第二屆中國旅游企業(yè)家年會(huì) | 龍叢：向存量要未來——文旅資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的貴州答卷

6月4日，第二屆中國旅游企業(yè)家年會(huì)系列活動(dòng)——“激活文旅存量資產(chǎn)”學(xué)術(shù)交流活動(dòng)在廈門舉辦。行業(yè)專家、文旅操盤手齊聚現(xiàn)場，聚焦文旅行業(yè)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的關(guān)鍵階段，深入探討閑置物業(yè)盤活與資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)。貴州省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司副董事長、總經(jīng)理龍叢以《向存量要未來——文旅資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的貴州答卷》為題作分享，現(xiàn)刊發(fā)視頻及全文如下：

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位文旅同仁：大家上午好！非常榮幸受邀參加第二屆中國旅游企業(yè)家年會(huì)，與全國文旅行業(yè)同仁相聚廈門，共同聚焦存量資產(chǎn)激活這一行業(yè)核心課題。我是龍叢，來自貴州文旅行業(yè)。今天我匯報(bào)的主題是：向存量要未來 —— 文旅資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的貴州答卷。

當(dāng)前，全國文旅行業(yè)正在經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性變革。2026 年，“旅游強(qiáng)國” 建設(shè)納入國家頂層戰(zhàn)略，旅游行業(yè)正式告別高投入、高占地、高負(fù)債的粗放式發(fā)展模式。近三年國內(nèi)新建文旅項(xiàng)目平均投資回報(bào)率下降超過 40%，單純依靠新建景區(qū)、打造網(wǎng)紅項(xiàng)目的增長路徑已難以為繼。

與此同時(shí)，全國超 60% 的老舊文旅載體、工業(yè)遺存、城郊村落仍處于低效閑置狀態(tài)，這些沉睡的資產(chǎn)，既是行業(yè)痛點(diǎn)，也是破局抓手。行業(yè)共識逐步清晰：與其盲目新建，不如盤活存量。文旅高質(zhì)量發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ瑏碜源媪抠Y產(chǎn)長效價(jià)值的充分釋放；能留住游客、形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)的關(guān)鍵，是沉浸式、在地化的深度體驗(yàn)。

貴州坐擁豐富的山地生態(tài)、多元民族文化與百年城市遺存，全省大量老廠房、老街區(qū)、老村落、老商圈構(gòu)成了龐大的文旅存量家底。我們的轉(zhuǎn)型思路十分明確：在發(fā)展模式上摒棄一次性觀光，深耕內(nèi)涵式發(fā)展；產(chǎn)品形態(tài)上拒絕同質(zhì)化建設(shè)，打造差異化體驗(yàn)；文化表達(dá)上拆解公式化敘事，重塑在地化靈魂。這既是貴州文旅的現(xiàn)實(shí)選擇，也是我們?yōu)槁糜螐?qiáng)國建設(shè)探索的實(shí)踐路徑。

一、認(rèn)知破局：存量資產(chǎn)，是文旅高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐

很長一段時(shí)間，行業(yè)普遍將存量資產(chǎn)等同于閑置包袱，盤活工作局限于消化閑置資產(chǎn)、化解歷史遺留問題。經(jīng)過多年實(shí)踐探索，我們完成了認(rèn)知層面的徹底重構(gòu)：存量資產(chǎn)不是發(fā)展負(fù)擔(dān)，是城市文旅發(fā)展的空間底座；不是產(chǎn)業(yè)終點(diǎn)，是文旅新價(jià)值創(chuàng)造的重要起點(diǎn)；不是邊角補(bǔ)充資產(chǎn)，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略資源。

貴陽作為全省文旅樞紐，集中了貴州最具代表性的存量資產(chǎn)矩陣：承載三線建設(shè)記憶的工業(yè)廠房、明清風(fēng)貌的老城街巷、業(yè)態(tài)衰退的傳統(tǒng)商圈、依山傍水的城郊村落，各類低效閑置載體超 100 處。而當(dāng)代游客的消費(fèi)偏好，正從追逐網(wǎng)紅打卡點(diǎn)轉(zhuǎn)向探尋歷史文脈、體驗(yàn)市井煙火、享受自然慢生活。

基于這一趨勢，我們確立了清晰的改造原則：不推倒歷史肌理，不復(fù)制網(wǎng)紅模板，通過微改造保留原生風(fēng)貌，通過精提升完善功能配套，通過強(qiáng)內(nèi)容注入文化內(nèi)核，通過優(yōu)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)長效盈利，讓老舊空間持續(xù)產(chǎn)出文旅價(jià)值，為游客打造獨(dú)一無二的多彩貴州體驗(yàn)。

