曹德旺果然說得沒錯！中國二三十層電梯房，往后或逃不過這個結果

最近打算買房的朋友估計都有個共同的糾結：同樣的預算，到底選二三十層的高層電梯房，還是密度更低的多層住宅？擱十年前，絕大多數人都會毫不猶豫選高層——有電梯不用爬樓，視野開闊采光好，樓體新、外觀氣派，說出去都覺得更有面子。可這兩年風向變了，越來越多買房的人開始偏向多層洋房，哪怕地段偏一點、樓齡老一點，也覺得住著更踏實。

之所以有這種變化，和樓市這幾年的下行脫不開關系。從2022年正式進入調整周期算起，國內房價已經連跌了整整四年。先是鄭州、天津、石家莊這類二三線城市率先回調，跌得早、幅度也大；到了2023年之后，連上海、深圳這種公認“抗跌”的一線城市，也沒能守住防線，陸續加入下跌行列。

算下來，全國平均房價跌幅已經超過30%-40%，像廊坊、涿州這類環京城市更是直接腰斬，跌幅超過60%；更別說鶴崗、雙鴨山這類資源枯竭型小城市，幾萬塊就能買一套房，早就成了大家口中的“白菜價”。

01 四年連跌：曹德旺當年的預判，早就說透了樓市終局

其實這個走勢，早幾年就有人預判到了。曹德旺當年在接受采訪時就說過一句很直白的話：房子本質就是一堆鋼筋混凝土，不值那么多錢，再這么炒下去，早晚要回歸它本來的價值。他當時還特意勸手里有多套房產的人，早點把多余的房子賣掉，不然等行情冷下來，就會落到“既賣不掉，也租不出”的境地，最后砸在自己手里。

那時候樓市還熱著，很多人覺得他是做實體的不懂房地產，說的都是外行話。可現在回頭看，句句都應驗了。這幾年樓市一步步去泡沫、去投資屬性，沒人再閉著眼買房等升值了，大家慢慢開始關心房子好不好住、方不方便，本質就是在回歸居住屬性。和他當年說的，幾乎一模一樣。

可很多人沒意識到的是，房價普跌只是開始，不同類型的房子，下跌的節奏和最終的處境天差地別。比起大家常說的多層老破小，那些二三十層的高層電梯房，未來的處境只會更糟糕。不光會陷入有價無市的困境，再往二三十年走，甚至逃不過慢慢淪為“貧民樓”的結局。四個扎心的現實問題，個個都繞不開。

02 公攤虛高：花百萬買房，近三成面積打了水漂

第一個最直觀的坑，就是高層的公攤面積，實在高得離譜。住過多層和高層的人應該都有體會：同樣是房產證上100平米的房子，多層的套內面積明顯大得多。通常來說，不帶電梯的多層住宅，公攤比例大概在10%-15%，100平的房子，實際套內能有85到90平，寬敞又實用；可二三十層的高層電梯房，要算電梯井、樓道、管道井、設備間這些公攤，比例普遍在25%-30%，100平的房子，套內也就70到75平，差出十幾平米。

十幾平米是什么概念？按現在的房價，二三線城市一平一萬多，這就是十幾萬的差價；一線城市更不用說，差出幾十萬都很正常。等于你花了百萬房款，近三分之一的面積自己根本用不上，全給公共區域買了單。

更鬧心的是，物業費、取暖費這些費用，全是按建筑面積收的。公攤的部分你沒享受到私人使用權，卻要年年為它掏錢，換誰都覺得冤枉。我前兩年陪朋友去收房，他買的高層建面102平，實際量下來套內才74平，客廳連個三人沙發都擺得局促，每個月物業費、取暖費還要按102平交，他直呼“虧大了”。

現在大家買房越來越務實，不再盯著建筑面積算單價，都會算一算實際套內面積值不值。同樣的總價，多層得房率高、住著寬敞，自然更受歡迎；高層看著面積大，實際到手沒多少，愿意接盤的人自然越來越少，慢慢就陷入了有價無市的尷尬。

03 逃生困難：災害面前，高層住戶風險成倍增加

第二個容易被忽略，卻至關重要的問題，是高層的逃生和救援難度，遠比多層大得多。平時住著覺得有電梯方便，可真遇上地震、火災、臺風這類突發災害，電梯一停運，麻煩就來了。住多層的住戶，哪怕是六樓，跑樓梯幾分鐘也就到樓下了；可二三十層的高層，年輕人空著手跑下去都要喘半天，更別說老人、小孩，或者行動不便的人，根本跑不動。

