房價何時回到2021年的高點？全球房地產歷史已給出答案

根據國家統計局公布的70城房價數據顯示，新房價格環比降幅比去年同期收窄了一些。核心一二線城市的部分片區，成交量有所回暖。

三四線城市仍在慢慢消化庫存，二手房掛牌量居高不下。政策端一直在推。

降首付、降房貸利率、收儲存量房、以舊換新，幾乎所有能用的工具都擺上了桌面。市場比一年前有信心，但離全面回暖還差得遠。

要判斷中國房地產接下來往哪走，得看別人踩過的坑。日本走了30年才勉強爬起來，美國用了差不多10年，中國香港用了20年，韓國和南歐各有各的節奏。

每個經濟體的國情不同，跌幅不同，修復速度也各不相同。但把這些案例擺在一起，共同的規律就浮出來了。

房地產周期從來不按人的愿望走，它認的是經濟、人口、資金和政策這幾件事，別的都是浮云。

日本是全球公認的反面教材。1991年泡沫破裂之后，地價一路陰跌了十幾年。按日本國土交通省的口徑，商業地價累計跌幅接近70%，住宅地價累計跌幅接近50%。

此后長時間在底部橫盤。真正的拐點出現在2013年安倍經濟學落地之后。

日本央行長期維持超寬松貨幣，再加上2020年疫情后全球流動性泛濫，東京核心區房價才逐步回到當年的高位。這個過程漫長得讓人窒息。

從1991年頂點算到東京核心區重回高位，前后接近30年。這是主要經濟體里修復時間最長的一個。

而且能爬回來的只有東京都心、大阪、名古屋這幾個大城市的核心地段。日本大量地方城市，尤其是北海道、東北地區的中小城鎮，房價到2026年今天還遠遠低于1991年的水平。

有些偏遠小鎮的空置老宅，掛零元贈送都沒人愿意接手，因為后續要交稅還要維護。

美國的次貸危機也是繞不開的一段。按美國聯邦住房金融局和標普CoreLogic Case-Shiller指數的數據，全國房價從2007年高點跌到2012年前后的底部，累計跌幅在30%到35%之間。拉斯維加斯、鳳凰城、邁阿密這些泡沫最狠的城市，跌幅一度超過50%。

