專家再次預(yù)測中國房價走勢，大概率又是正確的，提前做好2個準(zhǔn)備

進入2026年下半年，樓市話題的熱度一直沒降下來。中介朋友圈刷屏的成交單、機構(gòu)接連發(fā)布的年中展望、地方政府陸續(xù)出臺的新政，把這一年的房地產(chǎn)走勢推到了聚光燈下。

圍繞＂接下來到底怎么走＂這個問題，行業(yè)內(nèi)的專家又給出了新的判斷，而從過去幾年的復(fù)盤來看，這些判斷的方向感往往并不離譜。對普通家庭而言，與其反復(fù)糾結(jié)漲與跌，不如提前把兩件事想清楚。

關(guān)于2026年中國房價的預(yù)測，并不是幾個人的一家之言，而是形成了較為一致的看法。境內(nèi)機構(gòu)的核心判斷是2026年房地產(chǎn)市場進入L型筑底或磨底期，跌幅較2025年持續(xù)收窄，是從＂慣性下跌＂向＂止跌回穩(wěn)＂過渡的關(guān)鍵年份。

這個判斷的背后，有一系列數(shù)據(jù)支撐。先看2025年的收官數(shù)字。

2025年全國商品房銷售面積8.8億平方米、銷售金額8.3萬億元，同比下降8.7%、下降12.6%，已回到2009年和2015年的水平。與2021年17.9億平米、18.2萬億元的歷史高點相比，累計降幅分別達到53%、54%。

2025年全國商品房銷售均價約為9527元每平米，同比下降4.3%，而2024年這個數(shù)字是9938元每平米，同比下降4.8%。降幅在收窄，這是很重要的一個信號。

再看進入2026年之后的市場表現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2026年年初，北京、上海、深圳的樓市成交呈穩(wěn)步回升態(tài)勢，一線城市中原二手住宅報價指數(shù)均值已連續(xù)四周上升，由17.3%升至20.0%。

3月一線城市成交尤為活躍，上海二手房單周成交量高達7233套，創(chuàng)下自2021年以來的周成交最高紀(jì)錄；3月北京二手住宅網(wǎng)簽量達19234套，同比增長34.7%，環(huán)比2月大幅上漲62%。不過，回暖并不等于全面反彈。

主要機構(gòu)均判斷2026年房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)全域性、普漲性行情，房價走勢由＂普漲普跌＂轉(zhuǎn)向＂板塊分化、資產(chǎn)分化＂，改善型需求成為市場核心支撐。

也就是說，一線城市和強二線城市的核心板塊具備較強韌性，而人口凈流出的三四線城市仍需較長時間消化庫存，這種分化會越來越明顯。從跌幅預(yù)判來看，境內(nèi)外機構(gòu)口徑差異不小。

部分境內(nèi)機構(gòu)預(yù)測，2026年全國房價同比下跌4至6%，跌幅較2025年明顯收窄，一線及強二線城市率先企穩(wěn)，下半年或迎來微漲，三四線城市仍有5至8%的下跌空間。

中指研究院則給出銷售端數(shù)據(jù)，中性情形下，預(yù)計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較2025年有所收窄，＂好城市加好房子＂仍具備結(jié)構(gòu)性機會，2026年新開工面積下降8.6%，房地產(chǎn)投資同比下降11%。

這些判斷放在一起看，方向是一致的:量在筑底、價在磨底，分化是主線。

專家之所以敢反復(fù)判斷＂止跌回穩(wěn)＂，很大程度上是因為政策端的力度在持續(xù)加碼。2026年被稱為＂十五五＂規(guī)劃開局之年，穩(wěn)樓市的重要性被擺到了更靠前的位置。

標(biāo)志性事件發(fā)生在2026年3月。

3月5日，國務(wù)院總理李強在2026年政府工作報告中對房地產(chǎn)作出系統(tǒng)性部署，總體目標(biāo)從＂止跌回穩(wěn)＂調(diào)整為＂穩(wěn)定＂，目標(biāo)維度從單一價格托舉擴展至供需總量的系統(tǒng)性平衡；時隔十年再提＂去庫存＂，提出＂因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給＂。

這次去庫存與2015至2016年主要面向三、四線城市不同，本輪面臨新房和二手房同時承壓的結(jié)構(gòu)性特征，政策工具的著力點從＂加杠桿購房＂轉(zhuǎn)向＂政府收儲加市場自然消化＂。

政府工作報告首次寫入＂鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等＂，標(biāo)志著存量商品房收儲正式上升為國家層面的政策部署。