更危險的是火災。火勢和濃煙都是往上走的，高層住戶的逃生窗口更短，風險也更高。而且普通消防云梯的高度大多也就十幾層，再高的樓層，救援難度會成倍增加。真遇上事，住得越高，反而越被動。

以前大家買房只看視野、看采光，很少考慮安全問題。可這幾年看多了各類安全事故，越來越多人把“逃生方便”當成了選房的重要標準，尤其是家里有老人、小孩的家庭，寧愿選低一點的多層，也不想住太高擔驚受怕。這種觀念一轉變，高層的吸引力自然就下降了，以后想轉手，只會越來越難。

04 拆遷無望：高密高層，從建成起就沒了增值盼頭

第三個很現實的問題是：二三十層的高密度高層，基本從建成那天起，就沒了拆遷的可能。以前大家買老破小，多少還抱著點“等拆遷”的念想。多層住宅樓層低、住戶少，拆遷成本相對可控，不管是舊改還是拆遷，都有操作空間。萬一趕上拆遷，要么拿補償款，要么換新房，也算一筆意外收益。

可高層就不一樣了。按每層四戶算，三十層的樓就有120戶人家，人口密度大，拆遷安置成本高得離譜。開發商拆了要蓋更高的樓才能回本，可樓層已經很高了，再往上加也不現實；政府做舊改，高層的改造成本也比多層高得多。算來算去，誰都不愿意碰這種高密高層，拆了根本不劃算。

等于說，買了高層住宅，就別指望靠拆遷翻身了。房子只會一年比一年舊，一年比一年貶值，等設施老化、問題頻出的時候，想賣賣不掉，想拆拆不了，只能硬著頭皮住下去。比起多層還有舊改、拆遷的預期，高層的增值路從一開始就被堵死了。

05 維修困局：設備老化后，很容易淪為“貧民樓”

最后一個問題，也是最致命的，就是高層住宅的設備老化與維修困局，這也是很多人說它未來會淪為“貧民樓”的核心原因。高層住宅的居住體驗，全靠各類公共設備撐著：電梯、加壓水泵、供電系統、消防設施……樓齡新的時候，設備都好用，住著確實舒服。可住個十幾二十年，設備陸續進入老化期，麻煩就來了。

一開始還能動用房屋維修基金，小修小補湊合用。可維修基金不是無限的，總有花完的一天。到時候要換電梯、修水管，就得整棟樓的業主湊錢。可一百多戶人家，有人愿意出，有人覺得自己住得低用不上電梯不肯掏，還有的房子租出去了房東不管，意見根本統一不了。之前看過新聞，有的老高層小區，電梯壞了大半年沒人修，十幾層的住戶天天爬樓梯，年輕人都嫌累，老人干脆連門都少出了。想湊錢換電梯，業主群里吵了幾個月都沒湊齊錢，最后只能不了了之。

拖到最后，就是設備壞了沒人修，電梯三天兩頭停擺，水管漏了沒人管，小區環境越來越差。有經濟條件的住戶，受不了這個罪，陸陸續續就搬走了，把房子要么低價賣掉，要么租出去。留下來的，大多是經濟條件一般、搬不起的住戶，還有圖便宜的租客。人一走，物業費更收不上來，物業也跟著擺爛，小區品質只會越來越差，陷入惡性循環，慢慢就成了大家口中的“貧民樓”。

我家附近就有個建成快二十年的高層小區，以前也算當地的高檔樓盤，現在電梯經常壞，高樓層的老人出門都要等半天。小區里好多房子都租出去了，人員混雜，房價也比同地段的多層小區便宜兩千多一平，掛出去半年都未必能賣掉，早就沒了當年的風光。

總的來說，樓市走到今天，早就不是“買房就升值”的年代了。曹德旺當年的話正在應驗：房子最終會回歸居住屬性，不值錢的，終究會不值錢。比起多層住宅，二三十層的高層電梯房，公攤大、逃生難、沒拆遷預期、維修麻煩，四個問題一個比一個棘手。短期看可能住著光鮮，可越往長遠走，劣勢越明顯，不管是保值還是居住體驗，都會慢慢被多層甩開。

當然也不是說高層完全不能買，如果是地段核心、物業靠譜、密度不高的小高層，依然有它的優勢。但對普通剛需來說，要是打算長期居住，還考慮以后轉手，盡量優先選得房率高、密度低的多層，總歸不會錯。買房是普通人一輩子最大的開支之一，別光看眼前的氣派，多想想十幾年二十年后的樣子。不然等房子老了、問題全冒出來了，想賣賣不掉，想住住得憋屈，最后難受的還是自己。