網曝8家房企想搶光明城宅地！網友：不怕高鐵噪音了？

又一宗深圳宅地未拍先火了。

這周即將出讓的光明城片區A512-0092居住用地，最近傳出了已有8家房企報名的消息。

雖然暫時未有確切證據，但宗地大概率不會底價成交。

一來宗地關注度一直很高，二來因為2026上半年，除了比較特殊的羅湖宅地（捆綁軌道交通用地）、龍崗宗地（原世茂項目）之外，其他宅地都溢價成交。

6宗地的綜合溢價率，已經超過60%。

▲上半年，深圳宅地熱度居高

所以，業內都比較看好光明城宅地的出讓價格。

不過，有網友表示不解：

“旁邊的高鐵多吵啊……”

“以后千萬別買，買了也沒法就近上學！”

也有人認同宗地價值：

“容積率2.35，大概率要賣4.3萬/㎡以上。”

“山姆不是就在旁邊？有地鐵學校商場，不挺好嗎？”

你怎么看？

要賣4萬/㎡起？

高鐵300米外，旁邊或建山姆！

這宗A512-0092宅地，在觀光路和光僑路交匯處東北側，原是北科聯藥業公司所在地。

占地約2.8萬㎡，建面約6.58萬㎡，其中住宅約6.2萬㎡、商業約8000㎡。

▲宗地原為北科聯藥業公司

宗地的優缺點都很明顯。

先說優點：

1、片區嶄新

靠著區政府、光明城片區，周邊多是次新房、新房小區，界面新凈規整。

2、配套好

西側一路之隔是13號線德雅路站地鐵口、南方科技大學附屬光明鳳凰學校、明心園公園，南側馬路對面是深圳實驗光明科林學校。

而且，光明擬落地山姆在光明城周邊，加上1.8公里外是藍鯨世界、萬達廣場，剛需“三件套”齊全。

▲宗地西面 | 底圖來源：深圳公共資源交易中心（下同）

3、容積率低

作為新規產品，容積率低至2.35、限高100米，算下來大概只有33層左右，配建幼兒園。

缺點是：

1、緊靠觀光路，或有道路噪音；

2、與高鐵軌道直線距離300+米，之間幾乎沒有什么建筑阻隔，哪怕未來真的建山姆，建筑高度也很難阻擋高鐵噪音；

3、學區劃分范圍較大，周邊學校積分較高，未必可以“買房即入學”。

▲宗地南面

最后一點是：售價或更高。

目前，同樣在光明城站周邊的新房中建觀玥名邸，約80-89㎡戶型在售，折后約3.6-4.4萬/㎡。

雖然中建觀玥名邸也是新規戶型，但容積率超過5，在2023年宗地出讓時，樓面價約2.1萬/㎡。

相比之下，這宗新宅地的容積率更低，但起拍樓面價約1.92萬/㎡，估計成交樓面價會超過中建觀玥。

所以，有觀點認為新宗地未來建成后，至少要賣4萬/㎡以上。

你覺得這個項目該賣什么價位？

樓面價貴過開盤價！

為什么市場還熱捧新規盤？

今年，深圳土拍火得有點不同尋常。

南山粵海街道的T204-0153宅地，溢價超過150%成交，光是樓面價就約10.9萬/㎡——同片區的翰熙典居，折后單價僅約8.4萬/㎡起。

還有前海桂灣的T201-0233，賣出9.6萬/㎡的樓面價——比云海灣2023年開盤的約9.2萬/㎡還要高。

簡直是“面粉貴過面包”，但市場卻很吃這一套。

深圳灣澐璽、中信信悅灣、觀潮府等等，售價幾乎都高過片區以往新盤，卻還是能熱賣。

甚至，有中介表示，部分買家本身就是老牌豪宅的老業主，他們打算賣掉自住房，包括一些贈送率非常高的小區，也要置換到新規盤。

普通買家也更愛新規盤，哪怕價格更貴。

比如，位于龍華梅林關的中海云頌玖章，折后均價超過7萬/㎡，比鵬宸云筑貴了近1萬/㎡，首開去化卻超過9成；

還有光明振業天境云璽，折后單價3.6萬/㎡，甚至不近地鐵、商業，卻能開盤3個小時去化超過80%。

這當中，一大原因是新規盤得房率能達到95%-100%（加上不計面積空間），而上一批舊規盤普遍只有85%左右，以及容積率從5以上降至3左右。

另一大很難在數據上體現的原因是：

品質真的變好了。

比如，2024年交付的某剛需項目，利用架空層打造兒童活動區，這在當時來說品質已經非常不錯了。

▲某剛需舊規盤打造的架空層兒童活動區

而某新規盤，卻直接用一整個室內空間做 兒童樂園。真正不怕刮風下雨、不會積水，體驗感會好很多。

▲某新規項目打造的室內兒童樂園（實拍）

又比如園林，舊規盤往往是規整的道路、綠化，而新規項目已經開始利用綠化做功能性活動區。

▲某舊規項目園林，綠化規整但功能性弱

▲某新規項目將園林綠化和兒童活動區結合

豪宅甚至開始打造紅線外的氛圍感。

▲某新規豪宅采用綠植+石柱作為圍墻，加上無底商，氛圍純粹寧靜

▲某舊規豪宅紅線外和普通小區無差別

其他方面的提升還有很多，比如公區的美感、風格打造、用材用料等等。

▲新規項目公區實拍

這大概也是新規盤能漲價賣的重要原因。

但舊規盤的業主也不用擔心，因為新盤不用和二手房降價搶客，對業主來說就已經是一件好事了。