越秀豪擲260億廣州“掃貨”，與保利四次交手成功奪地

界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

越秀在大本營(yíng)廣州又拿地了。

7月20日，廣州迎來(lái)下半年第一場(chǎng)宅地土拍，白云區(qū)政通路西側(cè)AB2914005、AB2914006地塊，國(guó)貿(mào)、中海、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商、珠實(shí)6家房企悉數(shù)到場(chǎng)。

最終，在15輪競(jìng)價(jià)后，越秀地產(chǎn)以總價(jià)約10.12億元將地塊收入囊中，溢價(jià)率16.05%，成交綜合樓面價(jià)38298元/平方米，剔除配建后住宅實(shí)際樓面價(jià)達(dá)45536元/平方米。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，這是越秀地產(chǎn)今年在大本營(yíng)廣州拿下的第三宗地塊，前兩宗分別為珠江新城馬場(chǎng)地塊和琶洲中二區(qū)地塊，三宗地合計(jì)成交總價(jià)已接近260億元。

越秀地產(chǎn)2026年在廣州拿地情況 界面新聞?wù)碇茍D “小而美”地塊

政通路地塊的吸引力，首先來(lái)自它的稀缺性。地塊位于白云區(qū)政務(wù)核心圈，緊鄰白云區(qū)政府，東靠白云山，南臨麓湖公園及雕塑公園。

交通方面，距地鐵11號(hào)線中醫(yī)藥大學(xué)站僅約200米，11號(hào)線作為廣州的“環(huán)線大動(dòng)脈”，無(wú)縫串聯(lián)廣州火車站、廣州東站、天河CBD、琶洲等核心板塊；教育配套方面，周邊分布著廣園小學(xué)、廣園中學(xué)、廣州中醫(yī)藥大學(xué)（三元里校區(qū)）等優(yōu)質(zhì)學(xué)府；商業(yè)配套則坐擁萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、5號(hào)停機(jī)坪、凱德廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心。

最讓房企心動(dòng)的，是地塊的容積率指標(biāo)。居住用地容積率僅1.1，建筑限高15米。據(jù)界面新聞了解，該地塊也是白云區(qū)近十年來(lái)出讓宅地中容積率最低的一宗，計(jì)容建面約2.37萬(wàn)平方米，屬于典型的“小而美”地塊。

宗地現(xiàn)狀 界面新聞截圖自廣州公共資源交易中心

“1.1的容積率精準(zhǔn)契合當(dāng)下‘好房子’政策導(dǎo)向，適宜打造低密度的品質(zhì)住區(qū)。板塊內(nèi)居住樓盤(pán)雖多，但樓齡普遍較長(zhǎng)，置換需求十分非常旺盛。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)在采訪中對(duì)界面新聞表示。

從價(jià)格層面看，地塊掛牌起始總價(jià)8.72億元。周邊最近的在售項(xiàng)目是白云新城的保利云瑞，定位改善項(xiàng)目，產(chǎn)品為128-200平方米四房，目前均價(jià)在6.6萬(wàn)元/平方米左右；可參考的二手房項(xiàng)目力迅觀麓，掛牌單價(jià)已達(dá)8.5萬(wàn)元/平方米。以4.26萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，越秀此次拿地留給產(chǎn)品的利潤(rùn)空間頗為可觀。

“此次拿地是公司重倉(cāng)白云主城區(qū)的戰(zhàn)略延續(xù)?！痹叫愕禺a(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)界面新聞表示，“公司基于對(duì)白云區(qū)發(fā)展價(jià)值的判斷和信心，近年來(lái)先后在白云中軸、白云湖、金沙洲等重點(diǎn)板塊落子，布局了越秀貝好家·嘉悅云啟、越秀·云萃等多個(gè)項(xiàng)目。”

從區(qū)域基本面來(lái)看，白云區(qū)正處于發(fā)展提速、能級(jí)躍升的關(guān)鍵階段，2025年全區(qū)GDP突破3300億元，增速位居全市第二，固定資產(chǎn)投資連續(xù)五年保持千億級(jí)規(guī)模。市場(chǎng)層面，今年6月全區(qū)商品住宅網(wǎng)簽面積突破10萬(wàn)平方米，市場(chǎng)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。

與保利四次“交手”

在廣州土地市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)與保利發(fā)展這兩家大本營(yíng)均扎根廣州的頭部房企，每一次正面交鋒都備受市場(chǎng)矚目。

保利發(fā)展多年蟬聯(lián)廣州樓市銷冠，但今年在本地公開(kāi)市場(chǎng)的動(dòng)作明顯放緩，直到6月15日才在廣州土拍市場(chǎng)“開(kāi)張”，以13.49億元競(jìng)得白云區(qū)黃邊北路北側(cè)地塊，折合樓面價(jià)約2.69萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率23.87%。

反觀越秀地產(chǎn)，攻勢(shì)則凌厲得多。

界面新聞根據(jù)公開(kāi)信息梳理，2026年以來(lái)，越秀與保利在廣州土拍市場(chǎng)至少已四次正面相遇。

第一次是今年2月的珠江新城馬場(chǎng)地塊。在這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)近9個(gè)小時(shí)、243輪的馬拉松式競(jìng)拍中，8家房企同臺(tái)競(jìng)價(jià)，最終只剩下保利與越秀貼身廝殺。越秀以236億元的天價(jià)勝出，將廣州單價(jià)“地王”收入囊中，保利空手而歸。

