北京買房：理清思路，購房建議1941

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們工作地點在永定門內，現在只是想買個暫時幾年居住的小房子，盡量保值。根據通勤看了西羅園的幾個小區，感覺房子老些但交通挺方便，該有的配套也都有，您覺得合適嗎？而且居然發現這里是華潤開發的！挺神奇，能說明質量好嗎？

A：

1、沒什么不合適的。西羅園算是改開后第二批開發的大規模宿舍區，所以離市區很近。現在算是南三環，其實過去都是說南二環外的，那自然是交通方便了。而且優勢就是價格不高，同等預算之下能買到更大的面積，也就意味著性價比高。

不過既然是南三環，那有個說法就是“南三不如北五”，南部的房價走勢是略弱于北部的。但既然您家是“暫住幾年”那就無所謂，不會落后什么，都是時間長了才明顯的。

2、華潤這別當真，名義上的而已。這里的開發商其實是華遠，當年的西城大國企，業內排名北京第一，開發了大量的國有宿舍區。但后來華遠先是跟華潤合作關系，后來除名字之外的業務都被收購，當時所開發小區的手續還都沒辦完，于是就都掛華潤的名字了。質量中等吧，都老小區了沒必要糾結這個。

三環外木樨園旁邊還有個“華潤小區”呢，但其實也跟華潤沒什么關系。這是華遠開發的，快蓋完的時候趕上二次房改了，福利房+安置房的團購停止，所以就給拖成華潤的了。

3、總之西羅園幾個區的優劣勢都挺明顯，優勢就是居住角度的性價比高，保值角度肯定是跟隨本地大盤，但長期看的話有可能略弱于北部，短期無所謂。開發商別在意，也沒人在乎這個。

僅供參考。

借網友這話題聊兩句，北京人都知道西羅園，但除了當地人，很少有知道“東羅園”的。實際上既然有西就有東，畢竟最早這都是一個村子，都是老羅家的產業。

按當地人的說法，早期這里都是農田+荒地+墳地，姓羅的是大姓，所以叫羅家莊。再之后就是村子太大分了家，以中軸路為界分成了東羅園與西羅園。

西羅園開發的很早，應該是80年代初就開始了，以西城安置房+機關單位宿舍區為主，沒有商品房。但這里是北京最早公房私下交易的重災區，在80年代末90年代初的時候，4/5萬塊錢就能買到一套小兩居的居住權（承租權），交易火爆。當然那會兒所有公房宿舍都有這種交易，只不過西羅園更出名而已。

東羅園現在應該還是行政村，位置在中軸路以東，三環外，面積不太大，村里人口應該也不太多，我印象中前些年也就千把人。到現在這里還存在著不少平房呢，算是城鄉結合部，但如果拆遷也是值錢地段兒了。

二

Q:

家里爸爸西直門工作，有強政保，我們只是想要一套自住面積稍大的住房，養養花草，不想要溢價高的學區房，學區對我們沒用。我們目前租住在玉桃園這套房屋的隔壁單元，同戶型精裝修帶露臺，1.2w月租，上個月剛租，住起來除了爬樓其他都很驚喜，外加看到隔壁在賣，隨即動了心思。

外加后續打算自住至老二高中畢業（23年出生，29年小升初黃小四中我們距離都還能接受）正好爸爸退休，我們再去郊區換大房子養老。不知道還有沒有更加適合我們的選擇，想要聽聽您的建議。

A：

1、不想要溢價高的，您上次說的頂復就應該是相對低的。如果是售價550萬，但租金就能達到1.2萬，那租售比才458，租金回報率2.6%，扣除各項成本也接近2.5%呢，相當劃算了。

而我剛才問了問當地中介，回復是80多平三居的平均租金在1.2萬沒問題，但售價一般都在8/900萬左右了。也就是租售比在700，這是西城的平均值。

也就是說，如果您說的數字都是實際情況，我認為這套頂復很劃算。因為租售比僅相當于當地中間層的66%，可以看作沒有溢價了。

2、這可以跟北京頂復的標桿板塊天通苑比較一下。天通苑價值550萬的頂復基本都200多平，租金也不過是1萬多塊錢，租售比和您這套西城的差不多。天通苑是肯定沒學區溢價的，那您這套如果數字都對也就可以看作沒溢價了。

或者說全北京現在的平均租售比650，老破小為500-550左右，步梯頂樓400-450吧。而您這套房458，那還要什么自行車啊？

3、如果數字都對，也能接受爬樓梯，那這套房就挺合適啊。其他的則是理論上有可能在居住的性價比更高的，旁邊海淀的北太平莊、花園路和學院路等學區，因為熱度不算太高，所以整體的學區溢價低于海淀平均值，更低于西城的。如果買大戶型，那從理論上能買到溢價很低甚至不帶溢價的。

但您既然在西城已經找到很劃算的了，那就沒必要去海淀了。所以還是讓當地中介給確認一下吧，都是實際情況就甭折騰其他的了。

僅供參考。

三

Q:

雙井優士閣您還建議嗎？我去年看了您建議就想買，但聽中介說租金下跌了所以就沒買，現在還是300多萬的資金預算，您還建議嗎？

A：

1、我什么時候建議過優士閣啊？我不記得了，大概率建議的不是讓買，而是建議再考慮一下。畢竟這里是典型的商住公寓，只不過是70年產權而已，我一般不會建議這種形式的。

2、租金下跌的事兒我不知道，應該有可能吧。而且如果租金下跌了，那房價大概率會隨之下降，因為公寓的支撐就是房租，房租漲了房價未必漲，但跌了就大多數跟著跌。

3、如果注重租金收益就買吧。我剛看了一下，這里的租金坪效是每月每平100塊錢左右，那既然是均價3萬多，租售比就是300多，挺好的，比普宅的收益率高了50%左右，跟50年產權的公寓都差不多了。

或者這么說吧，70年產權的優勢就是租金收益不低于50年公寓，但產權和貸款落戶等優勢超過50年公寓。所以如果是這兩種性質的產品想比較，那我建議買優士閣這種的。

4、總之如果注重租金收益就買，其他的就再考慮一下。畢竟公寓的價格走勢都一般，像優士閣早期比旁邊富力城的價格都高，而現在這里3萬多，富力城跌完了還9萬以上呢。

僅供參考。

四

Q:

我們去看了您推薦的東高地學區了，不是很滿意，都是老破小，除了便宜沒有優點，而且中介說不能保證直升錢學森中學。所以我們再來請教您還有沒有更適合我們的，要求不高，只要小兩居，樓齡盡量新點，帶廳的就行，然后學校不錯能直升的。

A：

1、我幫不上忙，您的要求不是一般的高，在北京估計是沒什么可能了。

2、主要是您的預算是200萬啊，而帶廳的兩居基本就是商品房了，至少7/80平吧，而北京哪兒有2萬多的學區房啊？而且還得是能直升的優質校，我太難了。人家錢校不是不能保證直升，而是根本就沒有直升政策，連京籍都不可能，除非政保。

3、總之我什么都說不出來了。對了，您咨詢的時候一定說清楚沒有北京戶籍啊，然后再問人家是否能夠保證？

僅供參考。

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