同時，＂好房子＂建設(shè)入列，要求＂有序推動安全舒適綠色智慧的＇好房子＇建設(shè)＂；融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化，進一步發(fā)揮＂保交樓＂的白名單制度作用。年初的政策落地節(jié)奏同樣密集。

2026年1月15日，中國央行宣布將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。存量住房公積金貸款利率及部分存量商業(yè)貸款利率也在2026年1月1日起迎來下調(diào)。

財政部等部門宣布延續(xù)＂換房退個稅＂政策，對出售自有住房并在一年內(nèi)重新購房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。到了年中，資金端的支持力度進一步顯現(xiàn)。

2026年安排中央預(yù)算內(nèi)投資970億元、超長期特別國債1600億元用于城市更新，合計2570億元；6月，財政部、住建部公示2026年中央財政支持實施城市更新行動的15個城市名單。

2026年上半年，地方累計出臺調(diào)控政策約293條，寬松性占比近九成，4月為政策發(fā)布峰值，5至6月重心轉(zhuǎn)向落地執(zhí)行。上海推出的新＂滬七條＂、多地對多子女家庭公積金額度的上浮、部分城市對購房補貼的加碼，都是這一階段的典型代表。

政策工具箱在打開，信號在持續(xù)釋放，這也是專家判斷＂L型筑底＂最重要的底氣。

看清了市場趨勢，也理解了政策方向，更實際的問題落到每個家庭頭上，就是該做點什么。綜合業(yè)內(nèi)多方觀點和當(dāng)前市場實際，建議提前做好兩個準(zhǔn)備，這兩個準(zhǔn)備并不復(fù)雜，卻直接關(guān)系到一個普通家庭在接下來兩三年里能不能少走彎路。

第一個準(zhǔn)備，是把現(xiàn)金流的安全墊鋪厚一點。房貸利率在過去兩年多次下調(diào)，首付比例也大幅降低，買房的門檻比幾年前低了不少，但這不等于可以把家庭財務(wù)繃得過緊。

機構(gòu)普遍預(yù)計2027年上半年全國房地產(chǎn)市場才會全面企穩(wěn)，居民資產(chǎn)負債表修復(fù)緩慢，購房信心仍未完全恢復(fù)。這意味著從買入到市場真正走穩(wěn)，中間還有一段等待期。

手頭留出6至12個月的應(yīng)急資金，月供占家庭收入的合理比例控制在40%以內(nèi)，是這一階段較為穩(wěn)妥的做法。特別是對已經(jīng)持有一套房、考慮改善置換的家庭，先把老房子的出手價預(yù)期調(diào)整到位，再動新房的錢包，順序不能反。

第二個準(zhǔn)備，是把城市、板塊和產(chǎn)品的賬算細。全國普漲的時代已經(jīng)結(jié)束，盲目跟風(fēng)只會踩坑。

2026年中國房價不存在大漲大跌，全國房價、70城市房價將處于止跌、筑底調(diào)整階段，分化、結(jié)構(gòu)性是市場主旋律。

核心城市核心板塊的房產(chǎn)具備強抗跌性，部分優(yōu)質(zhì)改善型、豪宅資產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性機會；三四線城市因人口流出、庫存高企持續(xù)承壓，是市場調(diào)整的主要承壓區(qū)域。

因此，在選擇方向時，人口是否凈流入、產(chǎn)業(yè)是否有支撐、板塊規(guī)劃是否清晰、項目品質(zhì)是否達到＂好房子＂新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，這幾項要一項一項核實。房齡偏老、配套跟不上、位置尷尬的房源，即便掛牌價看著便宜，后續(xù)流動性也不會好。

有一點需要特別提醒。房子的第一屬性是居住，不是投機。

房價不可能長期遠離當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，未來逐步回歸到合理的價格區(qū)間是必然結(jié)果，2026年房價趨勢大概率是逐步去投資化、去泡沫化，最終回歸居住屬性，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^。

對剛需家庭來說，只要工作穩(wěn)定、資金到位、看中的房子適合自住，不必執(zhí)著于抄到最低點。對改善家庭而言，借助＂以舊換新＂和退稅優(yōu)惠，做好置換節(jié)奏的銜接，比揣測短期漲跌更有意義。

回過頭再看專家的預(yù)測，并非每一次都能踩準(zhǔn)數(shù)字，但對方向的把握之所以大概率成立，是因為背后有政策定調(diào)、機構(gòu)數(shù)據(jù)和市場實測三重佐證。看清趨勢不等于預(yù)測未來，做好準(zhǔn)備才是普通人最能掌控的部分。

房子這件事，買或不買、賣或不賣，最終都要落回到自身財務(wù)和居住需求上。政策在給方向，市場在給答案，剩下的選擇，交給理性。