大央企，抄底合肥了

文/十一弟

最近，國產存儲行業龍頭——長鑫存儲，即將登陸A股上市。

去年一季度，長鑫存儲還在虧損。

但到了今年一季度，它實現營收508億，凈利潤248億。

折算下來，平均每天能賺到將近3個億。

從虧損到大賺，長鑫存儲只用了一年時間。

在AI浪潮帶動下，存儲行業正處于上行周期。

由韓國三星、SK海力士、美光長年壟斷的存儲芯片市場，長鑫存儲是過去十多年來唯一崛起的大廠，并且坐穩了全球DRAM運行內存的第四把交椅。

長鑫存儲的業績高漲，有人作了預測，全年凈利潤能夠賺到1500億~2000億。

按照20倍市盈率計算，上市以后的長鑫存儲，市值將是萬億級別，坐三望四。

長鑫存儲背后的大股東，是合肥市區兩級國資體系，合計持股比例接近37%。

按此計算，合肥國資對應的持股市值，可能會突破萬億。

合肥與長鑫存儲的故事，要追溯到十年前。

當時，全球DRAM存儲96%的市場，被韓國三星、SK海力士和美光三家企業壟斷，國產率幾乎為零。

期望發力芯片產業的合肥，與有意切入DRAM賽道的兆易創新，走到了一起，長鑫存儲由此成立。

2017年，兆易創新與合肥產投簽署了為期五年的合作協議，雙方在合肥經開區聯合開展19nm制程的12英寸晶圓存儲器研發項目。

項目總投資180億，雙反按照1：4的出資比例籌集資金，合肥產投承擔了144億。

這樣的大手筆，放在全國任何一個城市的國資體系里，都堪稱一場豪賭。

長鑫存儲沒有辜負合肥，讓它十年的押注，等到了收獲期。

2025年，整個合肥的GDP是1.42萬億。

長鑫存儲一上市，合肥硬生生投出了一座城市經濟體量的收益回報。

相當于賺到了一個合肥。

合肥已經是全國最牛的風投城市了——

這幾年，它相繼押中了京東方、蔚來汽車、長鑫存儲等行業龍頭，收益豐厚。

押中一家企業，只能說是運氣；接二連三地押中幾家企業，那就是能力了。

產業、市場、資本，給城市帶來的是就業、人口和購買力。

那些被低估的資產，開始有人盯上了。

最近，京東拍賣平臺上，有個第三次掛牌的爛尾樓，終于成交了——

位于合肥廬陽區的蘇寧廣場。

這個爛尾樓的原主人，是合肥蘇寧悅城置業有限公司。

悅城置業背后有兩個股東——

一個是蘇寧置業，實控人是蘇寧電器創始人張近東，持股比例51%；

另一個是融創地產，持股比例49%。

2018年，蘇寧置業以超過15億的代價，拍下了廬陽區N1801號地塊。

拿地以后，蘇寧置業拉來了融創，一起合作開發。

這塊地分為J、K、L三宗土地——

其中，J地塊為純住宅用地，被開發成了住宅項目融寧府；

K地塊為商住用地，L地塊為純商業用地，平均樓面價4000塊錢/平米，被開發成了蘇寧廣場。

項目整體開發體量龐大，計容面積將近40萬平米，總投資50億。

作為商業部分，蘇寧廣場原計劃打造成25萬平米的輕奢智慧全體驗購物中心，引入蘇寧云店、蘇寧無人店、蘇鮮生、紅孩子、蘇寧影城、蘇寧極物等商業業態。

蘇寧廣場承載著張近東把實體商業做大做強的野心。

他在江蘇南京出生長大，但祖籍在安徽滁州。

在合肥舉辦的徽商大會上，張近東自稱是安徽人，所以要回老家投資。

這些大佬，是籍變偶不變，祖籍看場面。

在省會合肥，張近東雄心勃勃，要把蘇寧廣場干成一個商業樣板，裝下蘇寧新零售的輝煌時刻。

很多決定，幾乎是在同一時間發生的——

