天津的租金回報(bào)率猛增，為什么？

天津樓市，出現(xiàn)了“一增一降”，反差很強(qiáng)。

近五年，天津的房?jī)r(jià)降了40%左右，租金卻在上漲，最高漲幅達(dá)到了60%。

這就造成了天津整體租金回報(bào)率大幅上漲！

貝殼統(tǒng)計(jì)的平均租金回報(bào)率是2.6%，而2024年該數(shù)值還是1.6%。

相當(dāng)于兩年漲了1個(gè)百分點(diǎn)。

這漲幅跑贏了大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品。

甚至，有很多核心區(qū)的租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到了3%-5%，高過(guò)了貸款利率。

租金就能把月供覆蓋掉。

近期，天津發(fā)布了2025年居住房屋市場(chǎng)租金水平（藍(lán)皮書(shū)）。

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根據(jù)這份文件，我們對(duì)比了近五年市區(qū)租金的數(shù)據(jù)。

不比不知道，一比嚇一跳！

實(shí)際上，近五年天津市內(nèi)六區(qū)的租金水平經(jīng)歷了三個(gè)周期。

普漲期：2019-2022年

這一時(shí)期，市內(nèi)六區(qū)幾乎所有片區(qū)租金全線上漲。

僅個(gè)別老舊小區(qū)、城郊接壤片區(qū)小幅下跌，租房市場(chǎng)迎來(lái)了“黃金期”。

在當(dāng)時(shí)，主要得益于天津的“城建”全面發(fā)力。

城市更新、地鐵開(kāi)通，包括配套資源的逐步完善，致使剛需、學(xué)區(qū)的租賃需求全面爆發(fā)。

以和平五大道、南開(kāi)水上奧體以及河?xùn)|津?yàn)I大道片區(qū)為典型，租金漲幅均超過(guò)了30%。

尤其津?yàn)I大道，領(lǐng)漲全市，漲幅達(dá)到了60%。

分化上行期：2022-2024年

市場(chǎng)由普漲轉(zhuǎn)為分化。

彼時(shí)，住宅市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃需求開(kāi)始回歸城市核心，地段能級(jí)的優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)出來(lái)了。

優(yōu)質(zhì)地段由于產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)等配套資源的能級(jí)較高，租金持續(xù)走高。

而無(wú)城市利好的片區(qū)和“老破小”進(jìn)入橫盤(pán)。

但是，幾乎沒(méi)有片區(qū)出現(xiàn)租金大幅下跌，且市區(qū)的租金水平達(dá)到峰值。

價(jià)格回調(diào)期：2024-2025年

市內(nèi)六區(qū)有超過(guò)70%的片區(qū)租金出現(xiàn)小幅回調(diào)。

僅少數(shù)核心配套，或者具備稀缺屬性的片區(qū)保持上漲或持平，整體出現(xiàn)“普跌”的趨勢(shì)。

但房租水平仍然處于高位。

主要原因在于預(yù)期。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境、樓市下行以及收入不穩(wěn)定，致使租賃需求整體收縮，并且對(duì)于租金價(jià)格的敏感度很高。

由此，市區(qū)的租賃市場(chǎng)也分出了三個(gè)梯隊(duì)。

第一梯隊(duì)：和平區(qū)

區(qū)域內(nèi)的租賃需求最穩(wěn)定，尤其以學(xué)區(qū)、商務(wù)租賃為主。

整體的租金水平全市最高，租金的峰值領(lǐng)先第二名30%以上。

尤其在下行周期，各片區(qū)租金仍然很堅(jiān)挺。

但是，“老破小”的占比很高。

第二梯隊(duì)：河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河?xùn)|區(qū)

河西區(qū)的租賃需求主要集中在三大片區(qū)：人民公園、文化中心、陳塘片區(qū)。

基本上，都是天津城市界面最好的片區(qū)。

依托于近幾年城市更新和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，提升了人口的吸附能力。

南開(kāi)區(qū)主要以職住和陪讀的租賃需求為主，天南大、老城廂以及天拖的熱度很高。

河?xùn)|區(qū)海河沿線、津?yàn)I大道的租金漲幅全市最高，后者2019-2025年高層累計(jì)漲幅超過(guò)了60%。

同時(shí)也是全市租金增長(zhǎng)最快的片區(qū)。

第三梯隊(duì)：河北區(qū)、紅橋區(qū)

河北區(qū)和紅橋區(qū)老舊小區(qū)的占比很高，而且板塊紅利相較于其他區(qū)也比較少。

所以，整體的租金水平在市區(qū)屬于墊底的位置。

僅天津站、中山路、泰達(dá)城等臨近城市中心的片區(qū)租金處在“第一梯隊(duì)”。

總體來(lái)看，市區(qū)的租金水準(zhǔn)還沒(méi)有達(dá)到真正的峰值。

未來(lái)的1-2年，租賃市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入到一個(gè)小幅下行的周期。

但長(zhǎng)期來(lái)看，伴隨著城市更新的推進(jìn)，核心片區(qū)的租金仍有上漲的空間，只不過(guò)和新房市場(chǎng)一樣，分化會(huì)越來(lái)越明顯。

雖然，租金便宜對(duì)于人們的吸引力較大。

但也會(huì)隨著城市和產(chǎn)品的升級(jí)，提升需求。

之前我們說(shuō)，現(xiàn)在二手房業(yè)主的心氣兒上來(lái)了。

除了市場(chǎng)回暖以外，租金回報(bào)率確實(shí)是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

數(shù)據(jù)的反饋已經(jīng)證實(shí)了業(yè)主的體感不是“幻覺(jué)”。

也難怪有人開(kāi)始抄底老破小了。