上海有老破小房?jī)r(jià)翻倍了

　　上海樓市今年的勢(shì)頭相當(dāng)不錯(cuò)，小陽(yáng)春成交火爆。

　　部分小區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比去年明顯反彈，但你要說(shuō)大漲那根本沒(méi)有，更別說(shuō)暴漲翻倍了，最多只是大跌后的估值修復(fù)而已。

　　不過(guò)，有個(gè)小區(qū)卻有點(diǎn)反常——曹楊三村(蘭嶺園)，小區(qū)部分戶型，最近的成交價(jià)，對(duì)比去年竟然翻倍了。

　　去年單價(jià)4萬(wàn)出頭，現(xiàn)在要8萬(wàn)以上了。

　　曹楊三村究竟憑什么？

　　很簡(jiǎn)單：拆遷預(yù)期。

　　一百多萬(wàn)的時(shí)候愛(ài)答不理，現(xiàn)在翻倍的漲幅讓多少人拍斷大腿。

　　但具體怎么拆，是正經(jīng)拆遷？協(xié)議置換？還是原拆原還？目前還沒(méi)定。

　　不過(guò)市場(chǎng)不管這些，預(yù)期一旦起來(lái)，投資客比兔子跑得還快。

　　不過(guò)我得提醒一下：

　　曹楊三村里，有拆遷預(yù)期的是1957年的小梁薄板，廚衛(wèi)不成套的那批房子。

　　其他的沒(méi)戲，別看著"曹楊三村"四個(gè)字就往里沖。

　　普陀拆遷預(yù)算暴增

　　為什么曹楊三村突然成了香餑餑？先看普陀區(qū)今年的"鈔能力"。

　　根據(jù)各區(qū)公開(kāi)的財(cái)務(wù)決算數(shù)據(jù)，不算浦東，2026年上海征地和拆遷補(bǔ)償預(yù)算總額約1262億元，但各區(qū)差距大得驚人。

　　普陀區(qū)以138.56億元高居榜首，同比去年翻了4倍還多。

　　去年還在拆遷預(yù)算榜上當(dāng)陪跑，今年直接逆襲成領(lǐng)跑者。

　　普陀今年拆遷要?jiǎng)诱娓窳耍芏嗟胤蕉加袡C(jī)會(huì)，不只是曹楊三村。

　　不久前甘陵小區(qū)已經(jīng)100%簽約，涉及938戶居民。

　　但勸你千萬(wàn)別盲目去賭。

　　老破小，你可以買來(lái)收租，可以買來(lái)給孩子上學(xué)掛戶口，搏拆遷只是順帶的事情，不能當(dāng)成主線任務(wù)。

　　把身家押在"拆遷"上，那是賭徒。

　　曹二附校：從"曹二親兒子"到普陀頭部

　　曹楊三村能漲，除了拆遷預(yù)期，還有個(gè)價(jià)值支撐——曹二附校。

　　這學(xué)校是曹楊二中的"親兒子"，以前自主招生還在的時(shí)候，它是曹二的核心生源基地，輸送了不少好苗子。

　　后來(lái)自招名額砍了，學(xué)校一度有點(diǎn)難受，但這三年硬是打了翻身仗，現(xiàn)在已經(jīng)算是普陀初中的頭部選手。

　　2023年中考，全區(qū)前兩名都在這兒；

　　2024年更猛，公辦校最高分722分，據(jù)說(shuō)700分以上的有二十多個(gè)。

　　競(jìng)賽這塊也開(kāi)始冒頭了。

　　關(guān)鍵是，這學(xué)校生源其實(shí)很普通，家長(zhǎng)大多是附近上班的工薪族。

　　能逆襲主要靠?jī)牲c(diǎn)：

　　一是原來(lái)的校長(zhǎng)，從曹二副校長(zhǎng)過(guò)來(lái)的，管得嚴(yán)、有辦法；

　　二是搞分層教學(xué)，八九年級(jí)動(dòng)態(tài)分班，尖子班配的都是常年帶畢業(yè)班的骨干老師。

　　不過(guò)有個(gè)變數(shù)：聽(tīng)說(shuō)校長(zhǎng)已經(jīng)調(diào)走了，新來(lái)的校長(zhǎng)是從洵陽(yáng)中學(xué)過(guò)來(lái)的。后面會(huì)怎么樣，還得再看看。

　　話說(shuō)回來(lái)，以前一百多萬(wàn)能上車，雙學(xué)區(qū)、二梯隊(duì)以上，確實(shí)挺香。

　　但現(xiàn)在價(jià)格翻倍，最低掛牌都要205萬(wàn)，性價(jià)比基本沒(méi)了。

　　過(guò)去兩年我多次安利過(guò)曹二附校學(xué)區(qū)，不少客戶聽(tīng)了建議買了曹楊三村（蘭嶺園），恭喜資產(chǎn)升值。

　　但說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位，著實(shí)下不去手。

　　為什么？因?yàn)?strong>預(yù)期已經(jīng)price in了。拆遷預(yù)期這碗飯，炒的是"未來(lái)"，不是"現(xiàn)在"。當(dāng)所有人都知道要拆的時(shí)候，溢價(jià)就已經(jīng)打滿了。

