天津
根據(jù)里昂7月17日的最新研報，華潤置地目標價從42.4港元微調(diào)到40.8港元（降3.8%），但"跑贏大市"評級維持，華潤置地仍是里昂內(nèi)房板塊未來12個月首選之一——所以這不是翻臉下調(diào)，更像是盈利預(yù)測下修帶動的技術(shù)性回撤。
里昂這次動手的邏輯
下調(diào)觸發(fā)點：土地成本高導(dǎo)致毛利率顯著下降 + 存貨減值增加的"歷史包袱"，里昂把華潤置地 2026-2028年盈利預(yù)測分別砍了18.2% / 10.1% / 10.8%。
但上半年盈利里昂預(yù)期是同比持平的——靠兩樣?xùn)|西頂?。?/p>
成都萬象城機構(gòu)間REIT處置收益 30億元
經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤增長
這兩塊抵消了"開發(fā)物業(yè)利潤走弱 + 減值損失增加"的拖累。
里昂的立場沒變
雖然短期內(nèi)潤地可能因為盈利預(yù)測下調(diào) + 商場銷售增長放緩的疑慮，表現(xiàn)會遜于領(lǐng)先的國企同業(yè)，但里昂對中長期的正面展望沒動，依然是內(nèi)房首選。
背景上，42.4這個價位本身就是里昂5月11日剛從34.1調(diào)上去的（當時看上海樓市需求上移），這次回吐一小截，但仍在40港元以上，距離里昂3月底那輪34.1的低點還有不少緩沖。
對照一下華潤當下基本面
6月單月總合同銷售 229.9億元（同比-2.0%），前6月累計 1165億元（同比+5.6%）——金額還行，但面積端壓力明顯（6月單月面積-11%，累計-23.2%）。
真正撐估值的是經(jīng)常性業(yè)務(wù)：
6月單月經(jīng)營性不動產(chǎn)租金 28.7億元（同比+10.7%）
前6月累計租金 178.7億元（同比+12.6%）
目標價含義
按研報時點華潤置地股價約 32.7港元 附近（當日跌約5.5%），40.8港元目標價對應(yīng)約25%上行空間，在里昂覆蓋的內(nèi)房里仍屬偏高定位——同期中國金茂2.43、越秀5.5，潤地的目標價絕對值是最高的。
簡單說：里昂沒改口，只是把上半年"開發(fā)端減值 + 毛利率"的包袱量化進模型，目標價跟著盈利下修挪一挪，首選地位沒動。短期跑輸其他龍頭國企的概率里昂自己都提示了，但中長期邏輯（國資+一二線土儲+萬象城租金）那條線沒斷。
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