽家園，備案均價(jià)約15萬/㎡，折后也要13萬/㎡起。

而愛榕園規(guī)劃容積率僅僅2.9，未來居住價(jià)值或更高。

這大概也是有人愿意花超過8.6萬/㎡的高價(jià)，去買一套老破舊的原因。

你覺得值得嗎？

已有43個(gè)舊改項(xiàng)目失效！

博拆遷真的靠譜嗎？

那么問題來了：

這樣博拆遷真的靠譜嗎？

早在樓市高峰期的2020年前后，深圳博拆遷的風(fēng)氣就盛行，當(dāng)時(shí)許多有舊改、棚改概念的老小區(qū)價(jià)格飛漲。

比如，深圳如今跌幅最高的小區(qū)之一月亮灣花園，就曾經(jīng)在2020年啟動(dòng)棚改，吸引了大量“博棚改”的投資客買入。

在高峰期的2021年，一度炒到13萬/㎡左右，后續(xù)改造擱置疊加樓市下行，一路暴跌至3萬+/㎡，跌幅超過70%！

▲曾因棚改概念暴漲的月亮灣花園，如今跌幅已超過70% | 圖源：行舟深房

類似的還有八卦嶺宿舍。

也是因?yàn)橛信锔母拍罴映郑诟叻迤谝宦凤j升至15萬/㎡，到如今已經(jīng)全部跌回3萬+/㎡，跌幅達(dá)到約73%。

▲當(dāng)年有棚改概念加持的八卦嶺宿舍，最高跌幅已超過70% | 圖源：行舟深房

這兩年，投資客已經(jīng)謹(jǐn)慎了許多，大多選擇買入進(jìn)度較快的項(xiàng)目。

比如，2024年，一套南山南苑新村法拍房吸引了40人參與競(jìng)拍，起拍價(jià)約288萬的房子，最終賣出了約706萬的高價(jià)！

價(jià)格翻了2.45倍，單價(jià)高達(dá)9.9萬/㎡！

當(dāng)時(shí)，南苑新村已經(jīng)啟動(dòng)清空工作，眼看著拆遷在即，但由于“釘子戶”問題，直到今年6月才啟動(dòng)行政征收，宣告舊改進(jìn)入下一個(gè)階段。

▲2024年南苑新村法拍房已清空 | 圖源：@阿里司法拍賣

因此，距離法拍房成交又過去了一年多，項(xiàng)目才開始局部拆遷。

相比之下，愛榕園現(xiàn)在處于專規(guī)草案出臺(tái)的階段，后續(xù)還得業(yè)主簽約率達(dá)到95%-100%（超過95%、不到100%可申請(qǐng)行政征收），再是清租拆除，最后才是建成、回遷。

雖然目前進(jìn)度喜人，但也很難明確整個(gè)過程需要耗時(shí)多久。

并且，樓市下行期間，舊改本就艱難。截至去年底，深圳已有38個(gè)舊改項(xiàng)目因到期失效而被清退。

▲內(nèi)容來源：合一城市更新（劃線項(xiàng)目擬更新方向包含居住功能）

今年又再增加5個(gè)失效項(xiàng)目。

尤其是在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》出臺(tái)之后，既要兼顧原業(yè)主的利益、又要保證建成后的收益，還要滿足低容積的要求，甚至還得平衡公共利益，導(dǎo)致很多開發(fā)商算不過賬，只能擱置項(xiàng)目。

▲內(nèi)容來源：合一城市更新

這種形勢(shì)下，你會(huì)選擇買老破舊博拆遷嗎？