我建議大家現(xiàn)在都去買房

我建議大家現(xiàn)在都去買房

大概在7年前，房價正是如火如荼的時候，我經(jīng)常在網(wǎng)站上發(fā)文，建議大家不要盲目上杠桿買房。理由很簡單，因為沒有一個東西會永遠(yuǎn)上漲超過其他商品，房子不可能永遠(yuǎn)漲得比其他行業(yè)更多。
可惜那時候并沒有人理解我的話。許多人沒有看到我的“高杠桿“，評論里大部分都是嘲笑與反駁。
在7年前，是中國炒房最熱的時候。許多新房是通過搖號獲得的，買到就是賺到。一套房只要搖號能中，到手之后賣出，不到2年的時間，至少能賺百分之30-百分之100的利潤。

后來的事情大家也都知道了。
現(xiàn)在房子好像又變成了過剩的商品。大家的紛紛開始為不買房找理由。
理由也就那么幾種。
比如說人口出生率太高。大家認(rèn)為以后的房子會供過于求。
又比如說租售比太低。買房不如租房劃算。

但問題來了。在2016年的時候，出生率也是很低的。在2016年的時候，租售比也是很低的。
為什么在2016年，大家認(rèn)為房子一定會漲。為什么在2026年，大家認(rèn)為房子一定會跌么？

中國人，或者說全世界的人都喜歡炒作，都換新有一種永遠(yuǎn)上漲的資產(chǎn)。
比如郁金花。當(dāng)年所有人都認(rèn)為郁金花會永遠(yuǎn)上漲。但問題是過去會上漲，不表示以后會上漲。
又或者土地。在過去的時代，因為土地的稀缺性大家認(rèn)為土地也會永遠(yuǎn)上漲。
又或者黃金和白銀。在短短幾個月之前，還有許多人炒作黃金和白銀的漲幅。
但問題是，無論是常識還是經(jīng)濟(jì)學(xué)都告訴我們，沒有任何一個東西會永遠(yuǎn)上漲超過其他商品。可能會有一時的領(lǐng)先漲幅，但長期來看，這個漲幅不會高太多。
比如說郁金花，一旦郁金花漲價，就會有更多的人進(jìn)入這個市場，進(jìn)而培育出更多的郁金花。
又比如說黃金和白銀。白銀是可以通過電解鋁生產(chǎn)出來的，黃金價格高了采礦也會增加，很多黃金首飾也會重新流入市場。
甚至是看起來永遠(yuǎn)稀缺的土地也是一樣。當(dāng)土地漲價的時候，大家會選擇去土地不貴的地區(qū)。

還有一個原因就是過度的投資會導(dǎo)致利益耗盡。
當(dāng)你估計房價或者黃金十年之后會漲價一倍或者2倍。這個邏輯是可能成立的。但問題是在熱火的炒作下。這個一倍或者2倍的利潤已經(jīng)提前被市場過多的投資給拿走了。
所以市場上不存在永遠(yuǎn)上漲的房子或者其他商品。

但反過來也是一樣的。
這幾年來房子有一個跌價的預(yù)期。
所以市場提供房子的時候，已經(jīng)是打了折的。很多新房還有限價的因素，但二手房的房東和買家已經(jīng)把房子過幾年還繼續(xù)跌的預(yù)期包含在房價里的。這種”PRICE IN”的思路下，二手房的房價比新房要便宜許多。
房價也許還會跌。但你買的房子，已經(jīng)把跌價的部分算進(jìn)去了。所以給你的價格已經(jīng)是“跌無可跌”的最低價了。
租售比在中國一直是不高的。這是有原因的。因為中國是沒有房產(chǎn)稅的國家。在美國等國家，因為有房產(chǎn)稅，所以導(dǎo)致房子的持有成本比較高，所以導(dǎo)致租金比較高。而高出的部分，實際是給政府抽走了。

很多朋友認(rèn)為租比買劃算是一筆錯誤的賬。
這里少算了2個部分。
第一個是舒適度。租的房子很難算的上舒適。即便是幾千上萬的租金也是一樣。因為無法裝修，無法更換優(yōu)質(zhì)的電器，因為租客的權(quán)力無法保證。導(dǎo)致租房在生活水平上是要比買房插上很多的。更別說其他諸如學(xué)區(qū)之類的大問題了。
第二個是從投資上看。不買房省下的錢，并不能真的跑贏通脹。在全球范圍看，在這三十年來，全球主要的中產(chǎn)以上夫人包括美國德國日本，他們的財富百分之30以上都房產(chǎn)。
而且房產(chǎn)在二十年的平均收益來說，是可以跑贏通脹的。而其他投資尤其是股市這樣的風(fēng)險投資，并不能保證正收益，是有風(fēng)險的。而房產(chǎn)幾乎是無風(fēng)險的。

小李不是房產(chǎn)中介，也沒有房地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗。
我的判斷是出于對經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的一種理解。沒有永遠(yuǎn)上漲或者永遠(yuǎn)下跌的商品。
這幾年來，大家都對房地產(chǎn)有下跌預(yù)期。這導(dǎo)致房地產(chǎn)公司也減少了買地建房的節(jié)奏。這其實已經(jīng)是減少了供給了。
當(dāng)然我這里的建議買房還是說有能力買房的人。而不是強(qiáng)行上杠桿去投資。房住不炒。

寫到這里
一聲嘆息
以上都是我的碎碎念，不構(gòu)成投資建議。
微博伯光君26.5.27嶺南藏劍樓