合肥與兆易創新一拍即合，創辦長鑫存儲之時，恒大許家印帶隊到南京拜訪了蘇寧張近東。

倆人相見恨晚，在酒桌上推杯換盞，喝得面紅耳赤，還在席間喝了交杯酒。

張近東當即決定，給正在瘋狂籌錢的恒大，戰略投資了200億。

合肥產投給長鑫存儲一期項目投了144億，而張近東則把蘇寧兜里的200億資金，扔給了恒大。

他還拉上了融創，在合肥投資十幾億拿地，開發住宅和建商場。

那時候，沒人會覺得張近東的決定，有多么荒誕和離譜——

張近東盯著的，都是眼前能抓住的的大錢。

長鑫存儲這種燒錢也看不到未來的產業項目，他連看都不會看一眼。

這只是選擇，無關對錯，全是因果。

后來的故事，大家都知道了——

2021年，恒大崩盤，蘇寧自己也爆發了流動性危機，當初大手一揮扔給恒大的錢，打了水漂。

這200億資金，成為壓垮蘇寧的那根稻草。

張近東打拼幾十年建立起來的商業帝國，只在一瞬間就崩塌了。

廬陽區N1801號地塊的住宅部分，最先被開發成融寧府賣掉了。

而需要自持、沉淀大量資金的商業部分——蘇寧廣場，蘇寧與融創相繼爆雷，它們根本無力、也不可能再往項目上投錢了。

于是，蘇寧廣場不出意料地爛尾了。

項目位于合肥廬陽區的核心地段，變成了城區的一塊傷疤。

但當地政府沒有選擇出手，幫蘇寧和融創收拾這個爛攤子。

一直到去年，悅城置業經過司法裁定，進入破產重整。

幾百戶債權人申報了將近28億債權，最終破產管理人確認的債權金額，不到15億。

悅城置業手上持有的資產，主要是蘇寧廣場的土地、爛尾的建筑物、以及融寧府的一些住宅車位。

經過機構評估，蘇寧廣場土地及在建工程的價值，大約10億出頭。

今年三月份，悅城置業的破產管理人把蘇寧廣場的土地及爛尾建筑，掛上了京東拍賣平臺。

前兩次拍賣，起拍價從10.2億降到了8.2億，無人問津，全部流拍。

這次掛牌，在上一輪起拍價8.2億的基礎上，再打了八折，降到了6.5億。

摘牌的企業，是大央企華潤置地旗下的一家子公司——上海泓喆房地產開發有限公司。

華潤置地是目前國內最大的商業地產商之一。

它旗下的萬象系商業，遍布全國核心城市，仍在攻城略地，大舉擴張。

背靠大央企，華潤置地手上有錢，還有商業地產運營平臺。

蘇寧廣州這個爛尾樓，落到它手上，適得其所。

今年三月份，蘇寧廣場被破產管理人正式掛上拍賣平臺之前，華潤置地就已經盯上了。

它在當時就招標聘請了專業機構，對蘇寧廣場的前期結構做了勘察評估。

但前兩次拍賣，華潤置地并未出價——

不是它不想要，而是價格還沒降到位。

相比10億出頭的評估價，這次起拍價打了六折，降至6.5億。

華潤置地這才選擇出手拿下，收入囊中。

十一弟查了下，蘇寧廣場的規劃計容面積，超過15萬平米。

成交價6.5億，折合樓面價不到4300塊錢/平米。

拿地八年過去了，土地上的建筑物只差封頂和裝修了，但地價幾乎沒漲。

蘇寧和融創投進去的錢，還有許多債權人的錢，化成了泡影。

蘇寧廣場的拍賣條件中，要求摘牌企業在一年內全面啟動復工續建，兩年半內商業綜合體必須開業運營。

在這個爛尾樓項目上，錢不是問題，時間不是問題。

重要的是價格、市場前景和預期。

現在，華潤置地覺得是時候了。

不得不服，它的抄底撿漏能力，確實有一套。

兩年后，這個雜草叢生的爛尾樓，就要變成生金的搖錢樹了。

大央企的眼光，還是太權威了。