二、貴陽實(shí)踐：五類老空間，煥發(fā)價(jià)值增長新活力

近年來，我們以貴陽為核心試點(diǎn)，堅(jiān)守 “不大拆大建、不千篇一律、不追逐短期流量” 三大原則，落地五大類型存量改造項(xiàng)目，形成可復(fù)制、可推廣的激活路徑，讓沉睡的老空間全面轉(zhuǎn)型為價(jià)值增長新引擎。

（一）老廠房：從 “工業(yè)銹帶” 到 “文化創(chuàng)意客廳”

代表項(xiàng)目：新印 1950 文創(chuàng)街區(qū)

原貴州新華印刷廠老廠房閑置長達(dá)十余年，工業(yè)建筑遺存完整，但常年無人運(yùn)營，空間價(jià)值被長期浪費(fèi)。改造過程中，我們完整保留紅磚外墻、印刷機(jī)床、煙囪水塔等工業(yè)標(biāo)志性元素，不改動(dòng)建筑主體結(jié)構(gòu)，低成本完成空間翻新。

在業(yè)態(tài)布局上，植入人文書局、當(dāng)代美術(shù)館、獨(dú)立影院、手作工坊、特色餐飲與精品民宿六大板塊，打造沉浸式工業(yè)文創(chuàng)場景。項(xiàng)目自 2024 年 5 月開業(yè)以來，累計(jì)客流量突破 300 萬人次，日均客流約 3.5 萬人次，最高日客流量達(dá) 12.8 萬人次，簽約 106 個(gè)品牌，簽約率達(dá) 100%，其中包含 7 家城市首店和 1 家西南首店。

改造前:

改造后:

2025 年 4 月，央視《新聞直播間》專題報(bào)道了新印 1950 的改造經(jīng)驗(yàn)，稱其為 “留住城市記憶的工業(yè)遺產(chǎn)活化典范”。如今，這里不僅是年輕人的打卡地，更是貴陽的文化會(huì)客廳，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙贏。

（二）老街區(qū)：從 “城市記憶” 到 “煙火生活目的地”

代表項(xiàng)目：花溪區(qū)十字街

花溪十字街緊鄰花溪公園，是花溪老城的核心文脈所在，街巷格局完整保留明清風(fēng)貌。改造前，街區(qū)市政管網(wǎng)老舊、業(yè)態(tài)低端零散，逐漸淡出大眾視野。

我們以繡花功夫推進(jìn)街區(qū)升級，對 189 畝范圍進(jìn)行全要素整合，完整保留青石板路、老建筑外立面與原有街巷脈絡(luò)，改造地下管網(wǎng)、燈光系統(tǒng)、濱河步道等基礎(chǔ)設(shè)施，打造九條特色主題小巷，串聯(lián)花溪河景觀與老城市井業(yè)態(tài)。

在業(yè)態(tài)配比上，保留花溪牛肉粉、傳統(tǒng)糕點(diǎn)等 20 余家本土老字號，同時(shí)引入精品咖啡、潮流文創(chuàng)、非遺展示、小眾酒館等年輕業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)煙火與新潮文化深度融合。開街當(dāng)年，花溪十字街市場銷售額突破 9.5 億元，總客流量突破 955 萬人次，先后入選第四批省級夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)、第三批省級旅游休閑街區(qū)。

改造前：

改造后：

如今的花溪十字街，日均客流突破 2.5 萬人次，外地消費(fèi)占比穩(wěn)定在 45% 左右。白天是品讀歷史的人文休閑街區(qū)，夜晚是燈火璀璨的濱河夜市，真正實(shí)現(xiàn)老街有底蘊(yùn)、新潮不浮夸，成為貴陽老城活化的標(biāo)桿范本。

（三）老商圈：從 “沒落夜市” 到 “全國夜經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿”

代表項(xiàng)目：青云市集

青云市集前身是擁有 30 余年歷史的青云路夜市，是貴陽老牌市井消費(fèi)聚集地。改造前，夜市環(huán)境臟亂、消防隱患突出，業(yè)態(tài)以小吃為主，消費(fèi)場景單一，發(fā)展陷入瓶頸。

我們堅(jiān)持 “留煙火、提品質(zhì)、塑 IP” 的改造思路，保留 100 余家本土特色小吃商戶，全面升級消防、給排水、照明等硬件設(shè)施，引入潮流餐飲、文創(chuàng)市集、Livehouse、沉浸式劇場等多元業(yè)態(tài)，構(gòu)建全天候消費(fèi)場景。

2025 年青云路步行街（含青云市集）總客流突破 2500 萬人次，日均客流 7.7 萬人次。項(xiàng)目先后獲評國家級旅游休閑街區(qū)、國家級夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)等多項(xiàng)國家級榮譽(yù)。