　　所以現(xiàn)在的曹楊三村，更適合兩類人：

　　一是確實(shí)有學(xué)區(qū)需求的，孩子要上學(xué)，順便賭一把拆遷；

　　二是收租，老破小租金回報(bào)率還行，當(dāng)理財(cái)拿著。

　　想靠拆遷暴富還是算了吧。

　　"學(xué)區(qū)+拆遷"，老破小里的戰(zhàn)斗機(jī)

　　我一直說(shuō)，既有學(xué)區(qū)又有拆遷預(yù)期的老破小，就是老破小里的戰(zhàn)斗機(jī)。

　　東安新村拆遷后，我就陸續(xù)分享過(guò)這類房子，曹楊三村就是其中之一。

　　普陀另外4個(gè)有拆遷預(yù)期的學(xué)區(qū)老破小：

　　1. 北巷小區(qū)——對(duì)口新普陀小學(xué)+梅隴中學(xué)

　　這是普陀的王牌雙學(xué)區(qū)。新普陀小學(xué)比較雞血，編程是特色。

　　梅隴中學(xué)是普陀一梯隊(duì)，2025年中考最高分731，還有5個(gè)四校本部自招，內(nèi)部有分班，管理很嚴(yán)。

　　小區(qū)雖然老舊、全是樓梯房，但總價(jià)低，地段在長(zhǎng)風(fēng)板塊，配套成熟，生活方便，還有拆遷預(yù)期。

　　適合誰(shuí)？預(yù)算有限但不想在學(xué)區(qū)上妥協(xié)的家庭。雙學(xué)區(qū)+拆遷預(yù)期，進(jìn)可攻退可守。

　　2. 桃浦一、四、十村——對(duì)口新普陀小學(xué)西校

　　這學(xué)校前身是恒德小學(xué)，2022年才掛牌，目前算三梯隊(duì)單學(xué)區(qū)。

　　但勝在便宜，100萬(wàn)出頭就能上車，同樣有拆遷預(yù)期。

　　適合誰(shuí)？純低預(yù)算上車，掛戶口或者收租。學(xué)區(qū)別抱太大期望，但拆遷預(yù)期是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

　　桃浦這幾年城市更新動(dòng)作不小，這幾個(gè)老小區(qū)遲早要?jiǎng)印?/p>

　　3. 華師大二村、曹家巷小區(qū)——對(duì)口華師大附小+華師大四附中

　　華師大附小是普陀公辦小學(xué)的天花板，全上海都有名。作業(yè)不多，低年級(jí)沒(méi)書面作業(yè)，重視閱讀，老師管得嚴(yán)，設(shè)施也很新。

　　華師大四附中是九年一貫制，初中成績(jī)不錯(cuò)，2025年中考最高分719，還有1個(gè)四校本部自招。

　　這兩個(gè)小區(qū)門檻200多萬(wàn)，地段好，步行到環(huán)球港，生活便利。不過(guò)華師大二村現(xiàn)在房源很少了。

　　適合誰(shuí)？預(yù)算相對(duì)充足，追求頂級(jí)學(xué)區(qū)+地段+拆遷預(yù)期的家庭。200多萬(wàn)在普陀能買到這種配置，放在全上海看都算稀缺。

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　　最后

　　這類"學(xué)區(qū)+拆遷"的老破小，確實(shí)是低預(yù)算家庭的好選擇。

　　有學(xué)區(qū)，孩子能上學(xué)，能收租金，這是保底；

　　有拆遷預(yù)期，一旦動(dòng)了，資產(chǎn)躍升，這是期權(quán)；

　　總價(jià)低，100-200萬(wàn)就能上車，流動(dòng)性比大戶型好，這是安全邊際。

　　但拆遷不是100%確定的事。

　　上海的老小區(qū)多了去了，喊了十年拆遷的也不少，最后沒(méi)動(dòng)靜的照樣一大把。

　　所以要算好賬：

　　先算學(xué)區(qū)，這房子對(duì)口學(xué)校值不值這個(gè)價(jià)？哪怕不拆，你愿不愿意為這個(gè)學(xué)區(qū)買單？

　　再算租金，租售比能不能覆蓋持有成本？老破小維護(hù)成本不低，別只看房?jī)r(jià)；

　　第三才想拆遷，把它當(dāng)成"彩票"，中了血賺，不中也不虧。

　　最后，普陀區(qū)今年138億的拆遷預(yù)算，確實(shí)給了市場(chǎng)很大的想象空間。

　　但還是要提醒下：預(yù)算大增不等于所有老破小都能拆，更不等于買了就能翻倍。

　　君不見(jiàn)，東安新村背后有多少個(gè)"差點(diǎn)拆了最后沒(méi)拆"的小區(qū)？沒(méi)人告訴你。

　　所以，理性看待。你可以買來(lái)收租，可以買來(lái)上學(xué)掛戶口，搏拆遷只是順帶的事情。把拆遷當(dāng)成"錦上添花"，心態(tài)就對(duì)了。

　　曹楊三村的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍，現(xiàn)在追進(jìn)去，風(fēng)險(xiǎn)收益比不如一年前。

　　但普陀這盤棋剛開(kāi)局，其他幾個(gè)有學(xué)區(qū)加持的拆遷預(yù)期小區(qū)，或許還有空間。

　　樓市里沒(méi)有穩(wěn)賺的買賣，只有算得清的賬。