第二次是6月15日的白云黃邊北路地塊。 保利、越秀、國(guó)貿(mào)上演“三國(guó)殺”，全場(chǎng)保利出價(jià)7次，越秀出價(jià)11次。這一次，保利沒(méi)有再失手，經(jīng)過(guò)27輪競(jìng)價(jià)以13.49億元拿下該地塊，雙方各取一城。

第三次是6月30日的琶洲中二區(qū)地塊。 這也是上半年最激烈的一場(chǎng)對(duì)決。7家頭部房企報(bào)名參拍，88輪競(jìng)價(jià)后，場(chǎng)上僅剩越秀與保利兩家相爭(zhēng)。最終越秀以13.75億元、46.28%的溢價(jià)率勝出，保利再度鎩羽而歸。

第四次便是此次的政通路地塊。 四度交手，越秀三勝一負(fù)。除了黃邊北路地塊被保利拿走，其余三宗，馬場(chǎng)、琶洲、政通路地塊全部落入越秀囊中。

從拿地?cái)?shù)量和分布來(lái)看，截至目前，越秀地產(chǎn)2026年在廣州公開(kāi)市場(chǎng)已拿下3宗宅地，全部位于天河、海珠、白云的核心主城區(qū)，總地價(jià)接近260億元；保利發(fā)展則拿到2宗，分別為白云黃邊北路地塊和花都天貴路東側(cè)地塊，總地價(jià)約20億元。

盈利承壓

就在本次白云地塊落子前夕，越秀地產(chǎn)發(fā)布了今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。該公司預(yù)計(jì)上半年權(quán)益持有人應(yīng)占盈利及核心凈利潤(rùn)均降至約0.5億-1億元，同比下降約90%-95%。

“期內(nèi)主要受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，本期入賬物業(yè)收入、聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司投資收益同比減少，疊加樓市調(diào)整期市場(chǎng)環(huán)境影響，整體盈利水平短期承壓?！睂?duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)原因，越秀地產(chǎn)解釋稱。

據(jù)界面新聞梳理，自2022年業(yè)績(jī)錄得高點(diǎn)后，該公司已連續(xù)三年凈利下滑。

2023年，該公司營(yíng)收802.2億元，同比上升10.8%，但權(quán)益持有人應(yīng)占盈利降至31.85億元，降幅明顯；2024年?duì)I收864億元，同比上升7.7%，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約10.4億元，同比下降67.3%；2025年?duì)I收864.6億元，同比微增0.1%，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利進(jìn)一步萎縮至約0.55億元，同比下降94.7%。

越秀地產(chǎn)近五年盈利簡(jiǎn)況 數(shù)據(jù)來(lái)源：iFind 界面新聞?wù)碇茍D

該公司的營(yíng)收規(guī)模從2020年的462億元，增長(zhǎng)到2025年的865億元，已接近翻倍，盈利卻從42.5億元的高位跌落至不足1億元，陷入“增收不增利”的困局。

過(guò)往高地價(jià)存量項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)、利潤(rùn)空間持續(xù)被擠壓，是越秀乃至整個(gè)行業(yè)共同面臨的階段性困境。

盈利的階段性承壓并未動(dòng)搖越秀的拿地節(jié)奏。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年越秀地產(chǎn)權(quán)益拿地金額286億元，位列行業(yè)第三，僅次于保利發(fā)展與華潤(rùn)置地，拿地面積73萬(wàn)平方米。

銷售層面，公司2026年上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額約505億元，在中指研究院排行榜中位列第八，全口徑銷售面積177.2萬(wàn)平方米。

聚焦大本營(yíng)廣州市場(chǎng)，憑借越秀·觀樾、越秀·閱璟臺(tái)等項(xiàng)目的熱銷，越秀上半年在廣州銷售流量金額及權(quán)益金額排行榜中均位列第二，流量金額達(dá)211.7億元，權(quán)益金額為167.3億元，僅次于保利發(fā)展的251億元和217.5億元。

財(cái)務(wù)方面，公司預(yù)計(jì)2026年中期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入超100億元，期末現(xiàn)金結(jié)余超500億元，資金儲(chǔ)備充足。這恰是越秀地產(chǎn)當(dāng)下逆勢(shì)加倉(cāng)的底氣所在，在行業(yè)深度調(diào)整期，多數(shù)房企收縮投資、觀望等待，越秀卻以持續(xù)重倉(cāng)核心的堅(jiān)定行動(dòng)，在廣州核心主城區(qū)接連落子。

“短期看，后續(xù)一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)有望繼續(xù)迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定預(yù)期?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水在接受界面新聞采訪時(shí)指出。

從珠江新城到琶洲再到白云政務(wù)核心，越秀2026年在廣州的三次出手，恰好覆蓋了城市CBD核心、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)高地、政務(wù)成熟區(qū)三個(gè)核心價(jià)值點(diǎn)。在盈利承壓與逆勢(shì)擴(kuò)張之間，越秀正在調(diào)整周期中押注下一輪增長(zhǎng)。