改造前：

改造后：

開街四年間，央視《新聞直播間》《新聞 30 分》等多檔欄目多次專題報(bào)道，新華社、人民日報(bào)等央媒也從不同視角解讀其城市更新示范經(jīng)驗(yàn)。香港特別行政區(qū)行政長官李家超、霍啟剛夫婦以及趙雅芝、吳克群等明星蒞臨青云市集，品嘗貴州美食，購買文創(chuàng)產(chǎn)品，將其推薦給更多消費(fèi)者。青云市集已成為貴陽當(dāng)之無愧的城市名片，70% 客流來自本地市民，既守住了貴陽的市井煙火，又實(shí)現(xiàn)了老商圈的現(xiàn)代化升級。

（四）老公園：從 “傳統(tǒng)觀光地” 到 “城市休閑度假核心”

代表項(xiàng)目：黔靈山公園

黔靈山公園作為 “黔南第一山”，是貴陽核心生態(tài)地標(biāo)，也是幾代市民的共同記憶。但長期以來，公園以單一觀光業(yè)態(tài)為主，游客平均停留時(shí)間不足 2 小時(shí)，二次消費(fèi)占比不到 10%，生態(tài)與文化價(jià)值未能充分釋放。

我們對公園開展系統(tǒng)性業(yè)態(tài)升級：打造森林咖啡屋、半山書吧、禪意茶舍等休閑空間，開發(fā)森林徒步、自然研學(xué)、康養(yǎng)步道等體驗(yàn)項(xiàng)目，升級停車場、游客中心等配套設(shè)施，推出 “黔靈晨鐘”“弘福禪修” 等特色文化活動(dòng)。

同時(shí)，我們引入數(shù)字化管理手段，升級門禁系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)同步，通過大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)掌握客流統(tǒng)計(jì)、游客畫像、熱門區(qū)域分析等數(shù)據(jù)，大幅提升管理效率和服務(wù)水平。改造后，公園商業(yè)面積擴(kuò)容至 1.02 萬平方米，商戶數(shù)量新增上百家，業(yè)態(tài)增至 62 個(gè)，經(jīng)營性資產(chǎn)及項(xiàng)目運(yùn)營收入每年超過 2000 萬元。

改造前

改造后

游客平均停留時(shí)間延長至 4.5 小時(shí)，二次消費(fèi)占比提升至 45% 左右，公園從單純的城市觀光景區(qū)，轉(zhuǎn)型為集生態(tài)康養(yǎng)、文化體驗(yàn)、休閑度假于一體的城市核心休閑目的地，生態(tài)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)雙向提升。

（五）老村落：從 “空心村” 到 “數(shù)字旅居新家園”

代表項(xiàng)目：觀山湖區(qū)小蘭山

小蘭山坐落于觀山湖區(qū)百花湖畔，距主城區(qū)僅 20 分鐘車程，擁有優(yōu)質(zhì)湖山生態(tài)資源。改造前，村落大量農(nóng)房閑置，青壯年人口外流，屬于典型的近郊空心村。

作為國家第二批數(shù)字鄉(xiāng)村試點(diǎn)項(xiàng)目，我們創(chuàng)新采用 “保底租金 + 經(jīng)營分紅 + 村民就業(yè)” 的利益聯(lián)結(jié)模式，保留鄉(xiāng)土風(fēng)貌，將閑置農(nóng)房改造為精品民宿、湖景旅居小院，打造全國首個(gè) “數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)村落”。

我們植入 “數(shù)字 + 文化 + 生態(tài)” 融合發(fā)展理念，引入數(shù)字視聽、文藝文創(chuàng)等企業(yè)，建成數(shù)字游民辦公基地、直播基地、非遺數(shù)字展示中心。截至 2026 年 5 月，小蘭山已入駐企業(yè) 53 家，吸引近 700 名數(shù)字文化從業(yè)者在此辦公生活，2025 年數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值突破 8 億元。

改造前：

改造后：

2025 年，貴陽數(shù)博會(huì)在此設(shè)立分會(huì)場。2026 年，第二十屆貴州旅發(fā)大會(huì)將其列為旅居重點(diǎn)觀摩點(diǎn)位。目前，小蘭山民宿入住率常年保持在 60% 以上，帶動(dòng)村內(nèi) 200 余名村民就業(yè)增收，村民人均年增收超 5000 元。沉寂的空心村，成功轉(zhuǎn)型為集數(shù)字辦公、田園旅居、自然研學(xué)于一體的新型社區(qū)，走出了一條數(shù)字經(jīng)濟(jì)與鄉(xiāng)村振興深度融合的特色之路。

