千萬豪宅，又翻車了

文/十一弟
前段時間，杭州有個網紅盤——杭樾潤府，交房剛滿兩年。
小區還很新，但卻又找來了施工隊，搭起了腳手架，從上到下進行翻新改造。
600多戶業主自掏腰包，湊齊了1750萬，跑完了審批流程，要把開發商交付時用的真石漆外立面，換成鋁板。
杭樾潤府有10棟樓，其中2棟屬于公租房，剩下的8棟是商品房。
2022年入市時，項目推出了645套商品房。
前后兩次開盤，吸引了7300多組客戶排隊爭搶，平均十個人搶不到一套房。
杭樾潤府的銷售限價是4.62萬/平米，單套總價介于530萬~800萬之間。
商品房業主真金白銀花了大幾百萬才搶到的杭樾潤府，公租房那邊每個月只需要千把塊錢租金，就能住在一個小區里。
從搶到杭樾潤府的四年前開始，幾百戶業主就想讓自己住的商品房，跟同小區的公租房區別開來。
住宅樓的外立面，就是業主的臉面，一定要在形象和氣質上跟窮人拉開檔次。
于是，他們決定自己湊錢，把商品房的外立面，從開發商交付時的真石漆，升級成鋁板。
這樣一來，商品房抬眼看上去，就比公租房高端多了。
2024年，杭樾潤府成立了外立面改造籌備組，發動眾籌的公告貼出來不到半個月，超過九成的商品房業主就把錢交了。
每戶掏了三四萬塊錢的業主們說了——
“自己是掏了大價錢買的房子，換個金屬立面，住著舒服，房子也保值。”
對這些高端改善盤來說，小區外立面的重要性，不言而喻。
杭樾潤府商品房是政府限價銷售，成千上萬的業主排隊都搶不到，上車的人都覺得自己撿漏了。
原本該由開發商干的活兒，這些業主心甘情愿自掏腰包上千萬，也要把外立面裝上鋁板。
看到了吧，只要價格便宜到一定程度，哪怕開發商交付的是地基，業主們也能自己掏錢把樓建起來。
這叫便宜有便宜的貴法。
在深圳福田區，有個千萬豪宅項目——中洲灣迎海二期，再過三個月，就要收房了。
正式收樓之前，業主們到項目上實地查看后，發現了問題——
中洲灣迎海二期的外立面，從原本承諾的鋁板，變成了真石漆。
杭樾潤府的幾百戶業主，自己湊錢，把開發商交付時用的真石漆換成鋁板，這叫外立面升級；
中洲灣迎海二期的開發商，把原本該有的鋁板換成真石漆，這叫降標減配。
現在開發商也算良心了，絕對不坑窮人，專門收割富人。
從前房價上漲的時候，開發商毛坯交付都能住；
現在房價漲不動了，外立面差了顏色，都要聲嘶力竭地維權。
還沒交房就要維權，千萬豪宅的業主們，根本忍不了。
2024年，中洲灣迎海二期入市，推出了560套房。
主力戶型是介于96平米~125平米的三房和四房，備案均價9.2萬/平米。
項目一開盤，開發商就打了九折，單套總價最低需要664萬，最貴的賣到了1236萬。
據說，開盤賣得相當不錯，去化了一半左右，攬金逾27億。
中洲灣迎海二期的前身，是位于福田區沙頭街道上沙村舊改。
項目背后的開發商，是深圳本土民營房企——
中洲集團。
有業主投訴反映——
在預售時，開發商通過宣傳冊、沙盤模型以及銷售人員的宣傳口徑，均介紹過中洲灣迎海二期包括陽臺區域在內，外立面采用高端鋁板，交付品質跟項目一期一致。
結果，最近實地查看才發現——
外立面陽臺區域噴的是深灰色真石漆，只有狹窄的側立面，安裝了鋁板。
而整個小區外立面，陽臺面積占比很大。
有業主專門作了對比，項目一期的陽臺外立面是鋁板，與即將交付的中洲灣迎海二期存在明顯差異。
