最近，有些人在偷偷買房

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前幾天，又到了國家統計局發布70城商品住宅數據的日子。

剛剛過去的“金三銀四”，不管怎么說，很多城市的成交量，總算起來了一點。哪怕是以價換量，至少市場預期開始發生變化了。這是過去兩年里，很少見的東西。

核心城市已經開始止血了，準確說，是上海先止血。

更重要的是，市場結構已經徹底變了。

過去是新房主導市場，二手房只是補充，現在卻變成了二手房扛起成交大旗，新房越來越難賣。

前幾天我在“16號內參”里寫過一篇《成都樓市的調整，遠沒有結束》，里面有組數據特別典型：2019年，成都二手住宅成交占比只有31.33%；到了2026年一季度，這個數字已經飆升到73.31%。其他城市，其實也差不多。

房地產的底層邏輯，已經被改寫了。

所以問題來了，這一輪市場里，到底是誰，在偷偷買房？

01

第一個案例，特別有意思，原本以為撿了個大漏，結果千算萬算沒有算到政策有變。

這年頭，對于市場的底，即便是專業人士，也會看走眼，哪怕預留了20%的安全墊。

房主，其實就是房蟲，通過法拍，在三月份拿下了一套鼓樓的學區房，100平，法拍270萬到手，花了幾萬塊加急搞了個裝修，當時的市場行情能賣到310萬左右。

誰會想到南京學區房新政，不存在學籍占用一說之后，對于這種面積大，居住屬性又不好的房子，簡直就是滅頂之災。

這套房子估計半年內想要出手難度極大。后面真要成交，可能價格會在240萬左右，甚至更低。

之前我就反復強調，學區房不存在投資價值，因為政策風險過大，且無法預測。對于持有者來說，用完立刻賣，才是最正確做法。

現階段，法拍房還能不能撿到漏？

撿不到大漏了，只有中介和輔拍在力推，所有費用扣掉，相當于正常買二手房的9折。

02

當下買房有個群體是背后有四個錢包支持，要結婚的剛需。

這原本是一個賣房的故事，我是通過房主認識的買家，下半年要結婚，兩人都是外地人。

出資方是雙方父母，準備全款，怕年輕人壓力大。

原本準備去年下半年動手，看房價不穩，才拖到現在。最近看新聞，都說房價要漲了，所以家里人才催著下手。

輿論對市場情緒的影響，其實非常明顯。

但有意思的是這一代剛需，已經和前幾年完全不一樣了。

他們不再執著于新房，開始接受二手房，開始認真計算通勤、學區、配套和生活成本，甚至默認，房子未來可能賣不出去。

三房是主流，有些家庭甚至一步到位直接買四房，因為老人會要求：“以后得留個房間，我們老了還能過去幫忙帶孩子。”

很現實，也很中國。

還有一個有意思的現象，工作穩定的小夫妻，比如教師、體制內這些群體，普遍已經做好了短期生育準備。

03

那到底是誰，在買兩房？

答案可能很多人想不到，之前長期租房的外來人口，他們才是這一輪二手房市場真正的主力軍。

我之前寫過一篇文章《200萬能買到什么樣的房子》，用數據說明了問題。其實這條線畫在150萬更精確。一季度，廣州總價150萬以內成交房源占比51%，天津是76%，蘇州是63%，西安是83%，武漢是86%，南京是65%，合肥是80%，而且這些數據還在向上。

去年“老破小”房源超跌出的極致性價比，在持續消納市場中的“極致剛需”入市。

這些房子，其實也跌不下了，看成交量和租售比就能看出來，之前我在文章里教過大家。

我接觸到的一個客戶就說，湊了60萬，剩下的分期每個月就算交房租，就能在這個城市有一個屬于自己的家，還是劃算的。

以前，他根本不敢想在這個城市買房，現在甚至開始考慮主城區，最好還能拎包入住。

很多人沒有意識到，真正撐起這一輪成交量的，不是什么投資客，而是曾經被市場遺忘的普通人。

04

還有一類是改善群體，但占比很小。

我上周接觸的客戶，50歲左右，收入算穩定，孩子上大學之后就有了改善需求。前后看了一年多房子，不下七八十套，各種小區優點缺點門清，就是遲遲下不到手。

我和他們聊了一下，現在問題在于，看上的房子買不起，買得起的又怕這怕那，遲遲下不了決心，有幾套甚至在簽約前，放棄了。

他們的風險意識，已經強到極致，甚至貸款都不愿多貸，只想象征性用一點公積金。

這類人真正缺的，不是錢，而是信心。

我估摸著，他們會一直等，等到市場哪怕出現一點點確定性反轉的信號，才會真正入場。

至于現在住的房子，他們反而不想賣了，因為砍價實在太狠。

“位置不差，小區也不差，憑什么被砍成這樣？”這是很多老業主，現在共同的情緒。

當滿世界都在宣傳豪宅、改善和高端新房的時候，真正的市場，其實完全不是大家想象的樣子。

該買的人還是會買，需求從來沒有消失。真正消失的，是大家過去那種“閉眼加杠桿”的膨脹信心，不想貸款了，害怕負債。

這一輪樓市最真實的地方是很多普通人，終于發現房子跌到自己買得起了。

應粉絲要求，近期我會寫一篇文章，教大家如何給代售的二手房合理定價，敬請關注。