三、實(shí)踐總結(jié)：存量資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的貴陽經(jīng)驗(yàn)

一系列項(xiàng)目的落地運(yùn)營，讓我們總結(jié)出文旅存量激活的核心方法論。存量改造不是簡單的空間翻新，而是以人的需求為中心的價(jià)值重構(gòu)；價(jià)值提升不是單純的價(jià)格上漲，而是全鏈條體驗(yàn)生態(tài)的搭建。貴陽的實(shí)踐成效，關(guān)鍵在于堅(jiān)守四條重要準(zhǔn)則：

1. 第一，堅(jiān)持游客思維，摒棄走馬觀花。我們跳出 “游客玩什么” 的淺層思考，聚焦游客 “居住、飲食、社交、辦公” 的全場景需求，所有改造項(xiàng)目均配套完善的生活服務(wù)設(shè)施，兼顧短期旅游度假與中長期旅居需求，真正留住游客。

2. 第二，堅(jiān)持內(nèi)容為王，摒棄大興土木。空間載體的價(jià)值有限，文化內(nèi)容的生命力無限。我們將 70% 的運(yùn)營資源投入內(nèi)容打造，通過常態(tài)化文化活動(dòng)、主理人運(yùn)營、社群體系搭建，讓老舊空間持續(xù)產(chǎn)生吸引力，讓游客形成歸屬感。

3. 第三，堅(jiān)持煙火內(nèi)核，摒棄流量虛火。堅(jiān)決抵制千篇一律的網(wǎng)紅化改造，把本土業(yè)態(tài)、在地文化、市井生活作為核心根基。青云市集、花溪十字街的成功，本質(zhì)是留住了真實(shí)的城市煙火，只有有溫度的在地生活，才能引發(fā)游客的情感共鳴。

4. 第四，堅(jiān)持共建共享，摒棄閉門造車。我們搭建 “政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、居民參與、專業(yè)運(yùn)營” 的合作機(jī)制，讓本地居民成為改造的參與者、運(yùn)營的受益者，讓游客融入社區(qū)生活，形成多方共贏的可持續(xù)發(fā)展格局。

向存量要未來，不是一句行業(yè)口號，而是我們長期踐行的核心戰(zhàn)略。未來五年，我們將以存量資產(chǎn)激活為重要抓手，計(jì)劃在全省落地 100 個(gè)特色文旅場景，覆蓋城市文創(chuàng)、鄉(xiāng)村度假、山地運(yùn)動(dòng)、康養(yǎng)旅居四大核心板塊，整體撬動(dòng)文旅投資超 50 億元。

具體來看，我們將持續(xù)推進(jìn)全省老舊空間活化：把老廠房升級為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)，把老街區(qū)打造為煙火生活目的地，把老公園升級為城市休閑度假核心，把老村落轉(zhuǎn)型為田園旅居家園。我們在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)：本地居民都不會(huì)去的地方，外地游客也不會(huì)向往。可枯木終會(huì)逢春，老樹終能開新芽，沉寂的資產(chǎn)一旦被內(nèi)容喚醒，遠(yuǎn)方的風(fēng)和歸家的人，都會(huì)循跡而至。

在此，我誠摯邀請全國文旅企業(yè)家、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與投資機(jī)構(gòu)走進(jìn)貴州，攜手參與存量資產(chǎn)激活項(xiàng)目，共享貴州文旅高質(zhì)量發(fā)展紅利。我們將落實(shí)全方位扶持政策，提供全流程配套服務(wù)，搭建全鏈條合作平臺，助力合作伙伴在貴州深耕布局、實(shí)現(xiàn)共贏。

各位同仁，老空間鐫刻著城鄉(xiāng)記憶，新價(jià)值承載著產(chǎn)業(yè)未來。存量資產(chǎn)激活的本質(zhì)，是推動(dòng)歷史與現(xiàn)代對話、傳統(tǒng)與時(shí)尚融合、空間與人共生。每一處沉睡的老舊資產(chǎn)，都蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ幻恳淮蝿?wù)實(shí)的煥新改造，都能綻放全新的時(shí)代光芒。向存量要未來，既是貴州文旅的轉(zhuǎn)型之路，也是中國文旅行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。

讓我們堅(jiān)守長期主義，秉持創(chuàng)新實(shí)干，攜手激活文旅存量、釋放資產(chǎn)價(jià)值，為加快建設(shè)旅游強(qiáng)國、創(chuàng)造人民美好生活，貢獻(xiàn)文旅人的智慧與力量！

最后，預(yù)祝本次年會(huì)圓滿成功！歡迎大家常來爽爽貴陽，感受多彩貴州的獨(dú)特魅力！

謝謝大家！