對于外立面降標減配，開發商作了回應——
“備案圖紙上寫明了涂料，施工是按圖紙來的。”
“營銷中心已經展示交付標準文件，外立面材質在文件中已有說明，鋁板、涂料均有標注，且最終施工嚴格按照報建圖紙執行。”
不過，業主們并不買賬——
“購房時根本看不到報建材料，只能依賴銷售說辭、沙盤和宣傳冊。”
“而且普通購房者不具備專業能力去逐項辨別材料，宣傳冊、沙盤模型才是構成購買決策的核心依據。”
“宣傳冊上寫的是鋁板，沙盤上也是鋁板的顏色和質感，業主買房時當然認為是鋁板。”
“賣的時候宣傳鋁板外立面，交付的時候又說圖紙上寫的是涂料，這不是拿兩套標準糊弄人嗎？”
“當初買房就是看中了項目一期鋁板外立面的質感，現在變成了真石漆，心理落差太大。”
“如果提前知道是真石漆外立面，根本不會接受上十萬的單價。”
當年買房掏錢有多快，現在交房哭得就有多慘。
中洲灣迎海二期的業主們，把外立面降標減配的問題，反映到了有關部門。
福田區住建局也作了回復——
“經查閱該項目報建施工圖紙，對現場進行實地核對，確認陽臺玻璃欄板下部混凝土結構裝飾層采用深灰色涂料做法，現場施工與圖紙要求一致，未發現減配、不按圖施工等問題。”
“對于虛假宣傳問題，經過檢查，市監部門未有確鑿證據證明開發商存在虛假宣傳行為，決定不予立案。”
業主維權的是預期，有關部門只看合同。
報建材料上白紙黑字，還在售樓處作了公示，那就只能認栽，吃啞巴虧了。
其實，中洲灣迎海二期業主們一心對標的項目一期，在去年同樣遭遇了業主維權——
“賣房時候開發商宣傳的是海景品質大宅，但實際交付與宣傳存在明顯差異，空中花園、陽光車庫、樓道等公共區域交付的用料，明顯貨不對板。”
“包括綠植上墻車道、吊頂燈飾、花園公區、泳池等，沙盤和官方賬號上都是高端精裝圖，開發商當時用的也是頂級、豪宅等字眼進行銷售引導，但實際交付卻是簡陋粗糙。”
“多處地方設計圖上的吊頂設計憑空消失，這種偷工減料、降配交付的行為，業主感覺受到了開發商的欺騙。”
在讓業主失望這件事上，中洲集團從來沒讓人失望過。
中洲灣迎海一期的交付時間，也是一拖再拖——
從原本跟業主口頭承諾的2024年底，一直拖到去年七月份才陸續交付。
千萬豪宅的降標減配，背后實際上是開發商不斷吃緊的現金流。
在A股，中洲集團有一家上市平臺——中洲控股。
中洲灣迎海項目落在大股東中洲集團名下，沒有放進上市公司。
去年，中洲控股的銷售規模，已經不足85億。
上市公司營業收入不到26億，減少了近四成，凈虧損9個億。
過去三年來，它已經累計虧掉了48億。
在深圳龍華區，中洲控股有一個在售的核心網紅盤——
中洲迎璽。
這個項目最先開賣的一二期，也遭遇了業主大面積維權。
跟中洲灣迎海項目的交付質量問題，幾乎一樣——
虛假宣傳、降標減配、偷工減料、貨不對板。
從中洲迎璽到中洲灣迎海，中洲集團根本不吃壓力。
它自己心里很清楚，作為民營房企，活下去比什么都重要。
業主該買還是會買，要維權讓你維權，自己該怎么交付就怎么交付。
要改，那是改不了一點。
房子都能交了，還要啥自行車——
相比不爛尾、能按時交房，鋁板外立面、陽光車庫這些面子工程，能省就省，無足輕重。
開發商都這么難了，業主該自己克服一下。
上千萬的房子都買了，銀行貸款也背上了，錢早就到了開發商的賬上。
再苦一苦業主，罵名讓房地產來擔。