那幾年美國出現了大規模的法拍潮，很多斷供業主直接把鑰匙寄回銀行，轉身離開。這個過程對普通家庭的沖擊是實打實的。

美國全國名義房價什么時候重新突破2007年的高點？大約在2017年到2018年前后，整個修復周期差不多10年。

之后疫情又催出一波大漲行情。美聯儲從2022年開始快速加息，房價短暫回落。到2026年，美國房價整體仍處在歷史高位。

美國走得比日本快得多，一方面是人口結構相對年輕，另一方面移民持續流入。這兩條基本面，跟日本形成了鮮明對比，路徑自然天差地別。

香港地區的案例離我們更近。1997年亞洲金融風暴之后，房價一路陰跌到2003年。加上非典的沖擊，累計跌幅超過60%。

當年在高點買房的港人，很多人一夜之間就成了負資產，扛了六七年才緩過來。后來內地經濟起飛，港澳自由行放開，全球又進入低利率環境，資金源源不斷涌入香港。

到2017年前后，香港房價整體才超過1997年的歷史高點。前后差不多20年時間。

韓國走的路和香港有點像。

1997年亞洲金融危機把韓國經濟打得元氣大傷，房價跟著調整了幾年。首爾的江南、瑞草這些核心地段恢復得比較快。地方城市就慢多了。

2008年金融危機又來了一輪沖擊。這十幾年下來，首爾江南三區的公寓價格一路創新高，貴到普通白領要工作大半輩子才買得起一套。

而釜山、大邱、光州這些地方城市，漲幅小得多，有些片區還在原地打轉。再看歐洲南部幾個國家。

2008年全球金融危機加上2010年歐債危機接連砸下來，西班牙、葡萄牙、愛爾蘭、希臘直接進入房地產寒冬。西班牙2007年到2013年房價累計跌了約37%。

愛爾蘭更慘烈，全國房價累計跌幅接近50%。都柏林部分住宅一度跌了55%以上。

那幾年大量愛爾蘭年輕人出走英國、加拿大、澳大利亞打工謀生，一走就是很多年，人口都被抽走了不少。

2013年到2014年之后，歐洲經濟開始復蘇，就業改善，南歐的旅游業回暖。

歐洲央行長期低利率甚至負利率的政策也起了作用。這幾個國家的房地產才慢慢緩過來。恢復速度各有差異。

葡萄牙和愛爾蘭跑得最快，里斯本和都柏林的房價現在都超過了危機前的高點，還在繼續往上走。西班牙經過十幾年的修復，全國房價整體也接近或者超過了上一輪高點。

這幾個案例值得研究。意大利就沒那么好運了。米蘭之外，很多城市的房價至今沒有回到危機前的水平。

原因說穿了就三條：經濟長期低增長、人口老齡化嚴重、南部地區人口一直在往外走。年輕人跑去德國、法國找工作，留下的多半是老年人。

這種情況下，光靠低利率政策撐不住盤。房地產的長期走勢，說到底就是人和產業的走勢。哪里有人來，哪里有產業，哪里的房子才有支撐。

把這些國家的經歷擺到一起，幾條規律一眼就能看出來。

日本是極端例子，用了將近30年，而且回到高點的只是核心區。

大多數國家的一輪完整調整，先跌四到六年，再修復十年以上。中位數至少十年起步。很多國家花了12年、15年，甚至更久才回到原來的位置。

想著兩三年就V型反轉的，從全球歷史里翻不出幾個先例。這個時間尺度，對普通家庭來說是很重的一件事。

還有一條更值得琢磨。

不是每套房子都能回來。真正能重新創出新高的，幾乎都是人口持續流入、產業不斷升級、土地供應稀缺的核心區域。

郊區、遠郊、人口外流的中小城市，很多房子哪怕名義價格看著差不多，扣掉十幾年的通脹，實際購買力已經打了對折。對那些在縣城、小城市囤了好幾套房的家庭來說，這一點必須想清楚，不能自我安慰。

那么回到最關鍵的問題：中國的房價，能不能回到2021年的高點？我們的看法是，簡單照搬日本行不通，照搬美國也不合適。國情差別太大。

城鎮化率仍在往上走，2025年常住人口城鎮化率已經超過67%，離發達國家還有一段距離。但人口從2022年開始出現負增長已成事實。

住房自有率處在較高水平。庫存壓力客觀存在。這些變量組合在一起，很難用某一個國家的模板去套。

跟歐美不一樣的地方，還有中國的政策調控力度。2023年下半年以來，認房不認貸、降低首付比例、下調房貸利率、優化限購限售，一整套動作接連落地。

2024年、2025年又推出收購存量商品房作為保障房、房企融資＂白名單＂、以舊換新等等。到2026年上半年，政策工具箱還在不斷擴容。

這種全國一盤棋的調控能力，在歐美市場幾乎見不到，也是我們判斷未來走勢時必須放進去的重要變量。

綜合來看，中國房地產接下來大概率會走一條分化的路。

核心一線城市、強二線的優質地段、好學區、地鐵沿線的次新房，有希望率先企穩，甚至逐步靠近2021年的高點。而大量三四線、五線城市，尤其是人口持續外流、產業單一的地方，修復難度會大得多。

有些區域的房價，可能長期都難以回到2021年的價格水平。這不是唱衰，是全球規律擺在那里，誰也躲不過去。

對普通購房者來說，這幾年的啟示已經比較清楚。買房這件事，位置永遠排在第一位。有人口進來的城市，有產業支撐的地段，才有長期價值。

指望在人口外流的地方靠房子實現資產增值，從任何一個國家的歷史看，都是小概率事件。自住為主的家庭，量力而行，選好城市選好地段，比追漲殺跌重要得多。

帶投資屬性的家庭，更要認真研究人口流向和產業布局，別拿老思路做新決策。

聊房價這件事，最忌諱帶情緒。

恨房價高的人，恨不得它跌到白菜價。已經上車的人，天天盼它一飛沖天。但市場從來不聽誰的抱怨，也不聽誰的祈禱。

全球那么多次房地產周期，規律早就寫在數據里。只是很多人不愿意承認，或者不愿意面對現實。

從全球房地產的歷史看，一輪真正的大調整之后，房價要重新回到上一輪高點，通常都是十年以上的長期過程，不會是三年五年就搞定的事。真正能穿越周期、保值增值的，永遠是那些最優質的城市、最優質的地段、最優質的資產。

2021年的高點還回不回得來？答案要分城市、分地段、分資產去看。全國普漲的日子，大概率已經翻篇。

往后拼的是眼光，是耐心，也是對規律的一份敬畏。