上海又要出新政了....

來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

年中已過，上海樓市坐在一條有點微妙的分界線上。

一邊是"滬七條"自2月26日落地以來，二手房半年累計網(wǎng)簽14.73萬套、月均2.45萬套，創(chuàng)下近五年"最強上半年"；另一邊是新房量價還在雙降，上半年成交1.9萬套、同比縮水25.54%，均價72450元/㎡、同比跌10.78%。

更關(guān)鍵的是，2月那波"滬七條"之后，上海已經(jīng)整整五個月沒再出新政策，而中央口風(fēng)卻在7月13日剛批的《擴大消費"十五五"規(guī)劃》里悄悄變了。

不少買房人最近在問：接下來還有沒有刺激？如果還有，上海手里還剩幾張牌？

01.

宏觀口風(fēng)變了！

要判斷上海會不會再出新政，得先看上面給不給口子。

這一輪和2014、2022那兩次不太一樣。過去松綁的目標(biāo)是"托住市場防風(fēng)險"，工具多是限購限貸邊際放松，市場脈沖三個月就回落。

但7月13日國務(wù)院批復(fù)的"十五五"擴消費規(guī)劃，把住房重新劃回了"居民消費核心品類"，目標(biāo)從"穩(wěn)行業(yè)"切到了"穩(wěn)內(nèi)需"。

單看體量，2025年全國新房銷售額8.39萬億，相當(dāng)于同年社零總額的17%，這個帶動力確實是"大宗消費首位"的分量。

更實在的信號是7月這一波。

住建部、央行、財政部、金融監(jiān)管總局、稅務(wù)總局、自然資源部六部委罕見同步發(fā)聲，一套覆蓋信貸、稅費、存量盤活、土地、保障房、房企風(fēng)險化解的全鏈條。

新政7月在全國集中落地，除北上廣深核心片區(qū)執(zhí)行差異化管控外，首套商貸最低首付降至15%、二套25%，滿2年免征增值稅、不滿2年增值稅由5%降至3%,"賣一買一"個稅全額退稅延至2027年底。

調(diào)控從過去"分頭施策"變成"頂層協(xié)同"，政策權(quán)限往地方下沉，上海因此拿到了自主設(shè)計組合工具的空間，不用再靠短期刺激硬托。

再看年初政府工作報告的185字定調(diào)："著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場""因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給""深化住房公積金制度改革"。

姿態(tài)已經(jīng)從"持續(xù)用力止跌回穩(wěn)"切換到"精準(zhǔn)發(fā)力穩(wěn)定"，給核心城市的余量是有的，但大放水不會回來。

02.

上海的真實底色：分化才是關(guān)鍵詞

再來看上海。

2026年上半年這份成績單，用"冰火兩重天"形容不算夸張。

二手房：累計網(wǎng)簽14.73萬套，月均2.45萬套，同比漲約12%；3月單月3.12萬套是近五年首次站上3萬活躍線，6月2.52萬套、同比漲21%，連續(xù)四個月高位運行。

新房：成交1.9萬套，同比降25.54%；均價72450元/㎡，同比跌10.78%；成交總金額1731.59億，同比縮水31.67%。

區(qū)域上，浦東上半年新房成交53.28萬㎡、份額22.29%領(lǐng)跑，寶山、嘉定跟上，三區(qū)合計吃掉全市近半；但外環(huán)外整體去化周期還在走闊，庫存6月753萬㎡雖環(huán)比微降，壓力沒解除。

也就是說，滬七條這套組合拳確實把二手和剛需撬動了，但新房尤其遠(yuǎn)郊沒完全接住。

二手熱的部分原因是"以價換量"+限購松綁后的積壓釋放，新房冷則更多是供應(yīng)結(jié)構(gòu)和購買力錯配。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，上半年5-8萬/㎡和10萬+占比超七成，剛需入門級新房近乎斷檔，剛需看了只能轉(zhuǎn)二手。

這個冷熱不均，恰恰是判斷下一波政策會不會來的核心：二手已經(jīng)穩(wěn)住，新房尤其外環(huán)外還沒，那刺激不會停，但也不會是大招，而是"補刀型"的漸進(jìn)松綁。

03.

新政落地概率：會有，但不會是"滬七條"那種全家桶

綜合宏觀口風(fēng)和下半場數(shù)據(jù)，情報君的判斷是，上海年內(nèi)還有政策空間，但節(jié)奏是"漸進(jìn)式、精細(xì)化"，不會再來一次滬七條級別的大菜。

如果下半年再動，工具箱大概會從這幾個方向抽：

第一，非滬籍外環(huán)內(nèi)的口子還能再松。 滬七條把外環(huán)內(nèi)社保從3年縮到1年，但"1年"本身還不是終點，再縮到"無需社保、憑居住證即可"或者把"居住證滿5年免社保購全市1套"下放到滿3年，都是可選項。

第二，個稅免征年限可以動。 滬七條沒碰"滿5唯一"免征個稅那條線。如果要把置換鏈條再潤滑一層，個稅年限同步調(diào)到"滿2"或"滿3"，對改善流通的刺激比再降首付還直接。

第三，多孩、初婚首套的傾斜還能擴。 中央報告明確點了這兩類群體，上海目前公積金"+多子女"上浮只覆蓋到二套（首套+多孩+綠建最高324萬），首付比例、房產(chǎn)稅減免（目前只對"成年子女唯一住房暫免"）還可以再擴到初婚首套。

第四，商貸利率隨LPR還有下探空間。 據(jù)公開報價，5年期LPR已連續(xù)處于低位，首套主流利率區(qū)間3.05%-3.45%。

第五，核心區(qū)限購短期不會動，但"房票"類工具可以玩。 比如房票擴容、國企收儲存量新房轉(zhuǎn)保障/安置/人才房。這些上海已經(jīng)在做，下半年可能加碼，對外環(huán)外去化是直接分流。