賬面利潤遇冷，現金流卻狂飆百億！越秀地產下的一盤長線棋局

出品|中訪網

審核|李曉燕

房地產行業早已告別規模狂飆的粗放發展時代，不少千億量級房企深陷營收與利潤雙向收縮的困境，越秀地產最新披露的中期業績預告，賬面盈利大幅縮水的表象，一度引發市場諸多討論。拋開短期財報數據的波動細細拆解便能發現，這家扎根廣州的市屬國資房企，正在用一套資產梳理、資金管控、精準拿地的系統化打法，完成從“追求體量規模”到“守住經營質量”的戰略轉身，短期利潤承壓只是行業周期更迭下的階段性陣痛，扎實的現金流底盤與清晰的長期布局，才是企業穿越樓市調整周期的核心底氣。

2026年上半年業績預告數據顯示，越秀地產當期歸母凈利潤、核心凈利潤區間僅落在0.5億元至1億元，相較去年同期出現九成以上的下滑幅度。手握千億級全年銷售體量，賬面利潤卻大幅收縮，這份反差數據的形成，是歷史項目結算周期與行業大環境疊加的必然結果。此前房企擴張周期中拿下的多宗土地，在近兩年集中進入交付結轉環節，前些年土地購置成本偏高，疊加樓市售價持續理性回調，項目建安、管理等剛性支出無法同步壓縮，直接造成企業盈利空間被持續擠壓。結合歷年財報數據測算，公司整體毛利率由2024年的10.5%回落至7.8%，大幅低于行業11.8%的平均水平，盈利承壓的現狀被直觀體現在財務報表當中。

除此之外，早年為快速鋪開全國市場布局普遍采用的合作開發模式，在市場上行階段是分攤資金壓力、快速做大銷售規模的優質路徑，在行業下行周期卻慢慢顯露短板。2025年財務數據顯示，企業全年八百多億的經營營收所產生的整體利潤，近97%的收益歸屬合作投資方，上市平臺留存的收益被嚴重稀釋。疊加連續兩年未能完成既定銷售目標，2025年千億銷售額目標完成率不足九成，今年開局銷售數據同步走弱，多重因素交織之下，造就了本次中期利潤大幅走低的局面。

亮眼的是，越秀地產并未被利潤數據束縛經營腳步，反而依托國資體系獨有的協同優勢，開啟大規模的內部資產優化工作，用資產輕量化改造筑牢現金流安全底線。今年五月份，公司將南沙甲級寫字樓產業載體、多地產業園項目、異地酒店資產以及尚處在培育周期的康養業務股權，統一劃轉至越秀集團旗下平臺運營。本次內部資產流轉，一次性為上市地產平臺回籠44.6億元現金資源，小部分資金用于存量債務壓降，絕大部分資金回流住宅主業開發板塊。這批被剝離的資產具備統一特征：商辦、產業園資金回籠周期漫長，異地酒店不在企業核心深耕版圖，康養產業需要長期持續輸血，長期占用大量流動資金卻難以產出即時收益。

不同于市場上多數房企折價變賣資產換取現金的被動自救方式，越秀依托集團全產業矩陣完成低效資產出清，既規避了資產賤賣帶來的賬面減值損失，又讓上市主體徹底聚焦住宅開發核心賽道。最新經營數據顯示，公司上半年經營性現金凈流入突破百億元關口，賬面常備現金儲備穩定在五百億元以上，有息負債規模保持平穩，長期穩居房企綠檔名單。充沛的現金蓄水池，成為企業應對市場波動最堅實的緩沖墊，也是越秀敢于在行業底部擇優布局優質土地的底氣來源。

在資產做減法的同時，越秀在地貨投資端持續收緊布局范圍，將有限資金高度集中于價值確定性更強的核心一二線城市。2025年企業權益拿地資金當中，超九成資源集中投向北上廣深、杭州、成都六座城市，放棄了以往全國撒網式的拿地思路。2026年這一布局邏輯再度強化，越秀集團豪擲236億元拿下廣州珠江新城馬場地塊，這座被稱作珠江新城最后核心寶地的地塊，囊括高端商業、城市公園、高端住宅多重業態；緊接著企業再度加碼廣州琶洲熱門居住板塊，斥資近14億元拿下優質宅地，愿意以較高溢價鎖定城市核心土地，本質是看好核心城區改善住宅長期的去化穩定性。

本次重磅地塊采用“集團拿地、地產平臺分步承接開發”的差異化模式，商業物業由集團長期持有運營，住宅地塊待項目條件成熟后有序注入上市主體，大額土地成本不會一次性體現在上市公司報表中，巧妙平衡了土地儲備擴充與財務報表健康度兩大需求。依托廣州市屬國企的信用背書，越秀持續保持行業第一梯隊的融資優勢，境內公司債利率低至2.30%，境外綠色票據票息僅有3.4%，全年加權融資成本降到3.05%的低位區間，標普、惠譽兩大國際評級機構始終維持其投資級穩定評級，低廉的財務費用持續對沖毛利下行壓力，為產品定價、成本管控預留充足操作空間。

地產行業早已告別唯規模論的野蠻生長階段，房企比拼的核心要素更替為現金流穩健度、資產優質度、城市布局精準度。對于現階段的越秀地產而言，短期利潤收縮只是消化歷史土儲、優化資產結構必經的轉型過程，五百億現金儲備、綠檔財務指標、低成本融資渠道、廣州核心土地儲備，共同編織起完整的安全經營體系。隨著核心地段新建住宅陸續入市結轉，低效資產占用資金問題逐步化解，企業毛利率水平有望迎來穩步修復。

在整個地產行業深度調整的大周期里，越秀這場主動的戰略收縮與精準擴張，為國資房企轉型發展提供了可行范本：放下短期賬面利潤執念，守住資金安全生命線，聚焦核心城市優質資產，以長線視角布局不動產開發業務，方能在行業洗牌浪潮中穩住基本盤，等待行業周期回暖實現業績的穩步修復。